При рефинансировании ипотеки нужен первоначальный взнос

при рефинансировании ипотеки нужен первоначальный взносКогда вы брали ипотеку на приобретение какой-либо недвижимости, то анализировали такой параметр как первоначальный взнос. В разных банках он отличается. Также бывают ипотечные программы без первоначального взноса — обычно такой лакомый кусочек достается тем, кто покупает новостройку. При изучении вопроса рефинансирования ипотеки возникает вопрос — требуется ли первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки? Об этом Вы узнаете далее.

Рефинансирование ипотеки без первоначального взноса

Давайте для начала разберемся зачем банки повально требуют первоначальный взнос.

Первоначальный взнос — это не что иное как дополнительный плюс к вам как к заемщику. Если бы банки раздавали кредиты направо и налево, то скорее всего обанкротились. Если же человек участвует в покупке недвижимости в том числе и своими деньгами (первоначальный взнос), то для банка это дополнительный плюс и он доверяет в этом случае заемщику больше.

Заемщик ведь как-то собрал деньги на первоначальный взнос, заработал их. Банк делает вывод, что скорее всего будущий плательщик платежеспособен и ему можно доверить кредитные деньги.

Нужен ли первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки?

При рефинансировании ипотеки первоначальный взнос не требуется.

Ранее при получении ипотечного кредита человек уже вносил для покупки недвижимости свой первоначальный взнос. Сам процесс рефинансирования — это переход из одного банка в другой под меньшую процентную ставку. И получается, что клиент ранее уже платил первоначальный взнос, поэтому платить его заново не придется.

Бывают ли ситуации, когда при рефинансировании ипотеки все-таки нужен нужен первоначальный взнос?

при рефинансировании ипотеки нужен первоначальный взносБывают. При выборе банка для перекредитования стоит обращать внимание на показатель отношения собственных средств к заемным. То есть нужно понимать, сколько стоит Ваш объект недвижимости, сколько денежных средств вы за него уже заплатили (первоначальный взнос и сумма погашений основного долга) и сколько вам требуется денег на погашение текущего кредита в другом банке.Так, например, Газпромбанк не выдает более 85% кредитных средств относительно стоимости недвижимости. И такой параметр есть у каждого банка. Стоит также отметить, что обычно сумма своих средств превышает необходимые 15-20% ввиду того, что человек при покупке недвижимости оплачивал первоначальный взнос и частично погасил свой долг перед предыдущим банком. Поэтому проблемы в выдаче необходимой суммы могут возникнуть только в исключительных случаях.

Когда человек покупает квартиру с помощью ипотечного кредита, то они знают, что банк не дает в кредит 100% стоимости квартиры.
Стоимость квартиры складывается из кредита, полученного от банка и первоначального взноса.

При рефинансировании кредита многие заемщики не знают, как быть с первоначальным взносом: потребуется его внести или нет.

В видеосюжете «Первый взнос при рефинансировании» рассказывается, почему первоначальный взнос при рефинансировании не нужен.

Здравствуйте.

С вами я, Дмитрий Овсянников.

Вопрос: «А при рефинансировании ипотеки тоже надо первоначальный взнос делать за новый кредит?»

Ну что могу сказать… Чтобы ответить на этот вопрос, попробуем подставить цифры.

Допустим, квартира стоит 5 миллионов. (Я беру такую достаточно «круглую цифру»).

Кредит — 4 миллиона.

То есть первоначальный взнос — 1 миллион или 20%: кредит 4 миллиона, квартира стоит 5 миллионов. Соотношение «кредит / залог» — 80%.
Да?
Человек внес первый взнос 1 миллион своими деньгами. Вроде бы всё просто, вроде бы всё понятно.

При рефинансировании ситуации немножко иная: кредит — 4миллиона, квартира стоит 5миллионов.
Человек, вроде бы, не внес своих денег в виде первоначального взноса, но соотношение «кредит / залог» то же самое, что и в первом случае: то есть первоначальный взнос, как бы, «зашит» в стоимости квартиры.
То есть стоимость квартиры на 20% дороже, чем размер кредита. (Вернее, наоборот: размер кредита на 20%
меньше, чем стоимость квартиры).

Таким образом, при рефинансировании не нужно доставать какие-либо деньги из своего собственного кармана и вносить их в виде первоначального взноса. Просто при рефинансировании важно, чтобы соотношение «кредит / залог» было бы меньше, чем установлено в банке.

В ряде банков допускается соотношение «кредит залог» 50%, то есть кредит должен составлять не более 50% от стоимости квартиры;
в ряде банков соотношение кредит залог может составлять 80%;
ну а в ряде банков, на сегодняшний день, соотношение «кредит / залог» может составлять 85% от стоимости закладываемой банку недвижимости.

Но хочу обратить внимание на размер кредита:
Это не тот размер, который вы получали изначально, а остаток долга на сегодняшний день.
И стоимость квартиры — это не та стоимость квартиры, которая была на момент получения вами кредита, а нынешняя стоимость квартиры.
И вот это вот соотношение «кредит / залог» должно, на сегодняшний день, составлять не более 85%. И тогда рефинансирование будет возможно, и тогда никаких денег в виде первоначального взноса вносить в банк нужно не будет.

Спасибо за внимание. С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски»
Если у вас есть вопросы по ипотеке или недвижимости — задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал, ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

До свидания.

Приобретение недвижимости в ипотеку в подавляющем числе случаев требует от заемщика первоначальный взнос. Внесенные средства выступают гарантом платежеспособности клиента и позволяют банку предложить ему более выгодные условия кредитного договора за счет участия в  приобретении собственных средств покупателя.

Сохраняется ли данное требование при рефинансировании ипотечного займа – зависит от ряда факторов. Рассмотрим, нужен ли первоначальный взнос при рефинансировании ипотеки и каков будет его размер?

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного займа подразумевается получение нового кредита на более выгодных условиях, за счет которого погашается задолженность заемщика по договору ипотеки. Возврат заемных средств производится по второму кредитному договору, условия которого позволяют заемщику значительно сэкономить на выплате процентов.

При заключении договора рефинансирования ипотеки сохраняется ряд аспектов, присущих первоначальному договору:

  • Кредит является целевым, выданным на приобретение недвижимости;
  • Займ обеспечен залогом недвижимости, как правило, в ее качестве выступает покупаемая квартира. В связи с этим повторяется процедура ее оценки;
  • Сохраняются требования к клиенту, его платежеспособности.

Требование первоначального взноса может как сохраниться, так и отсутствовать. Рассмотрим оба варианта.

Рефинансирование ипотеки без первоначального взноса. Предоставление ипотечного займа без вложения собственных средств является большой редкостью на рынке кредитования, но существует. Наиболее часто это наблюдается при приобретении строящейся недвижимости. Подобные займы отличаются повышенными процентными ставками, что заставляет их владельцев задуматься о рефинансировании.

При обращении в другой банк за перекредитованием заемщик может столкнуться с требованием внести до 15-20% собственных средств от суммы займа – данные критерии являются наиболее распространенными и применяются ведущими российскими банковскими организациями.

Если займ был взят недавно, то внесение ежемесячных платежей за короткий срок еще не накопило данную сумму. Следовательно, для заключения договора перекредитования потребуется внести недостающую сумму.

Рефинансирование ипотеки с первоначальным взносом. Запрос на перекредитование поступает от заемщика, который при взятии ипотеки уже внес первый взнос. Существующая ипотека удовлетворяет требованиям о пропорциональности заемных и собственных средств и, следовательно, при перекредитовании внесения дополнительных средств не потребуется.

Когда выгодно перекредитование

Рефинансирование кредитов связано с некоторыми расходами, в том числе и временными. Это ставит под вопрос реальную финансовую выгоду проведения подобной процедуры. Ведь главной целью перекредитования является снижение расходов на выплату ипотечного займа. Что необходимо учитывать, что соблюсти этот критерий:

  • Процентная ставка по ипотеке при рефинансировании должна быть ниже предыдущей на 2-3%. Этот показатель может быть снижен до 1,5% при перекредитовании на раннем сроке выплат и быть не менее 2,5% при выплате долга примерно наполовину;
  • Рефинансировать займ в конце срока выплат нелогично. При аннуитетных платежах все проценты по кредиту будут выплачены в первое время. Смена процентной ставки при выплате ипотеки на 2/3 не даст практически никакой выгоды, а за счет дополнительных расходов может привести и к убыткам;
  • Оформляя договор перекредитования, важно убедиться в его целевом назначении. В качестве цели должно быть прописано погашение ипотечного займа на приобретение жилья. Только в этом случае возможно получить налоговый вычет за покупку жилья;
  • При выборе – уменьшить сумму ежемесячного платежа или срок кредитования – предпочтительнее выбрать второе. Сокращение срока выплат позволяет существенно сэкономить на процентах банку;
  • Процесс перекредитования требует дополнительных расходов. Это повторная оценка квартиры, снятие обременения и его наложение для другого банка. Досрочное закрытие займа в первом банке может быть осложнено штрафом, если такой прописан в договоре.

На каких условиях возможно рефинансирование

Для заключения договора рефинансирования банки выдвигают определенные требования к заемщику, первоначальному договору ипотеки и залоговой недвижимости.

Требования к заемщику:

  • Трудоустроенность и платежеспособность подтверждаются выпиской из трудовой книжки и справкой о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • Соответствие возрастному цензу (как правило, 21 год на момент взятия, не более 65 лет на момент полного погашения);
  • Гражданство РФ.

Требования к договору ипотеки в первом банке:

  • Возможность досрочного полного погашения займа;
  • Согласие банка на проведение подобного погашения (для него требуется получить расчет о точной сумме долга).

Требования к залоговой недвижимости:

  • Отсутствие обременений (за исключением ее нахождения в залоге у первого банка, который будет снят с погашением долга);
  • Ликвидность — соответствие размеру взятого займа. Определяется в ходе независимой оценки недвижимости со стороны специализированных оценочных компаний.

Банк, предоставляющий услугу рефинансирования, также будет рассматривать размер выдаваемого кредита и соотносить его со стоимостью залоговой недвижимости. Если первый займ брался без первоначального взноса и ипотека находится в стадии выплаты самых первых ежемесячных платежей, то банк может отказать в перекредитовании или поставит в качестве условия первый взнос в определенном размере.

Условия банков

Рассмотрим, каковы требования основных российских банков относительно размеров первоначального взноса по ипотеке:

Банк

Размер первоначального взноса при рефинансировании

Сбербанк России 20% от стоимости залоговой недвижимости по оценке
ВТБ 24 От 20 до 50% от стоимости закладываемой недвижимости в зависимости от возможности предоставления документов о платежеспособности
Россельхозбанк 20% при покупке квартиры, договоре долевого участия, 15% при приобретении дома с участком
Газпромбанк 15% при покупке квартиры на вторичном рынке, 20% при приобретении новостройки

Требование к первоначальному взносу – это условие, помнить о котором необходимо не только при получении ипотеки, но и ее рефинансировании. Если первоначальный ипотечный договор был заключен без внесения собственных средств заемщика, то стоит быть готовым к тому, что об этом попросит банк, предоставляющей услугу перекредитования.

Перекредитование ипотеки в России пользуется широким спросом.

Как проводится рефинансирование, какие документы требуются для его оформления и условия предоставления.

Какие банки предоставляют

Перекредитование или рефинансирование займов относится к достаточно популярным банковским услугам.

Она дает возможность досрочно погасить кредит другим, более выгодным займом.

Услуга распространяется и на ипотеку, закрытие которой дает собственнику множество преимуществ.

При этом нужно учитывать множество нюансов, о которых в банках заемщикам не рассказывают.

А это достаточно важная информация, способная повлиять на решение о необходимости рефинансирования.

Рефинансирование потребительского кредита проводят практически все банковские учреждения.

А вот перекредитование ипотеки предложить могут далеко не многие организации. Объясняется это сложностью оформления и большой суммой.

Банку выгоднее предоставить новый кредит на покупку жилья, чем заниматься переоформлением огромного количества бумаг, накладывая обременение на имущество (предмет сделки).

На данный момент рефинансирование ипотеки других банков проводят следующие организации:

 Сбербанк начал реализацию программы рефинансирования одним из первых банков. Наиболее выгодные условия Сбербанк предоставляет зарплатным клиентам, активно пользующимся карточками
 Газпромбанк выгода обращения в этот банк заключается в том, что отсутствует комиссия за оформление кредита
Банк Москвы отсутствует комиссия, выгодная тарифная ставка – 11,95%. В банке можно перекредитовать валютную ипотеку
  ВТБ 24 предлагает рефинансирование ипотеки, оформленной как в других банках, так в ВТБ 24. Тарифная ставка не превышает действующего процента. Из недостатков – комиссия за оформление
 АИЖК специализированная организация, работа которой направлена на реализацию государственных программ по обеспечению населения жильем. В том числе, проводится выкуп ипотечных кредитов. Работает АИЖК с банками, а не с частными лицами. Условия перекредитования выгодные, позволяют неплохо сэкономить гражданам

Перекредитование считается выгодным, если ипотека оформляется под меньший процент. Срок кредитования остается прежним.

Чтобы ощутить экономию, потребуется обратиться сразу в несколько банков и попросить сделать предварительный расчет, исходя из требуемых данных.

Программа операции

Программа перекредитования практически одинакова во всех банках. Она создается с целью помочь заемщикам погасить имеющийся долг по ипотеке другим кредитом.

Отличается программа сниженной тарифной ставкой, лояльными требованиями к заемщику и отсутствием комиссий (в большинстве случаев).

Стоит учитывать, что многие банки обычный потребительский кредит выдают за рефинансирование.

Выгода в этом случае отсутствует полностью, поскольку заемщик становится должником перед двумя организациями.

Перекредитование отличается методом оформления. Оно заключается в выкупе займа у банка, то есть полным погашением ипотеки. Заемщик закрывает один кредит за счет другого.

Потребительское кредитование – это выдача наличных средств на руки или на карточку, подразумевая личное погашение задолженности.

Валютный счет

Ипотеку в России можно оформить не только в рублях, но в другой валюте (наиболее часто – в долларах и евро).

До 2018 года данная услуга была достаточно популярной и выгодной для заемщиков.

Валютная ипотека позволяла расплачиваться с банком в той валюте, в которой производится выплата заработной платы.

Также программа стала востребованной среди желающих заработать на разнице курсов.

Видео: рефинансирование кредита

Ситуация кардинально изменилась в конце 2018 года, когда произошло резкое увеличение курса доллара.

Это вызвало негативные последствия:

 Увеличение размера ежемесячного платежа в три раза произошло у заемщиков, которые покупали доллары
  Начались просрочки по платежам
 Многие заемщики перестали платить по кредиту ипотека стала для них непосильной ношей

Кризисная обстановка привела к тому, что заемщики массового начали отказываться от выплаты кредитов, а банки терпеть убытки.

Для решения этой проблемы Центральный банк обратился к банкам с рекомендацией провести реструктуризацию валютных ипотек.

Для этого можно было использовать один из следующих инструментов:

 Рефинансирование ипотеки через другую программу где выплата производится в рублях
 Предоставление отсрочки для выплаты основного долга
 Отмена штрафов в отношении должников

Банки согласились с предложением Центробанка и уведомили заемщиков о возможности реструктуризации ипотеки.

Основная часть должников к лету 2018 года перевели валютный долг в рублевый.

А к тем, кто проигнорировал предложение банка, были применены санкции.

Программу реструктуризации в это время закрыли. Но некоторые банки продолжают рефинансировать валютную ипотеку.

Рефинансирование ипотеки: что это

Рефинансирование или перекредитование – это получение нового кредита с целью погашения уже действующего займа.

В случае с ипотекой, залоговое имущество одним из законных способов оказывается в обременении у банка, который проводит перекредитование.

Важно учитывать, что рефинансирование не относится к методам перезайма, когда нет возможности оплатить кредит.

Это отдельная программа, позволяющая получить выгоду от смены кредитора.

Происходит это, например, за счет снижения процентной ставки или увеличения срока ипотеки.

Банковские предложения особенно актуально для кредитов, оформленных несколько лет назад, когда процентная ставка составляла около 13%, а на сегодняшний день она снижена до 11,5%.

Условия сделки

Рефинансирование кредита проводится на тех же условиях, что и выдача нового займа.

Но есть некоторые отличия:

 Банк, который выдал кредит, должен быть согласен на проведение данной операции досрочное погашение ипотеки невыгодно для кредитной организации, поэтому банк может отказать в рефинансировании. Но на это должны быть законные основания. Например, в кредитном договоре прописано условие, что ипотека не может быть закрыта раньше указанного срока. Как правило, банки устанавливают определенный временной период, в течение которого придется гасить кредит суммами, указанными в графике платежей. Досрочное закрытие займа приведет к применению штрафных санкций. Поэтому необходимо уточнить, возможно ли рефинансировать кредит
 Отсутствие просрочек в течение 6-12 месяцев перекупать кредит недобросовестного заемщика не согласится ни один банк. И обращение к базе кредитных историй – это обязательное условие сотрудничества с физическими лицами. Банки требуют, чтобы в течение последних 6 или 12 месяцев не было просрочек по платежам. Есть и исключения. Некоторые кредитные организации готовы перекупить ипотеку с просрочкой, но не более 1 за время действия займа
 С момента оформления кредита прошло более 3-6 месяцев получив ипотек неделю назад, нельзя перекредитовать ее в другом банке. Рефинансирование доступно только по прошествии определенного промежутка времени. Как правило, это не менее 3 месяцев
 Иные условия если один банк согласился выдать кредит, то это не гарантирует, что и другие организации не откажут в займе

Наиболее выгодно перекредитовать ипотеку в том же банке, в котором она была оформлена изначально.

Это повышает шансы на одобрение заявки и избавляет от дополнительных расходов, связанных с повторной оценкой жилья и страхованием.

Процентная ставка

Тарифная ставка зависит от банка. Рефинансирование ипотеки проводится под 9-12% годовых, в зависимости от соблюдения условий, предоставленных документов и других факторов.

Обращаться за услугой перекредитования имеет смысл в том случае, если разница составляет 2% и более.

Например, ипотека была оформлена под 13% годовых. Выгода от рефинансирования будет заметна при условии кредитования в 9-11% годовых, не более.

Полученные преимущества

Перекредитование ипотеки дает несколько преимуществ:

 Снижение процентной ставки по кредиту экономическая выгода
Увеличение срока кредитования изменение неудобного графика платежей
 Сотрудничество с более перспективным банком
Возможность изменения условий кредитования и досрочного погашения кредита без комиссий и штрафов
 Рефинансирование ипотеки проводится без первоначального взноса отсутствует необходимость поиска нужной суммы для перезаключения договора

Порядок оформления

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в несколько этапов:

 Обратиться в банк и уточнить предоставляет ли организация возможность досрочного погашения кредита и на каких условиях
 Оставить заявку в выбранном банке или нескольких организациях, дождаться результата
 Предоставить в банк требуемые документы
 Написать в банке, где оформлена ипотека заявление о досрочном погашении кредита
 Подписать все необходимые бумаги получить новый кредитный договор

Перекредитование ипотеки может проводиться одним из трех способов:

 Новый залог заемщик оформляет в банке новый кредит на другую квартиру. В качестве залога может выступить дорогостоящее имущество, по стоимости не меньше размера займа. Данный способ относится, по сути, к повторному кредитованию и требует наличия еще одной недвижимости, поэтому спросом не пользуется
 Передача закладной этот способ отображает всю суть рефинансирования ипотеки. Заключается в том, что закладная на залоговое имущество передается другому банку. На документе ставятся соответствующие отметки. В этом случае выигрывают все три стороны: банк получает остаток суммы по кредиту, второй банк обретает нового клиента, а заемщик выплачивает ипотеку на выгодных условиях
 Залог ипотечного имущества этот способ рефинансирования применяется в случаях, когда большая часть кредита погашена. Заключается в том, что под залог уже купленного имущества, находящегося в обременении у банковской организации, заемщик оформляет кредит в другой компании под залог все той же недвижимости

Законное обоснование

Рефинансирование ипотеки проводится согласно требованиям действующих нормативных актов:

 Закон «Об ипотеке» статья № 6 регламентирует основные правила и условия оформления кредита на жилое имущество
 ФЗ № 102 статья 10 регламентирует требование к предъявлению залогового имущества при оформлении ипотечного кредита

Необходимые документы

Для оформления заявки в банке потребуется предоставить стандартный пакет документов, состоящий из:

  • паспорт;
  • второй документ;
  • справка из банка о состоянии счета (общая задолженность, сроки кредитования, остаток);
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки;
  • залоговые документы на недвижимость.

Перечень необходимых документов может дополняться результатом оценки имущества, справкой о состоянии здоровья (если заемщик находится в преклонном возрасте), документы поручителей.

Более точную информацию о требуемых документах можно получить в банке, где планируется рефинансирование.

«Подводные камни»

В некоторых случаях перекредитование невыгодно для заемщика.

Например, если ипотека была оформлена по специальной программе (военным, для молодой семьи и т.д.), то ниже ставка уже не будет.

Хотя и в этих случаях бывают исключения, особенно, когда речь идет о кредите, оформленном несколько лет назад.

Решаясь рефинансировать ипотеку, нужно учитывать, что увеличение срока кредитования, хоть и снизит размер ежемесячного платежа, увеличит переплату по кредиту.

Еще один нюанс – штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита.

Этот момент может не оговариваться в момент заключения договора, но на бумагах он обязательно прописывается.

Штраф, хоть и не велик, а все же увеличивает общую переплату по кредиту.

После окончания процесса перекредитования необходимо уточнить информацию о том, закрыт ли кредит полностью.

Даже несколько копеек, оставшихся в долгах, заставят бывшего заемщика через несколько месяцев оплатить достаточно крупную сумму.

Доверять банку, который переводит деньги на погашение долга, всецело не стоит.

Проведение повторной оценки недвижимости – это не прихоть банка, а обязательное условие при рефинансировании.

Кредитору нужна уверенность, что в случае невыплаты займа недвижимость будет продана за стоимость, не меньшую суммы ипотеки. Проводится оценка за счет заемщика.

Выгода от перекредитования ипотеки очевидна. Заемщик получает возможность уменьшить переплату по кредиту, сделать условия займа более выгодными для себя.

Но к процедуре рефинансирования нужно подходить осознанно, изначально оценив выгоду.

Рекомендуем сначала произвести все необходимые расчеты, проанализировать расходы.

И если переплата снижается, то такую сделку можно назвать экономически выгодной.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *