Смена залога по ипотеке

velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в

Ипотека и страхование

Ипотечный кредит — это самый большой банковский займ. А если говорить об ипотеке в Москве, то сумма таковой действительно впечатляет.

В результате чего, срок погашения ипотечного кредита может составлять 10 лет и более. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: а можно ли заменить предмет залога в ипотеке? Ведь ситуации могут быть разные, и для них должно иметься разумное решение.

Как поменять залог при ипотеке?

Согласно законодательству, чтобы это сделать, необходимо просто добиться согласие залогодержателя. В данном случае, таковым является банк. Поэтому, если залогом вашей ипотеки является приобретенная за средства банка квартира в Москве, то вы всегда можете оформить это жилье на себя, предоставив кредитору другой залог, например, жилье, полученное в наследство.

Но для этого, таковое жилье должно быть оформлено должным образом. Ведь чтобы квартира стала залогом необходимо:

  • Произвести оценку недвижимости
  • Получить страховой полис
  • Обзавестись согласием других собственников жилья (если таковые есть)
  • Провести нотариальное сопровождение

При этом все данные процедуры необходимо согласовывать с банком. В частности, банковские сотрудники должны определить соответствует ли новый залог прежнему по своей стоимости.

Стоит отметить, что весь этот процесс будет сопровождаться временными и финансовыми затратами. Поэтому для замены залога в такой ситуации необходимы весомые основания.

Ситуации, когда смена залога имеет смысл

Первой таковой ситуацией является необходимость оформить право собственности на приобретенное в кредит жилье. До тех пор, пока оно является залогом в банке, вы не сможете быть его полноправным владельцем. А после смены залога, даже не до конца оплаченное жилье уже может стать вашим.

Также, залог приходится менять и в силу сложившихся неблагоприятных обстоятельств. Если вы в качестве залога используете не приобретенную в кредит квартиру, а другое жилье, и вы лишились права собственности на таковую недвижимость, то предмет залога, конечно же, придется изменить. То же самое касается и случая, когда заложенная квартира получила повреждения или же серьезно потеряла в стоимости.

Кроме прочего, можно не просто изменить, но и продать заложенное жилье. Если вы взяли слишком дорогостоящую квартиру в ипотеку, то вы имеете возможность продать ее. Но при этом сумма оставшегося по ипотеке долга должна быть выплачена сразу, чтобы кредит был погашен. Оставшуюся стоимость недвижимости вы имеете возможность получить от своего покупателя тогда, когда вам будет необходимо, и приобрести за эти средства более дешевое жилье.

Но при всем при этом придется тесно сотрудничать с банком. Ведь если кредитная организация не будет видеть в смене залога выгоды, то она не пойдет вам на встречу. Поэтому вам придется учитывать не только свои, но еще и банковские интересы.

Формально, для смены залога при ипотечном кредитовании никаких проблем нет. Но вот на практике вам придется решить множество различных проблем. А это значит лишь то, что принимая решение о проведении такой юридической процедуры необходимо взвесить все «за» и «против».

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

смена залога по ипотеке

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

В ипотеке в Сбербанке в мае 2014 года оформлен в залог дом с земельным участком. Кредит 3 млн. руб первоначальный взнос был 450 тыс.руб. в кредите было 2550 тыс.руб, теперь осталась сумма 2 млн. руб (тело кредита без процентов срок 15 лет). Сейчас мне нужно срочно дом продать (по семейным обстоятельствам) и купить квартиру.
Вопрос: могу я в Сбербанке заменить залоговое имущество, как долго происходит процедура замены залога и какие то имеются ли особенности, либо проволочки по этому поводу? И еще такой вопрос можно в рамках этого ипотечного кредита докредитоваться, если взять квартиру дороже 3 млн. руб?
Спасибо. Ирина

Цитата(Александр63 @ 1.10.2014, 15:37)

Согласно Гражданскому кодексу, а именно статье 345, замена объекта залога по ипотеке может быть осуществлена только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или условиями ипотечного договора. Таким образом, правовых ограничений для замены залога по ипотеке нет.
Знаю, что есть ситуации, когда залог переносят на уже существующую квартиру, находящуюся в собственности заемщика (изначально не ипотечную), например, когда свалилось наследство и т.п.
Но интересует ДРУГАЯ ситуация: перенос залога на квартиру (или долевку), которая пока не является собственностью заемщика, но он собирается ее приобрести с одновременным переносом залога на нее, т.е. свидетельство получит сразу с обременением, а прежнюю квартиру продать и снять с нее обременение?
Пример: у заемщика в ипотеке однушка, но он нашел другую квартиру (на вторичке либо долевке), которая стоит примерно столько же (или больше), но по каким-то свойствам больше устраивает заемщика (расположение, тип дома, планировка, кол-во комнат и т.п.). Однушку он хочет продать, а купить другую с одновременным переносом залога.
Такое бывает? Банки такие схемы разрешают?
Вариант просто продать однушку из-под залога, погасить действующую ипотеку, а потом заново взять ипотеку на новую квартиру «с нуля» не подходит.

Теоретически или практически?

Теоретически — возможно.

Практически — все зависит от банка-кредитора.

Обычно, сотрудники банков не любят нестандартных схем.

Дело в том, что при обычной схеме, когда

кредит выдается под залог приобретаемой квартиры

, все стандартно: сотрудники такую сделку неоднократно делали. А значит, такую сделку может вести от банка самый рядовой, самый обычный сотрудник кредитного отдела.

Любая нестандартная ситуация требует участия руководства банка.

К тому же, для банка от такой рокировки никаких выгод нет. Кредит — выдан, возвращается, проценты — капают.

Если заемщик не будет платить — есть квартира в залоге.

Что для банка изменится от рокировки?

Платеж заемщика станет больше? Ставка по кредиту?

А лишние телодвижения совершить надо…

Отсюда: теоретически — возможна такая схема, а практически, выгод для банка не видно, а потому, большинство банков скажут: «расплатитесь по кредиту — и после этого делайте с квартирой что хотите».

Онлайн консультация юриста

— круглосуточно и бесплатно

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *