Сравнение ипотеки и накопления

Содержание

Ипотека или накопить самому? Что выгоднее — взять квартиру в ипотеку и расплачиваться за нее долгие годы, платя сумасшедшие суммы переплаты, в виде постоянно набегающих процентов или же начать откладывать, постепенно накопив необходимую сумму, достаточную для того, чтобы купить недвижимость. У каждого способа есть свои противники и сторонники, приводящие свои собственные доводы. И как не странно, если послушать оба противоположных лагеря, то доля истины есть у каждого.

Для того, чтобы действительно сделать правильный выбор нужно просто произвести математические расчеты для двух вариантов. Ну а дальше, на языке цифр вывести результат, а именно сколько денег уйдет на ипотеку и какая сумма будет вам нужна, чтобы накопить самостоятельно. Не забывая учесть про временные затраты, то есть количество затраченных лет, для приобретения жилья в обоих случаях.

Прочитал в интернете много статей на эту тему, но практически ни в одной не нашел правильного (на мой взгляд) метода сравнений. Большинство авторов слишком однобоко рассуждают. И их рекомендации, расчеты и советы слишком плоские, оторванные от реальной жизни и не учитывают многих факторов.

Я решил высказать свою точку зрения. Нет, даже не так. Сейчас у меня стоит один вопрос по поводу приобретения  квартиры для детей. На будущее. Чтобы у них был свой угол лет так через 10-15. И мне нужно понять самому: или снова влезать в ипотеку (третью за мою жизнь) или потихоньку откладывать деньги в течении нескольких лет и в итоге взять за наличные, но свои.

В этой статье я постараюсь учесть все подводные камни и нюансы. Я сам заинтересован в этом. Мне тоже хочется найти более выгодный вариант. Думаю, мой опыт мне поможет в этом: 10 лет по съемным квартирам, 2 ипотеки за 9 лет, навыки накопления денег и прочее, прочее.

Исходные данные

Чтобы делать сравнение нужны исходные данные. Чтобы было что с чем сравнивать.

Нам понадобятся:

  1. Среднемесячные доход.
  2. Доля средств, которые можно выделять на ипотеку или накопления.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Процентная ставка по кредиту.
  5. Стоимость аренды аналогичной недвижимости.
  6. Получаемая доходность от вложений денег (в случае самостоятельного накопления).

Возьмем для сравнения некие средние значения, подходящие под большинство населения нашей страны.

Средняя заработная плата в моем городе на текущий день (год) составляет 27 500 рублей. А так как большинство ипотечных кредитов выдается семейным парам, то получаем общий совокупный доход 45 000 рублей.

Максимально рекомендуемая доля кредита от семейного бюджета не должна превышать 30-35%. В нашем случае это будет 15 тысяч рублей. Можно конечно выделять и больше, но тогда вы рискуете жить несколько лет на «одном хлебе и воде», отказывая себе практически во всем. Да и различные риски серьезно повышаются. Потеря работы, болезнь, сокращение заработной платы, да и беременность жены (подруги) в конце концов могут поставить вас в безвыходное положение.

Нам нужна однокомнатная квартира. Средняя стоимость 1,5 млн. рублей за новый уже сданный дом.

Для покупки квартиры в кредит нужен первоначальный взнос. В Сбербанке — это минимум 20% от суммы кредита. В деньгах выходит 300 тысяч рублей. Итого в кредит нам нужно — 1,2 млн. рублей.

На какой срок будем брать? Здесь отталкиваемся от той суммы, которую можно выделять на ипотеку (помните? не более 30% от дохода) — получаем не более 15 тысяч в месяц.

Ставка по кредиту в данный момент составляет 12,3% годовых.

Расходы по ипотеке

Закладываем данные в кредитный калькулятор, меняем, подгоняем под наши условия и вот что мы получили:

За 15 лет переплата по кредиту составит 1 434 000 рублей или почти 2 стоимости квартиры.

Впечатляет.

Но это еще не все. Не будем забывать про страховку (на самом деле нужная штука). Она добавит к вашим ежегодным расходам еще дополнительно до 1% от суммы кредита. Но можно поискать и найти подешевле, например 0,5%. В итоге, совокупная стоимость кредита для вас возрастет до 12,8% годовых. Конечная переплата составит — 1,5 млн. рублей.

Налоги на недвижимость. Хоть и небольшие но их тоже нужно платить, примерно 1 тысяча в год или 15 тысяч за 15 лет.

Итого: 300 тысяч (первоначальный взнос) + 1,2 млн. (кредит) + 1,5 млн. (проценты) +15 000 (налоги) = 3 015 тысяч рублей полная стоимость всех расходов за время ипотеки.

Страшно? На самом деле можно существенно сократить расходы на выплаты. Речь идет о налоговых имущественных вычетах. Будем считать, что после возврата налога, вся полученная сумма будет уходить на досрочные платежи с обязательным уменьшением срока кредитования.

Налоговый вычет позволяет вернуть излишне уплаченные налоги в размере 13% от стоимости жилья (до 260 тысяч) и от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тысяч).

В среднем семье, если оба будут претендовать на вычет удастся возвращать ежегодно по 70 тысяч рублей (13% от заработной платы в год).

В результате каждого такого дополнительного гашения, будет существенно уменьшаться срок и как следствие — общая сумма по выплаченным процентам.

Вот примерная выгода, на сколько месяцев будет уменьшаться срок кредитования каждый раз при внесения денег раз в год по 70 тысяч.

Дополнительный ежегодный взнос, 70 тыс. руб. Сокращение срока, месяцев
1-й 24
2-й 17
3-й 13
4-й 9
5-й 8
6-й 6
7-й 5
ИТОГО внесено — 490 тысяч рублей ИТОГО: 82 месяца

В итоге полученные «практически ниоткуда» и правильно использованные деньги от налоговой, позволять сократить общий срок ипотеки на 82 месяца или почти 7 лет. И это при том, что ежемесячная изначально запланированная сумма по платежам из семейного бюджета останется неизменной 15 тысяч рублей в месяц.

Сокращение срока даст нам реальную экономию. Нет не правильно. Лучше будет звучать ПРОСТО НЕРЕАЛЬНУЮ ЭКОНОМИЮ. Как вы думаете сколько? Просто умножьте размере ежемесячного взноса (15 тысяч) на количество сэкономленных месяцев (82). Получаем — 1 230 000 рублей.

Использование налоговых вычетов позволит сократит срок кредита до срока в 98 месяцев или чуть больше 8 лет.

В итоге получаем:

  • Стоимость квартиры — 1,5 млн.
  • Первоначальный взнос — 300 тысяч.
  • Размер кредита — 1,2 млн.

Всего мы внесли:

  • 490 тысяч в качестве возврата по налоговому вычету (деньги из воздуха);
  • 1,47 млн — в качестве ежемесячных взносов (98 месяцев х 15 тысяч ежемесячно).

Итого: реально затраты на покупку квартиры составили 1 470 000 + 300 000 = 1 77 000 рублей.

Общая переплата по процентам по ипотечному кредиту составила 570 тысяч рублей или около 47%. И это за 8 лет. Это получается примерно по 5,5% годовых.

Копим на квартиру самостоятельно

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов  населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В середине нулевых средний рост цен на недвижимость составлял 50-80% ежегодно, в кризис 2008-2009 гг. цены рухнули в 1,5 — 2 раза. Далее рост продолжился, но не так сильно, на затем во 2-й кризис цены опять стали немного снижаться.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Будем исходить из этого.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

Квартира стоит 1 млн. рублей. У вас такая сумма на руках. Вы можете купить квартиру сразу. Либо положить их на банковский депозит. Под 8% годовых. Через 1 год при инфляции в 8% стоимость квартиры вырастет на 80 тысяч рублей (на 8%). Одновременно и ваш вклад даст вам 80 тысяч. И этих денег вам опять же хватит на приобретения данного жилья.

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч.  Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры  — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

При годовой инфляции, % Срок накоплений Сумма накопления, млн. С учетом возвращенных налогов, млн.
4 8 1,8 1,54
6 9,5 2 1,74
8 11 2,3 2,04

Ипотека или копить — сравнение результатов

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

Дополнительно можно рассмотреть доходность от сдачи в аренду сразу после приобретения. За вычетом ежемесячных коммунальных платежей, вынужденных простоев квартиры при смене квартирантов, периодических небольших ремонтов — годовая прибыль составит около 50-60 тысяч.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ!!!!

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Получается: взяв кредит 1,2 млн. на 15 лет, с ежемесячными взносами — 15 000 рублей, за счет дополнительных платежей в виде налоговых вычетов и доходов от аренды квартиры, мы можем уменьшить общий срок кредита в 3 раза. Из своего личного кармана за это время выплатим всего 900 тысяч рублей за кредит и 300 тысяч в качестве первоначального взноса.

Итого: наши общие расходы — 1 200 000 рублей, за квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей или 80% от ее стоимости.

Выводы

Брать ипотеку однозначно выгоднее, чем копить деньги самому.

  1. Вы сразу же получаете в распоряжение собственное жилье, которое можно сдавать в аренду, получая дополнительный доход.
  2. При ипотеке вы фиксируете рыночную стоимость квартиры. И далее вам не страшен постоянный рост цен недвижимости. Вырастет жилье в 2 раза, ваши платежи от этого не изменятся.
  3. За счет постоянной инфляции в стране доля платежа от ваших доходов будет постоянно снижаться. Получаете сегодня 40 тысяч в месяц, отдаете за ипотеку 50% дохода или 20 тысяч. А через 10 лет ваша зарплата будет 100 000, но вы также будете платить по 20 000. Но доля от дохода будет уже не 50%, а всего лишь 20%.
  4. При самостоятельном накоплении это будет уже недостаток. Если вначале вы откладываете 15 тысяч в месяц, то это 1% от стоимости квартиры. Подорожают квартиры в 2 раза — доля вашего накопления уменьшается до 0,5%. Тогда вам нужно либо копить дольше, либо увеличивать долю ежемесячной суммы.
  5. Возможность получения налогового вычета сразу же после приобретения жилья позволит вам использовать их с максимальной эффективностью, тем самым снижая переплату по кредиту на несколько сотен тысяч, а иногда и до миллионов. Когда вы копите самостоятельно — право на вычет вы получите только после накопления и будете использовать его еще несколько лет. Лучше получать деньги сейчас, чем через 10 лет.
  6. При высоком уровне инфляции и соответственно более быстром росте цен на недвижимость, срок самостоятельного накопления будет только увеличиваться. И причем весьма  и весьма значительно — сразу дополнительно на несколько лет. А это повлечет дополнительные расходы с вашей стороны.
  7. Копить и откладывать постоянно в течении нескольких лет психологически очень тяжело (проверено на себе). На какую то далекую цель, которую достигнешь только лет через 10. Найдется много способов и отговорок, различных поводов потратить деньги на что-то «более полезное и необходимое». Вы 100% за это время будете пропускать платежи на квартиру или откладывать чуть меньшую сумму, чем было запланировано. В итоге, срок накопления еще больше увеличится.

В каких случаях лучше копить на квартиру самостоятельно, чем брать ипотеку?

  1. У вас нет право на получение налогового вычета. И придется выплачивать кредит по полной, с огромными выплатами по процентам.
  2. В условиях низкой инфляции (3-4% годовых) и низким уровнем роста цен на жилье. А представить такой исход событий практически невозможно.
  3. Когда текущая стоимость недвижимости достаточно высока. И брать ипотечный кредит сейчас, значит зафиксировать эти высокие цены, как это было например, перед 2008 годом. Те, кто взяли ипотеку в тот период, практически на пике стоимости, сильно проиграли в деньгах. Спустя почти десятилетие, цены только только приблизились к тому докризисному уровню. И за это время можно было успешно накопить деньги на собственное жилье и обойтись гораздо меньшей суммой, чем потратили ипотечные заемщики.

Довольно часто можно услышать мнение, что откладывать на квартиру в наше время бесполезно и обзавестись жильем честный человек может только с помощью ипотеки, а хранение денег в баночке или коробочке – вообще бессмысленно, все сожрет инфляция. Об этом говорят все, но так ли это на самом деле? Давайте разбираться.

Для начала договоримся, что под жильем мы будет подразумевать только квартиры в многоквартирных домах, так как малоквартирное жилье и частные дома имеют свою специфику, которая раздует эту статью до нечитабельного состояния.

Недвижимость отличается от прочих приобретаемых благ тем, что помимо прямого назначения, она выступает как средство сбережения и/или увеличения богатства. В данной статье, мы рассматриваем жилую недвижимость,  используемую нами для проживания, она же сберегает наши вложенные деньги от инфляции, но, при этом, не является инвестиционной недвижимостью, так как не приносит прибыли. Про недвижимость приносящую прибыль мы поговорим в следующей статье.

Еще раз, жилая недвижимость, приобретенная в личное пользование — не инвестиция, так как она не приносит прибыль. Вы живете в ней, это сокращает ваши расходы, но вы все равно тратите деньги на услуги ЖКХ, на ремонт и т.д. и вы лишены возможности заработать на этой недвижимости, не перестав пользоваться ею исключительно для личных нужд.

В данной статье мы рассматриваем только личную недвижимость, купленные для себя квартиры.

Теперь разберемся, от чего зависит стоимость жилья и из чего складывается.

Отмечу, если эту статью читают профессиональные оценщики (мало ли), вы здесь увидите незнакомые для себя термины, они характерны скорее для финансовых инструментов, нежели для оценочной деятельности.

Как и любой товар, предлагаемый на рынке, жилье имеет две составляющие – фундаментальную и спекулятивную.

  • Фундаментальная составляющая – прямые расходы застройщика на приобретение земельного участка (что подразумевает также заложенную в стоимость участка привлекательность местоположения, инженерную  инфраструктуру и  иные факторы, оказывающие влияние на цену),  материалы, работы, транспортные и накладные расходы, прибыль строительной организации и т.д. Эта составляющая напрямую связана с инфляцией и в некоторой степени со спекуляциями на отдельные свои составляющие. Но расчет ценообразования при строительстве простым людям не ведом (этими данными застройщик не делится с покупателем), и оценить его мы можем только косвенно.
  • Спекулятивная составляющая – основа ценового роста на рынке жилья. Она зависит только от спроса и предложения, а также готовности покупателей заплатить запрашиваемую цену и слабо связана с инфляцией, точнее вообще никак.

Зачем я пишу всю эту ерунду про составляющие… Дело в том, что спекулятивная составляющая может, как увеличиваться, так и падать, и если вам кто-то скажет, что жилье только дорожает — не верьте ему. Ипотечный кризис в США, который и привел к кризису 2008 года, как раз и есть последствие резкого уменьшения спекулятивной составляющей, на фоне сокращения спроса и насыщения рынка.

Еще раз, эта глава должна разрушить стереотип, что жилье само по себе отбивает любую инфляцию, только самим фактом своего существования.

Достанем калькулятор.

Буквы, это конечно хорошо, но мы обратимся к цифрам, чтобы понять, насколько цена жилья связана с реальной инфляцией. Мы сравним изменение цены жилья, официальную инфляцию и такое общепринятое мерило инфляции как цена на бензин.

В качестве обзорного временного участка мы выберем период с 2006 года по 2014 год. Пусть извинят меня жители города Москва, но подробные статистические данные мне доступны только по Краснодарскому краю и городу Краснодару.

Дабы жители других городов и регионов могли примерить ситуацию и на себя, мы будем рассматривать цены в городе Краснодар, в самом его центре. Стоимость квартир рассматривать будем только в новостройках, в домах монолитного типа, без ремонта, так называемый «строй вариант» на «среднем» этаже многоэтажного дома. Для сравнения будем брать цену квадратного метра в однокомнатной квартире (45 квадратов), и стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире «элитной» планировки (110 квадратов).

Цены на жилье я смотрел тут.  Цены на бензин тут, тут и тут. Инфляцию тут.

Курс доллара можно посмотреть в этой статье.

Год

1-ка, тыс.руб. за м2

3-ка, тыс.руб. за м2

Доллар

Аи-92

инфляция

11,87%

13,28%

8,80%

8,78%

6,10%

6,58%

6,45%

1,29%

Для наглядности, представим данные в виде графика.

сравнение ипотеки и накопления

Измение курса доллара и цены бензина. сравнение ипотеки и накопления

Изменение стоимости квадратного метра.

сравнение ипотеки и накопления

Инфляция

Как видно из графиков и таблицы, стоимость жилья слабо коррелирует с такими «народными» маркерами инфляции, как стоимость доллара и стоимость бензина (2014 год у нас еще впереди, поэтому на графике его не отмечаю). Но очевидна какая-то взаимосвязь с официальной инфляцией. Отчасти это можно объяснить изменением фундаментальной составляющей цены квартиры. Но давайте посмотрим на относительное изменение цены на новостройки. «Удорожание» считаем как изменение цены с 1 января одного года до 1 января следующего года.

Год

Инфляция

Удорожание 1-ки %

Удорожание 3-ки %

11,87%

67,76%

81,56%

13,28%

1,79%

7,08%

8,80%

-16,96%

-28,74%

8,78%

-8,67%

-15,32%

6,10%

-14,77%

-4,76%

6,58%

20,30%

5%

6,45%

9,26%

28,33%

 И построим гистограмму, для наглядности.

сравнение ипотеки и накопления

Изменение цены и инфляции.

Ну и что нам говорит эта гистограмма? А она нам просто кричит, что изменение цены жилья с инфляцией никак не коррелирует. Ну не может изменение цены стройматериалов на 10% удорожать весь объект на 80% в один год а потом резко его удешевить! Рост цен на жилье – исключительно спекуляция, и об этом красноречиво говорят 2009, 2010, 2011, 2012 года – инфляция положительна, а цена на жилье падают. Но это все относительные величины, год к году. И для корректного сравнения нам надо посчитать рост цен и инфляцию за более значимые промежутки времени.

ВНИМАНИЕ: Инфляция по месяцам складывается в годовую не алгебраически. Для расчета инфляции за произвольный период используйте 

Инфляционный Калькулятор

.

Промежуточные итоги.

Итак, пока что отбросим такие факторы как удешевление жилья с возрастом и прочие факторы, и будем сравнивать только новое квартиры в новых домах тогда с новым сейчас. Рассмотрим 3 промежутка. С января 2007 года по февраль 2014, с января 2009 года по февраль 2014 и с января 2011 года по март 2014.

Изменение цены 1-ки

Изменение цены 3-ки

Изменение цены доллара США

Изменение цены бензина

Инфляция за период

С 2007

45,08%

50,55%

27,77%

45,86%

82,86%

С 2009

-13,51%

-17,07%

36,31%

43,73%

44,30%

C 2011

12,02%

28,33%

13,54%

24,93%

21,93%

Из этой таблицы можно подчерпнуть несколько интересных фактов:

  1.  Бензин, на продолжительных участках времени (2-4 года), дорожает примерно на величину инфляции и является хорошим, годным маркером
  2. Доллар США, живет своей, интересной и полной событий жизнью, и к нашей стране его курс не имеет никакого отношения и ориентироваться на него нельзя
  3. Благодаря спекулятивной составляющей, изменение стоимости нового жилья нельзя считать индикатором инфляции

Удорожание или удешевление квартир, сугубо, фактор спроса и предложения на рынке. И если посмотреть на темпы роста стоимости квартир, то очевидно, что рост 2008 года – скорее аномальный и связан с отсутствием предложения (достаточно взглянуть на статистику строительного бума)  и резким ростом спроса, который, в свою очередь, был спровоцирован широким внедрением ипотеки. И, с высокой долей вероятности, можно утверждать — такого буйного роста стоимости больше не будет, точнее нет предпосылок для возможности его осуществления. Особенно если будет окончательно внедрена программа «доступное жилье» и «народная ипотека». Хотя все наперед знали только Ванга да Нострадамус, но они умерли.

сравнение ипотеки и накопления

Вот мы и добрались до той главы, ради которой все затевалось.

Итак, мы разобрались, что такое цена квартиры и с чем она связана. Теперь мы можем приступить к основной части нашей статьи, расчету, что же выгоднее – ипотека или накопление.

Получаем ипотеку

Для получения ипотеки нам требуется первый взнос 30% от стоимости жилья. К расходам по ипотеке мы должны прибавить стоимость обязательной страховки жилья. С 2006 года она сильно не изменилась и стоит 0,12% до 0,15% в зависимости от страховой компании. Причем некоторые банки требуют страховать только сумму долга (например, Сбербанк), а некоторые стоимость квартиры целиком (ВТБ 24). Так как сумма не очень большая, мы будем страховать весь долг целиком, но и ставку возьмем минимальную – 0,12%. Ставки по ипотеке мы возьмем отсюда. 

Для сравнения, мы рассмотрим три варианта ипотеки на 5, 10 и 25 лет. В ипотеку мы будем «покупать» однокомнатную квартиру (45 квадратных метров) в центре города Краснодар, в новом монолитном доме.

Квартира будет без ремонта, голые стены и унитаз. Так как мы планируем в ней жить сразу, то сразу предположим, что у нас имеется примерно 15% от стоимости квартиры на ремонт, мебель и кое-какую бытовую технику. Вы можете мне возразить, что ремонт можно делать поэтапно, но тогда вам придется дополнительно снимать жилье какое-то время, здесь же мы делаем «мгновенный» ремонт и переезжаем в «свою» квартиру сразу после ее покупки.

Кладем на депозит

В качестве первого взноса на депозит мы будем использовать 45% от стоимости квартиры, это наш ипотечный взнос плюс деньги на ремонт квартиры. Пока суд да дело, жить мы будем в съемной квартире, в центре города Краснодар, с мебелью и техникой. Но выбирать будем самую скромную квартиру. Историю по ценам съемных квартир смотрим тут.

Для удобства, данные представлю в виде таблицы.

Год 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Разброс цен в т.р. 10 18-40 13-25 15-25 10-25 12-45 13-25
Наш выбор т.р. 10 18 13 15 10 12 13

К сожалению, в источнике нет данных за 2007 год, поэтому цену я взял с потолка, примерно столько я платил, в то время, сам. Если уж экономить по полной, то можно снимать не квартиру, а комнату, тогда цена еще раза в 2 ниже. Но не будем нищебродствовать. Коммунальные услуги мы не тревожим, так как платить нам их в любом случае, баш на баш и выйдет.

Предполагаем, что ежемесячно мы имеем «лишнюю» сумму равную ежемесячному платежу за ипотеку, из этой суммы мы вычитаем арендную плату за съемную квартиру. Если, вдруг, на квартплату денег не хватает, то депозит мы не тревожим, а берем деньги из другого источника. Это не очень честно, но ведь и на ипотеку мы, предположительно, отдаем не последние деньги.

Данные по ставкам депозитов возьмем из моей статьи, а откуда они ТАМ, там и написано. Депозит мы все также будем перекладывать в банк заново,  каждый год под актуальный процент.

FIGHT!

Первым пунктом у нас пойдет сравнение ипотеки на 5 лет и депозита на тот же срок.

Ипотеку на 5 лет мы рассмотрим дважды. Первый промежуток 2007 – 2011  эти года характерен тем, что в 2007 еще был бум ипотечного кредитования и роста стоимости квартир, те, кто купил квартиру в начале 2007 года, воистину сорвали Джек-пот.  Второй промежуток, который я хочу рассмотреть 2009 – 2013 год потому как в начале 2009 года цены на жилье были в своем максимуме, в абсолютных значениях. Ради вселенской справедливости, мы должны рассмотреть вариант как наиболее удачного варианта покупки квартиры в ипотеку, так и самый неудачный.

2007 – 2011

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

26 945,66 рублей

Общая сумма выплат:

1 616 739,45 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

2 117 756,85 рублей

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный взнос

741 150

12,75%

16 945,66

1 056 953

13,50%

8 945,66

1 321 919

15,00%

13 945,66

1 703 930

12,97%

11 945,66

2 090 679

8,25%

16 945,66

Итого:

2 481 000

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2012 года мы получили 2 481 000, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила 1 818 000 рублей. Итого 663 000 рублей у нас еще остается на ремонт, мебель, машину…

И это в удачный промежуток, времени. Рассмотрим менее удачный.

2009 – 2013

Ипотека

Январь 2009 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

2 812 500 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (843 750 рублей) +

15% на ремонт (421 875 рублей)

Ставка ипотеки:

13%

Ежегодная страховка:

3 375,48 рублей

Ежемесячный платеж:

44 795,11 рублей

Общая сумма выплат:

2 687 706,75рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

3 548 334,15 рублей

Депозит

Изначальный вклад: 1 265 625 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный взнос

1 265 625

15,00%

31 795,11

1 867 787

12,97%

29 795,11

2 504 413

8,25%

34 795,11

3 152 617

9,51%

32 795,11

3 876 896

9,65%

31 795,11

Итого:

4 666 783

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2014 года мы получили 4 666 783, а 1 января 2012 года однокомнатная квартира в 45 квадратных метров стоила (46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку 50 т.р. за м2 под ключ ) 2 083 000 рублей (или под ключ 2 250 000). Итого 2 583 783 рубля у нас еще остается на ремонт, мебель, машину или еще одну квартиру…

К сожалению, здесь нам придется заняться неблагодарным делом – предсказанием, статистики на 10 лет у нас нет. Вангование – дело не благодарное, но у нас есть один небольшой помощник по имени статистика. Вот тут нам и пригодятся цифры из первой половины этой статьи.

Прошу относиться к цифрам, которые последуют ниже, исключительно как к фантазии на тему, они не претендуют на правильность и прозрение, они нужны только для построения предположений.

Мы выведем средние коэффициенты и аппроксимируем поведение цены инфляции и ставок. Исходя из данных в первой половине статьи, средняя инфляция за 7 лет составила 8,84% в год, так будем считать и в будущем. Средний относительный рост цены жилья составил 8,39% в год, правда, с серьезными «перегибами», вот так и будем считать но без перегибов. Стоимость съемного жилья у нас будет расти на 1000 рублей в год, а процентные ставки депозитов замрут на цифре 8,5% годовых

10 лет рабства

В этом расчете предсказанием нам предстоит заниматься не долго, всего-то на 3 года вперед заглянуть…

Маленькое уточнение, пополнение депозита вклада возможно взносами не менее 1000 рубелей, поэтому если месячный остаток для вклада меньше этой суммы, то мы его игнорируем.

2007 – 2016

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

18 039,57 рублей

Общая сумма выплат:

2 164 747,95 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

2 672 682,75 рублей

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей. Ежемесячный взнос считаем как сумма аналогичная взносу за ипотеку минус плата за съем жилья, согласно таблице выше в главе «Кладем на депозит».

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

Ежемесячный платеж

741 150

12,75%

8 039,57

943 649

13,50%

1 071 250

15,00%

5 039,57

1 300 558

12,97%

3 039,57

1 518 346

8,25%

8 039,57

1 748 640

9,51%

6 039,57

1 998 076

9,65%

5 039,57

2 262 855

8,31%

4 039,57

2 508 541

8,50%

3 039,57

2 768 186

8,50%

2 039,57

Итого:

3 038 306

FINISH HIM!

Итого к 1 января 2017 года мы, возможно, получим 3 038 306, а 1 января 2017 года однокомнатная квартира в 45 квадратных возможно будет стоить (цена 46,3 т.р. за м2 под чистовую отделку в 2014 году аппроксимируется в 54,4 т.р. за м2) 2 448 000 рублей.

И опять вклад и съемное жилье побивают ипотеку.

Признаться, я не понимаю, что руководит теми людьми, что берут ипотеку на срок более 10 лет, достаточно посмотреть на сумму переплаты, чтобы случилось не хорошо с сердцем. Это же, по сути, добровольное рабство… возможно им ведомо что-то что не ведомо остальным?

Вернемся к нашим цифрам.

2007 – 2032

Вангую! 2032 год!  Женщина-трансвестит-гей-латинос станет президентом США, заработает первый реактор холодного синтеза, люди высадятся на марс, роботы, наконец, поработят человечество. А несчастные люди взявшие ипотеку на 25 лет, наконец, рассчитаются с ней…

Ипотека

Январь 2007 год, 1 комнатная квартира 45 квадратных метров.

Ипотека

Цена квартиры:

1 647 000 рублей

Наличные деньги:

30% первый взнос (494 100 рублей) +

15% на ремонт (247 050 рублей)

Ставка ипотеки:

14,20%

Ежегодная страховка:

1 383,48 рублей

Ежемесячный платеж:

14 054,87 рублей

Общая сумма выплат:

 3 063 561,89 рублей

Итого стоимость квартиры (сумма выплат + начальный взнос + страховка):

3 592 248,89 рублей

Депозит

Изначальный вклад: 741 150 рублей

Все равно, на столь долгий промежуток в будущем мы все рассчитываем приблизительно. Так что ради упрощения расчетов, класть деньги на депозит мы не будем, даже если у нас будет возможность, просто положим  741 150 рублей под 12,75% на 5 лет в банк (к сожалению, это максимальный срок вклада), а то что получим, положим еще раз и еще, но под актуальный на этот год процент.

Год

Сумма на начало года

Ставка депозита

12,75%

9,51%

8,50%

8,50%

8,50%

Итого:

FINISH HIM!

А квартира, если верить нашим аппроксимирующим коэффициентам, к этому времени, возможно, будет стоить уже 201,28 т.р. за м2  или чуть более девяти миллионов рублей.

Невероятно, но факт. Ипотека на столь огромный срок оказалась выгодней, вклада! Правда, чтобы получить такой результат, пришлось прибегнуть к большому количеству допущений и условностей. Но основное преимущество ипотеки на долгий период очевиден — маленькие взносы, размер которых сопоставим с платой за наем жилья. И этот фактор нельзя игнорировать.

Риски

сравнение ипотеки и накопления

Риски ипотеки

Основная проблема ипотеки – жилье, фактически, принадлежит банку. В случае если вы потеряете источник дохода, существует вариант, когда вы лишитесь  и жилья и уже уплаченных денег, всех или части. Что не может не нервировать.

В зависимости от типа договора, от заемщика, в случае падения стоимости цены квартиры, могут потребовать погасить договор досрочно, или внести разницу в цене залога. Проще говоря, подводных камней масса, но это не тема этой статьи.

Риски вклада

Тут тоже не все гладко. Банки могут «лопнуть», а АСВ покрывает вклады только до 700000 рублей. Идея разбивать вклады на части тоже не совсем хороша, так как «вкусные» процентные ставки доступны только крупным вкладам.

Так же нельзя полностью исключать возможность надувания очередного «ипотечного пузыря», который увеличит стоимость квартиры как раз тогда, когда вы накопите достаточное количество денег.

В этой статье мы не стали рассматривать удешевление имущества с возрастом, необходимость косметического и капитального ремонта, риска бедствий, соседей и массу других факторов влияющих на стоимость жилья, нас интересовал только вопрос приобретения для личных нужд. Вопрос приобретения квартиры для задач инвестиции мы рассмотрим в следующей статье.

Исходя из изложенного в статье можно сделать ряд выводов.

  1. Недвижимое имущество, самим своим фактом существования не спасет от инфляции
  2. Как и любой актив, при неудачной точке приобретения, жилье может принести убытки
  3. Активное накопление денежных средств более предпочтительно, чем ипотечный кредит, и гарантированно позволяет приобрести жилье на лучших условиях
  4. Ипотека выигрывает у накопления только в случае аномального спекулятивного роста цен или же при уровне ежемесячных платежей ниже стоимости ренты жилья

На этом я завершаю эту статью и хочу еще раз напомнить сэкономил — значит заработал, деньги слишком тяжело достаются, чтобы разбрасываться ими куда попало.

About Dmitry

Дмитрий не любит выкидывать деньги на ветер и ищет оптимальные пути экономии в обычной жизни. Жизнь дает нам много честных способов заработать, достаточно пораскинуть мозгами.

Подписка на сайт i-howto.ru

Понравилась публикация? Хотите получать новые прямо в свой почтовый ящик? Нет ничего проще, подпишитесь на рассылку прямо сейчас.

вклад, депозит, дом, ипотека, квартира, кредит, накопления, недвижимость, сбережения, сравнение

сравнение ипотеки и накопления

Увидел в фейсбуке ссылку на пост в ЖЖ о том, почему аренда квартиры, а потом ее покупка, выгоднее, чем просто сразу же брать ее в ипотеку. Ссылка на пост в конце страницы.

В комментариях люди говорили, что не учтен рост цен на жилье, инфляция, рост арендной платы и т.п.

Так как тема для меня актуальна, и вообще люблю порешать задачки в Excel, решил набросать калькулятор, который позволит все это обсчитывать в реальном времени и при этом будет более приближен к реальности.

Скачать калькулятор сравнения ипотеки и аренды.

Пример расчета:

Допустим, квартира в Москве, которую мы бы хотели купить, стоит 12 миллионов рублей (например, такая).

сравнение ипотеки и накопления

Квартира за 12 млн. руб.

У нас с вами есть 1,2 миллиона рублей, которые мы можем либо внести в качестве первого взноса, либо положить на вклад.

Если берем ипотечный кредит, то допущения такие: ипотечная ставка на 20 лет составляет 14,25% (по Сбербанку); срок кредита составляет либо 10, либо 20 лет; коммунальные платежи за эту квартиру мы платим в размере 3 000 руб. в месяц.

Если начинаем копить деньги, снимая при этом квартиру, то допускаем следующее: арендная плата (включая коммуналку, интернет и прочие регулярные платежи) — 40 000 руб.; аренду нам поднимают каждый год на 7%, цена на квартиру нашей мечты растет на 6% ежегодно; деньги у нас лежат на вкладе под 10% годовых.

Копим деньги следующим образом: сперва кладем наш первый взнос, а затем каждый месяц докладываем разницу между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры. Например, в нашем случае аренда стоит нам 40 000 руб., а ежемесячный платеж по ипотеке 134 300 руб. + 3 000 руб. коммуналка, итого 137 300 руб. Таким образом, каждый месяц мы откладываем 97 300 руб. (на самом деле, с каждым годом все меньше, т.к. аренда растет).

Так вот, при описанном выше сценарии снимать квартиру гораздо выгоднее! Спустя 11 лет вы сможете купить эту квартиру сразу, без всяких кредитов. А, если вы купите ее спустя 20 лет, то у вас еще останется почти 25 миллионов рублей накоплений!

сравнение ипотеки и накопления

Пример расчета ипотеки по сравнению с арендой

Однако такая схема работает только для больших кредитов. Если взять в пример квартиру за 6 млн. руб. на 20 лет, с первым взносом 1 млн. руб. и как альтернативу рассматривать аренду за 32 000 руб. в месяц, то цена на квартиру будет расти быстрее, чем ваши накопления.

Расчет для квартиры за 6 млн. руб.

Понятно, что прогнозировать на 20 лет вперед очень тяжело, и рынок может вести себя как угодно, однако данные расчеты показывают общую картину. Попробуйте скачать калькулятор и поиграться с цифрами самостоятельно.

Если найдете какие-то ошибки, пишите сюда в комментарии или на kgurbanov.ru

Ссылка на пост в ЖЖ пользователя ilyavaliev (Житан).

Подробный разбор с примерами и расчётами.

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Читайте также

  • Как продать квартиру: подробная инструкция →
  • Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
  • Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *