Покупка жилья по ипотеке

Содержание

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 504-88-91. Это быстро и бесплатно!

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. покупка жилья по ипотекеВы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

  • Скачать бланк договора оказания риэлторских услуг на покупку
  • Скачать образец договора оказания риэлторских услуг на покупку

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. покупка жилья по ипотекес размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

  • Скачать бланк предварительного договора
  • Скачать образец предварительного договора

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

  • Сбербанк РФ.
  • ВТБ24.
  • Тинькофф банк.
  • Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

покупка жилья по ипотекеОсновные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости


Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком
, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. покупка жилья по ипотекесправка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

  • Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью
  • Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

покупка жилья по ипотекеПосле согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.
  • Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
  • Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Купить квартиру в ипотеку сегодня желают многие россияне. Сфера банковского кредитования развивается очень стремительно. Одним из наиболее востребованных продуктов является как раз ипотека. Она актуальна для жителей России хотя бы потому, что стоимость квартиры в 100-кратном, а то и большем размере перекрывает размер заработной платы обычного человека. Конечно, накопить на собственное жилье в таких условиях очень сложно. Поэтому люди и прибегают к помощи банков.

Оформляя ипотеку, человек должен понимать, какую ответственность он берет на себя. Ведь ближайшее 5, 10, а то и больше лет ему придется ежемесячно выплачивать деньги банку. Поэтому, оценить свои возможности, взвесить все за и против нужно еще до момента подписания кредитного договора.

Чтобы покупка оказалась выгодной, необходимо подойти к поиску подходящего предложения банка очень серьезно. Только так можно найти наиболее выгодные условия по ипотеке.

Оцениваем свои возможности

Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:

  • Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
  • Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
  • Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
  • Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.

На этапе планирования покупки важно определить и другие моменты. Например, купить квартиру можно в построенном или строящемся доме, с косметическим ремонтом или голыми стенами. Все это повлияет на стоимость квартиры и на сумму дополнительных средств, которые придется вложить в жилье.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Поиск подходящего банка

Не менее важно правильно выбрать банк, ведь условия ипотечного кредитования в финансовых учреждениях могут сильно разниться. Многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что нужно обращать внимание только на процентную ставку. На самом деле, следует рассматривать банковское предложение в комплексе. Вот наиболее важные аспекты, которые нужно обязательно учесть:

  • Процентная ставка. Предварительно нужно уточнить, что входит в стоимость кредита, придется ли дополнительно платить за РКО, услуги страховой компании, выдачу наличных. Если какие-то банки не учитывают эти услуги, рассчитывая процентную ставку, необходимо самостоятельно произвести расчеты.
  • Срок кредитования. Это особенно важно для тех, кто оформляет ипотеку на большую сумму и не имеет возможности платить большой ежемесячный взнос. Некоторые банки ограничивают сроки кредитования до 5 – 10 лет, а в некоторых учреждениях выплачивать долг можно на протяжении 25 и даже 30 лет.
  • Форма выплаты. Большинство банков предлагает своим клиентам вносить ежемесячно равные (аннуитетные) платежи. Некоторые заемщики предпочитают дифференцированные выплаты. Искать учреждение нужно, исходя из своих соображений.
  • Требования к заемщику. Это не менее важный аспект, так как клиент должен соответствовать параметрам, выдвинутым банком. Крупные учреждения вроде Сбербанка, ВТБ 24 выдают ипотеку только работающим гражданам. В число обязательных требований может входить временная или постоянная прописка, определенный трудовой стаж, размер заработной платы.
  • Перечень необходимых документов. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Наличие паспорта и справки о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно в большинстве банков. Если клиент не может предоставить информацию о заработной плате, то перечень учреждений, готовых выдать ему ипотеку, резко сократится. Сейчас некоторые банки берут во внимание не только заработную плату, но и другие разновидности дохода – дивиденды, проценты по вкладам, арендные платежи.

Если деньги на покупку квартиры нужны срочно, то нужно оценивать и скорость рассмотрения заявки банком. Большинство из них дает ответ потенциальному заемщику в течение 1 – 7 дней. Есть и, так называемые, экспресс-кредиты, предполагающие получение быстрого решения. Но и процентная ставка по ним будет завышена, по сравнению с обычными предложениями.

Если человек имеет какие-то дополнительные льготы (материнский капитал, многодетная семья, участие в программе НИС), то необходимо выбирать банк, позволяющий применить выделенные государством субсидии. Как правило, обращаться в таком случае нужно в крупнейшие финансовые учреждения страны.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Подача заявления, сбор необходимых документов

Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение. Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег.

Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:

  • российский паспорт;
  • иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
  • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
  • заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
  • военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).

Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.

Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24. Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам. Правда, тут сразу нужно быть готовым к тому, что сильно увеличится размер первоначального взноса. Для таких клиентов в Сбербанке он составляет 50%, а в ВТБ24 – 40% от стоимости жилья.

Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию. Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования. Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.

Ожидание ответа и поиск квартиры

Когда все документы будут собраны и поданы в банк, нужно дождаться ответа от кредитного специалиста. Как правило, на рассмотрение уходит до 5 рабочих дней. Некоторые учреждения оценивают заемщика за еще более короткий срок. Сообщают о решении специалисты по телефону, при личном обращении клиента или посредством СМС-сообщения.

Если банк дал положительный ответ, клиент получает время для поиска подходящей квартиры. Обычно, срок этот варьируется от 30 дней до 3 – 4 месяцев.

Выбирая квартиру, нужно обязательно учитывать требования банка к жилью. Например, в готовом доме обязательно должны быть проведены все коммуникации. Перечень требований нужно заранее уточнить у банка. Если человек хочет купить квартиру в строящемся доме, то можно рассмотреть вариант покупки недвижимости у застройщика, сотрудничающего с финансовым учреждением. Это может помочь снизить процентную ставку или получить какие-то послабления от банка.

Когда квартира будет найдена, всю документацию по ней относят в банк, где принимается окончательное решение.

Справка 2-НДФЛ имеет ограниченный срок действия – 30 дней. Если к моменту заключения договора с банком этот срок истек, придется обращаться к работодателю за бумагой заново.

После этого заключается предварительный договор между сторонами – покупателем, продавцом и банком. Далее вносится задаток, прописываются все условия и ответственность каждого участника сделки.

Заключение кредитного и страхового договора

Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.

После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

  • права нового владельца на квартиру;
  • подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
  • правомерность купли-продажи квартиры по договору.

Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.

Что делать дальше?

На этом все хлопоты с оформлением договоров будут закончены. Нужно только прописаться по новому месту жительства и поставить в известность управляющую компанию или ТСЖ о том, что квартира обзавелась новыми хозяевами.

После этого клиенту нужно выполнять свои обязанности по кредиту. Сроки и суммы платежей указываются в индивидуальном графике (обычно оформляют в виде приложения к ипотечному договору). Важно вносить деньги вовремя, чтобы не получить штраф или пени от банка.

Страховать недвижимость придется до момента полного погашения задолженности перед банком.

Новоиспеченный владелец имеет право на получение имущественного вычета. Для этого ему нужно обратиться в местную ФНС и узнать, какие бумаги для этого нужно предоставить. Полученные деньги можно использовать для погашения части задолженности перед банком или на другие свои нужды.

Залогом квартира перестанет быть только тогда, когда клиент полностью погасит задолженность перед банком.

Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

Особенности ипотеки на квартиру

покупка жилья по ипотеке

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Например, Сбербанк снижает ставки по ипотеке до 8,4% по определенным видам кредитов.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и  застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации  Застройщиков.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Более подробно ипотека на вторичку разобрана в отдельном посте.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

  • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
  • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
  • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
  • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Особенности ипотеки на комнату и как работает ипотека на долю в квартире вы можете узнать из наших прошлых статей.

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Покупка ипотечной квартиры содержит определенный риски, чтобы их учесть рекомендуем нашу прошлую статью об этом.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

 Документы

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А  документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Величина вычета — 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат  налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.

Альтернативные варианты

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

Используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать платеж.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!

Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.

Пошаговая инструкция

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя — выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом — ничего страшного: цена вопроса не велика.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *