Рефинансирование ипотеки без права собственности

Содержание

рефинансирование ипотеки без права собственностиВ последнее время в нашей стране все чаще можно услышать понятие «рефинансирование ипотеки». Банки активно рекламируют данную услугу в связи с тенденцией на уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам. Многие люди, которые покупали недвижимость на вторичном рынке, занимаются рефинансированием своей ипотеки. Однако приобретавшие недвижимость на стадии строительства и до сих пор не получившие свидетельство о собственности хватаются за голову и пытаются решить вопрос возможно ли рефинансирование ипотеки без свидетельства (права) собственности до сдачи дома в эксплуатацию.

Итак, давайте разбираться.

Рефинансирование ипотеки без собственности в строящемся доме. Особенности обременения

рефинансирование ипотеки без права собственностиСвидетельство о собственности — это фактически главный документ, «паспорт» вашей недвижимости. Пока недвижимость строится, у нее нет собственности или собственность номинальная (например, по договору долевого участия). Однако после того, как объект принят в эксплуатацию и по нему получены согласования всевозможных служб, на него можно получить свидетельство о собственности.

При получении ипотеки, например, на квартиру, она будет под обременением (в залоге) банка и вы не сможете ее продать или взять под нее нецелевой кредит. В свидетельстве о собственности будет написано: «Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона».

Рефинансирование ипотеки без права собственности (если дом еще не сдан).

Ввиду того, что главным гарантом банка является закладываемая недвижимость, а главный документ по недвижимости (свидетельство о собственности) не получен, не все банки берутся за рефинансирование ипотеки до получения права собственности.

Это происходит из-за того, что в случае, если клиент перестанет платить по долгам, банк останется фактически ни с чем. Точнее с номинальным объектом, который по факту еще не существует. В то время, как со свидетельством о собственности банк может рассчитывать на заложенную недвижимость. То есть продать ее.

Рефинансирование ипотеки без свидетельства собственности. А есть ли выход?

На текущий момент (декабрь 2017) в нашей стране есть несколько крупных банков, которые рефинансирует ипотеку без права собственности, то есть до сдачи дома в эксплуатацию.

Стандартные требования банков к рефинансированию до получения права собственности:

  • покупка недвижимости по ДДУ (договор долевого участия);
  • ипотека более 6 месяцев;
  • без реструктуризации;
  • без просрочек.

Гарантом банка в данном случае является право, возникающее на основании ДДУ. На этапе подготовки документов и выхода на сделку будет изменен банк в ДДУ.

Помощь в получении рефинансирования ипотеки без права собственности на квартиру (до сдачи дома в эксплуатацию)

Если вы подходите под перечисленные требования, то наша компания готова оказать содействие в получении рефинансирования вашей ипотеки без права собственности в одном из крупнейших Российских банков.

В каких случаях невозможно рефинансирование ипотеки без собственности

Существует определенный момент времени, когда рефинансирование без права собственности невозможно.

Этот временной период возникает в тот момент, когда дом построен, собственник квартиры получил ключи и подписал акт приема-передачи от застройщика, однако свидетельство о собственности еще не получил. Просто не успел.

Обычно собственность можно получить в течение сравнительно короткого срока после получения ключей. Если с остальными документами все впорядке и бывают случаи, когда получение собственности затягивается.

На нашей практике часто встречаются случаи: дом построен, собственник получил ключи, акт приема-передачи квартиры получен. Казалось бы можно получить собственность на свою новостройку, однако у застройщика проблема — не может поставить дом на кадастр. Ввиду чего наш собственник не может получить собственность. Поэтому рефинансирование такой ситуаци на текущий момент невозможно.

Помимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать. Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен. Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.

рефинансирование ипотеки без права собственности

В чем особенность перекредитования без права собственности

Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию. В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации. Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.

Аккредитация застройщика банком – это проверка компании и строящихся объектов на соответствие законодательным положениям. Таким образом кредитор проверяет надежность будущей недвижимости, оценивает возможные риски, связанные со сдачей дома в эксплуатацию. Как правило, банки готовы аккредитовать любую компанию, даже если ранее не имели с ней деловых отношений. Главное – соответствие застройщика требованиям и предоставление необходимого пакета документов.

К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:

  1. наличие зарегистрированного договора ДДУ;
  2. длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
  3. отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
  4. ипотека не подвергалась реструктуризации.

Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.

Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование. В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно. Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.

Как проводится процедура

Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.

После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично. Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку. Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.

Существуют разные программы и параметры договора рефинансирования. Перекредитовать ипотеку по ДДУ можно на стандартных условиях или по двум документам. Также среди предложений есть рефинансирование квартир, домов, таунхаусов и апартаментов.

Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:

  • справка о заработной плате;
  • действующее кредитное соглашение с банком;
  • справка о непогашенной сумме долга;
  • копии паспорта заемщика и созаемщика;
  • график выплаты задолженности;
  • договор, заключенный с застройщиком.

Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.

В большинстве случаев максимальная сумма к выдаче при рефинансировании составляет 80% от стоимости объекта. Таким образом, если размер долга больше, сделка не проводится либо разница между задолженностью и одобренной суммой погашается за счет иных источников.

Куда обращаться: примеры банковских программ

В 2018 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.

Перекредитование в «Россельхозбанке»

К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:

  1. выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
  2. разрешение первого кредитора не требуется;
  3. изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
  4. свободное досрочное закрытие долга.

Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:

  • Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
  • Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
  • Период возврата средств – до 30 лет.
  • Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.

Перекредитование в «Россельхозбанке»

Сумма кредита

от 100 тысяч рублей до
20 миллионов рублей

ставка кредита

9,05 – 12%
годовых

* — возможность свободного досрочного закрытия долга

рефинансирование ипотеки без права собственности

Страхование имущества осуществляется с момента регистрации права собственности, когда здание и объект будут сданы в эксплуатацию.

Перекредитовать можно ипотечный договор, суммарный период просрочек по которому не превышает 30 дней. При этом с даты его регистрации должно пройти более 1 года, но если график выплат не нарушался, ипотека может быть оформлена 6 месяцев назад. Подробнее: об условиях рефинансирования ипотеки в «Россельхозбанке».

Предложение от «Газпромбанка»

В «Газпромбанке» действуют следующие условия:

  • Годовая ставка составляет от 8,8%.
  • Срок погашения ссуды – от 3,5 до 30 лет.
  • Размер кредита – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

рефинансирование ипотеки без права собственности

Заявка одобряется лишь в том случае, если она подана до официальной даты завершения строительства, указанной в разрешении на проведение строительных работ, размещенном на сайте застройщика.

«Азиатско-Тихоокеанский Банк»

Основные условия перекредитования:

  • Срок погашения кредита составляет 3–30 лет.
  • Процентная ставка от 8,75%.
  • Размер ссуды от 300 тыс. до 20 млн рублей, на точные условия влияет регион проживания. Также сумма не может быть более 80% от стоимости объекта.
  • Отношения с застройщиком оформлены по ФЗ № 214.
  • Объект может находиться на любой стадии строительства.
  • Застройщик должен быть аккредитован в АИЖК.

Рефинансирование в «Азиатско-Тихоокеанском Банке»

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до
20 миллионов рублей

сроки кредита

от 3 до 30
лет

ставка кредита

от 8,75%
годовых

* — застройщик должен быть аккредитован в АИЖК

рефинансирование ипотеки без права собственности

Заемные средства выдаются добросовестным заемщикам, которые ранее не делали просрочек более чем на 30 дней в общей сложности и не имеют открытой, невыплаченной задолженности. Также не допускается перекредитование ранее реструктуризированных займов.

Состав заемщиков может быть изменен по отношению к первичному договору ипотеки, максимальное количество созаемщиков – до 4 человек. В качестве третьих лиц привлекаются супруги, в том числе гражданские, и близкие родственники.

Рефинансирование в АИЖК

На срок от 3 до 30 лет АИЖК выдает от 500 тыс. до 20 млн с целью выплаты предыдущего ипотечного кредита, оформленного по ДДУ. Максимальный лимит ограничен суммой в 80% от стоимости объекта либо 70%, если выбрана опция «Переменная ставка». Состав заемщиков при рефинансировании может быть изменен, имущественное страхование – обязательно.

Объектом кредитования может быть дом, квартира или апартаменты. Возможно оформление договора по двум документам, без справок о заработке и трудоустройстве.

Условия по кредиту:

  • Годовая ставка от 8,75%.
  • Объект должен быть аккредитован АИЖК. При необходимости, агентство аккредитует любого застройщика в срок 2 дня.
  • Соблюдение ФЗ №214.
  • По кредиту внесено не менее 6 ежемесячных платежей.
  • Задолженность не была реструктуризирована.
  • Нет открытых просрочек, а совокупное их число не превышает 30 дней.

рефинансирование ипотеки без права собственности

Подробнее: об особенностях рефинансирования ипотеки в «АИЖК».

Единственный недостаток при перекредитовании ипотеки по ДДУ – временно процентная ставка может быть выше базовой. Она увеличивается сразу либо по истечении определенного срока. Например, некоторые банк поднимают процент, если в течение 3 лет заемщик не подал документы о регистрации права собственности. Однако после предоставления бумаг условия изменятся, и ставка вновь достигнет первоначального уровня.

Прочие особенности сделки не окажут ключевого воздействия на проведение рефинансирования. Получив положительный ответ, заемщик оформляет новый договор, после банк выплачивает задолженность. В ряде случаев на данном этапе клиент должен получить у первого кредитора документ о полном исполнении своих обязательств и предоставить его в новый банк.

Банки активно предлагают услугу рефинансирования ипотечных кредитов. Это связано с тенденцией к уменьшению процентных ставок. Недвижимость на вторичном рынке перекредитовать легче. Но что делать заемщикам, оформившим ипотеку в еще строящемся доме? Можно ли сделать рефинансирование без подтверждения права собственности?

Свидетельство, подтверждающее собственность выдается, когда дом сдан в эксплуатацию, подтверждает владение недвижимостью и позволяет использовать ее как залог. В недостроенном доме право на собственность у покупателя номинальное — по заключенному с застройщиком договору долевого участия. При оформлении ипотеки недвижимость передается банку в залог и обеспечивает выполнения заемщиком обязательств. Если на момент перекредитования дом не сдан, гарантом для банка станет право на основании договора долевого участия.

Для чего нужно и как его оформить перекредитование

Рефинансирование ипотеки проводится для получения комфортных условий заемщику, часто при ухудшении материального положения семьи:

  • понижение процентной ставки;
  • изменение срока кредита – чаще увеличение для уменьшения сумм ежемесячных взносов;
  • экономия затрат на страховку имущества, здоровья и жизни;
  • изменение валюты договора;
  • замена созаемщиков.

Многие банки отказывают в перекредитовании, пока квартира не является собственностью заемщика. Пока не оформлена собственность, рефинансировать кредит можно с дополнительным залогом и поручителем. Хотят изменить условия по ипотеке клиенты, которые оформили кредит на квартиру в банке, аккредитованном строительной компанией. Программы кредитования без права собственности на квартиру не так разнообразны, как обычная ипотека. Можно дождаться сдачи дома, после чего провести перекредитование с выгодными условиями.

Спрос на услугу рефинансирования кредитов на квартиры в строящихся объектах растет. Финансовые организации стали предлагать программы рефинансирования для клиентов с квартирами в строящихся домах. Для перекредитования без права собственности нужно:

  1. Попытаться договориться с банком о пересмотре условий
  2. При отказе узнать условия и ставки у других банков.
  3. Написать заявку на рефинансирование в выбранный банк.
  4. При согласии на перекредитование собрать необходимые документы.
  5. Написать заявление на досрочное погашение текущего кредита.
  6. Заключить новый договор.
  7. Новая ссуда переводится со счета клиента в погашение старого кредита.
  8. Переписывается название банка в ДДУ.

Как перекредитовать без права собственности на квартиру

При рефинансировании ипотечного кредита до получения права собственности банк выдвигает такие требования:

  • оформленный договор долевого участия;
  • не менее 6 регулярных платежей по договору;
  • подтверждение стабильного финансового положения;
  • не проводилось реструктуризаций;
  • кредитная история безупречна.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки, если квартира не в собственности нужны:

  • заявление;
  • гражданский паспорт;
  • справка о доходах;
  • подтверждение трудового стажа;
  • свидетельство о семейном положении;
  • договор на долевое участие;
  • кредитный договор;
  • подтверждение остатка долга.

Обеспечением кредита при рефинансировании строящейся недвижимости будет договор уступки прав долевого участия. Перекредитовывая ипотеку, клиент оплачивает такие расходы:

  • комиссии за рассмотрение заявки на кредит;
  • оценка и страхование объекта недвижимости;
  • страхование жизни, трудоспособности;
  • страхование от потери прав на объект;
  • нотариальные услуги удостоверения документов;
  • пошлины.

Недвижимость без права собственности не входит в список для предоставления вычетов по налогу на имущество. Новострой станет объектом налогообложения после передачи его в собственность.

Отказ банка в рефинансировании

Причины отрицательных решений в рефинансировании и выдаче кредита одни и те же. Главный критерий – оценка платежеспособности клиента. Поводом для отказа может стать значительное ухудшение материального положения и уменьшение заработной платы у заемщика. Для банка гарантом погашения ссуды заемщиком является залог. Без оформления собственности недвижимость в залог не может быть оформлена.

При принятии решения кредитный комитет банка также учитывает такие факторы:

  • качество погашения кредита;
  • отсутствие просрочек по платежам;
  • имеет ли клиент недвижимость для предоставления в залог.

Вложения в ипотеку и ее перекредитование со временем окупаются. К окончанию выплат недвижимость часто стоит больше, чем в нее вложили. Банк может увеличить сумму выданного кредита, если при перекредитовании квартира оценена выше. Тогда у клиента появятся свободные деньги, например, на ремонт.

Оценка статьи:

Как оформить рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру Ссылка на основную публикацию

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *