Почему не хотят продавать квартиру под ипотеку?

анонимка автор темы

Екатеринбург

Смотрю на сайтах, некоторые из хозяев продаваемых квартир пишут, что ипотека невозможна, не желательна. А почему, объясните чайнику пожалиста. Ведь по сути продавец получает деньги, а головные боли с получением ипотеки только у покупателя. Или я не все знаю?)

анонимчик

Екатеринбург

ViKa

что ипотека невозможна,

доки не впорядке, дом старый, это то что я знаю

Олюлюша

Екатеринбург

мама

Планировка не узаконена, некоторые просто не в теме и считают, что это такой геморрой.

natalenok

Екатеринбург

мама

у нас покупали квартиру в ипотеку, оформляли через банк всю сделку, из отличий от обычной продажи: продавец должен предоставить в банк справку от психиатра, нарколога о своем здоровье………….
И еще: оформляются документы на продажу квартиры в банке, а деньги вам отдает банк только через неделю. И вот эту то неделю — и без денег, и уже без квартиры…………Сообщение было изменено пользователем 04-07-2012 в 19:48

Замужество — это не семейное положение….. это — медаль. Она так и называется «За мужество!»)))

KateS

Екатеринбург

мама

natalenok

оформляются документы на продажу квартиры в банке, а деньги вам отдает банк только через неделю. И вот эту то неделю — и без денег, и уже без квартиры

и какова вероятность, что банк за эту неделю исчезнет с деньгами?

Орфографические ошибки в письме — как клоп на белой блузке (Ф.Г. Раневская)

natalenok

Екатеринбург

мама

KateS

и какова вероятность, что банк за эту неделю исчезнет с деньгами?

ну близка к 0, но на душе все равно не спокойно………..

Замужество — это не семейное положение….. это — медаль. Она так и называется «За мужество!»)))

DTNR

Екатеринбург

просто посетитель

Чаще всего из-за того, что нужно сумму в договоре занизить (хотя некоторые банки и на это идут, например ВТБ24).

Иногда, если объект очень ликвидный, и продавцы уверены в скорой продаже.

Иногда потому что деньги нужны сразу же, а в день сделки их дают не всегда.

Ну или:

Олюлюша

Планировка не узаконена, некоторые просто не в теме и считают, что это такой геморрой.

что касается перепланировок, то если ничего серьзного не поломали/переместили, то некоторые банки и такие квартиры пропускают (Кроме Сбера и САИЖК)Сообщение было изменено пользователем 04-07-2012 в 22:44 DTNR

Екатеринбург

просто посетитель

Олюлюша

некоторые просто не в теме и считают, что это такой геморрой.

Мне, когда комнату выбирал, в одном варианте втирали: «Ипотека это так сложно и все такое… Поэтому цена с ипотекой выше на 100 килорублей будет.»

v1111

просто посетитель

ипотека это сбор дополнительных документов для продавца и отсрочка выплаты (продавец желает деньгу сразу деньгу потратить на другую квартиру)

Тema

Екатеринбург

просто посетитель

хорошую квартиру купят и за деньги бустро, нафиг геморр с ипоптенчиками :gy: :gy:

аноним

Екатеринбург

natalenok

оформляются документы на продажу квартиры в банке, а деньги вам отдает банк только через неделю. И вот эту то неделю — и без денег, и уже без квартиры…………

выдача ипотечного кредита не в день купли продажи квартиры, а выдают деньги только после прохождения регистрации квартиры в Регистрационной палате …

Даже если за это время продавец передумает продавать, всегда можно расторгнуть договор купли-продажи …

например, ….нарушение в пункте договора «Порядок расчетов» и его неисполнение грозит основанием для расторжения договора и переход в состояние двусторонней реституции. Банку это не выгодно…

ViKa

ипотека невозможна, не желательна. А почему, объясните чайнику пожалиста.

Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то продавец должен платить налог …

Если квартира больше 3-х лет, то продавец освобождается от уплаты налога …

StiX

Москва

мама

Бумс

хорошую квартиру купят и за деньги бустро, нафиг геморр с ипоптенчиками

да, видимо так. Смотрела объявления, сколько звонила по понравившимся квартирам — говорят: У нас уже вагон желающих с ипотекой, ждем людей с наличкой…

В России две беды: -тся и -ться…

StiX

Москва

мама

сама уже сейчас думаю — видимо будем брать потребик, так проще.

В России две беды: -тся и -ться…

IlyaEka

Екатеринбург

просто посетитель

KateS

и какова вероятность, что банк за эту неделю исчезнет с деньгами?

Что исчезнет — вряд ли. Но банки тоже косячат с документами — знаю несколько случаев, когда были ошибки в ДКП, Закладной, Кредитном договоре (их готовили сотрудники банка). Переход права собственности регистрировали, а банки потом отказывались выдать деньги в связи с тем, что в этих документах были ошибки! Да, в итоге их исправляли, но получить деньги вместо недели через месяц-полтора? 🙁 Ну и тут была темка, когда после смены собственника умер один из заемщиков 🙁 — продавцу тоже досталось. Так что некоторые риски есть.

France, Nederlands, Deutschland, Österreich, Italia, Česká republika, Slovensko, Polska…

мама

Екатеринбург

Бумс

хорошую квартиру купят и за деньги бустро, нафиг геморр с ипоптенчиками

Это точно. Нашу кваритиру оторвали с руками и цену мы самую высовую назначили. Продали за 10 дней за наличку, ипотечников много было. Хотя мы не были против ипотечников, но покупатели с наличкой быстрее внесли аванс.

DTNR

Мне, когда комнату выбирал, в одном варианте втирали: «Ипотека это так сложно и все такое… Поэтому цена с ипотекой выше на 100 килорублей будет.»

Меня удивила одна ипотечница. Просила скидку. Я сказала, что небольшую можем сделать и спросила какую скидку она хочет. Она ответила, что небольшую — 100 тр. Я ахнула. Если для нее это небольшая скидка зачем ипотеку берет. Для нас это очень большая сумма. На след день пришли с наличкой и не торгуясь внесли аванс. Маорица

Москва

мама

У меня были покупатели с ипотекой. Я сама собирала се справки, их надо гораздо больше. потом еще в банк 2 раза. каждый раз там ждали по часу-полтора. Естесвенно неипотека луше

Если хочешь получить то, чего раньше не имел, нужно делать то, чего раньше не делал

DTNR

Екатеринбург

просто посетитель

мама

Меня удивила одна ипотечница. Просила скидку. Я сказала, что небольшую можем сделать и спросила какую скидку она хочет. Она ответила, что небольшую — 100 тр. Я ахнула. Если для нее это небольшая скидка зачем ипотеку берет. Для нас это очень большая сумма. На след день пришли с наличкой и не торгуясь внесли аванс.

Я не просил скидки у продавца — цена была обозначена как 1.100, но мне, как ипотечнику предложили купить за 1.200. На вопрос «А что в ипотеке такого сложного?» мне (риэлтору) начали рассказывать всякую ерундуСообщение было изменено пользователем 06-07-2012 в 21:11

DTNR

Екатеринбург

просто посетитель

Маорица

Я сама собирала се справки, их надо гораздо больше

Это в зависимости от банка, где то минимум документов (Сбер), где-то по полной программе (САИЖК, Абсолют). И Вы не обязаны были собирать все справки (кроме тех что только Вам дадут), это нужно покупателям — их бы и озадачили

Ameliya

Екатеринбург

мама

natalenok

нас покупали квартиру в ипотеку, оформляли через банк всю сделку, из отличий от обычной продажи: продавец должен предоставить в банк справку от психиатра, нарколога о своем здоровье………….

И еще: оформляются документы на продажу квартиры в банке, а деньги вам отдает банк только через неделю. И вот эту то неделю — и без денег, и уже без квартиры…………

%) мы брали ипотеку,возможно единственное неудобство для продавца-сделка в банке была. Деньги отдали тут же и документов не надо было никаких от них.

Бог не может быть везде одновременно — поэтому он создал матерей

Вы не авторизованы и не можете оставлять сообщения.

Чтобы авторизоваться, нажмите на

эту ссылку

(после входа Вы вернетесь на эту же страницу).

Ни для кого не секрет, что уровень жизни в нашей стране невысокий, поэтому приобрести дорогостоящий товар, например, недвижимость, за наличные деньги и сразу способен не каждый. Поэтому наши сограждане, которые испытывают жилищные трудности, вынуждены идти в банковские учреждения, чтобы оформить ипотечный кредит. Получить согласие кредиторов на предоставление заемных средств достаточно сложно, но еще труднее найти жилье, которое бы хотел приобрести в ипотеку заемщик. И дело не только в том, что кредитно-финансовые учреждения предъявляют суровые, подчас невыполнимые требования к потенциальным залогодателям. Попросту далеко не все владельцы жилой недвижимости готовы реализовать ее заемщику по ипотечному кредиту.

Многие продавцы квартир уверены, что сделка с участием заемных средств осложнена многими факторами, особенностями, деталями. Отчасти, они правы. Но на деле продажа жилья заемщику по ипотеке не такой уж сложный юридический процесс, как кажется на первый взгляд. И все же почему собственники, реализующие свои квадратные метры, не желают связываться с покупателями, которые оформили ипотеку?

Во-первых, мало кто в нашей стране любит платить налоги. Согласно действующему законодательству в случае продажи дорогостоящего жилого объекта, который находился в собственности продавца менее трех лет, последний должен уплатить в государственную казну 13% от стоимости сделки. И если, реализуя недвижимость за наличный расчет, собственник в договоре купли-продажи может указать любую стоимость реализуемого жилья, то продавая жилое помещение заемщику по ипотечному кредиту, продавец должен указать в договоре ту цену, которую озвучил оценщик. Единственным выходом в этом случае является установление стоимости жилья с учетом налога в 13%.

Во-вторых, для получения ипотечного займа потенциальный покупатель должен предоставить заимодателям огромное количество документов. Многие справки должен будет взять собственник реализуемой квартиры. Несмотря на то, что за получение справок обязан платить покупатель, выстаивать длинные очереди и посещать соответствующие инстанции придется продавцу.

В-третьих, срок проведения подобной сделки с привлечением заемных средств кажется продавцу довольно продолжительным. Ведь после устной договоренности и осмотра жилья сотрудниками банка, владельцу продаваемого жилья придется показывать его оценщику, который представит отчет о проведенной им работе через 2-3 дня. Затем продавец должен будет открыть счет в том кредитном учреждении, в котором покупатель оформляет ипотечный займ. Пять-семь дней кредиторы будут подготавливать необходимые документы и бланки договора ипотечного кредитования. Далее, заемщик заключает договор с банком-залогодержателем, после чего оба участника сделки встречаются в регистрационной палате, где происходит подписание договора купли-продажи. Данный документ подлежит государственной регистрации. И последний этап купли-продажи жилого помещения с привлечением ипотечного кредита – это предоставление основного договора кредиторам и перечисление денег за квартиру на счет продавца (иногда банки используют для этого депозитарные ячейки).

Таким образом, процедура продажи недвижимости заемщику по ипотеке – это действительно непростая сделка. Зато и покупатель, и продавец могут быть уверены в ее юридической чистоте, ведь непосредственным участником этой операции с жильем является кредитно-финансовое учреждение.

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

  1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
  2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
  3. при желании заработать на ипотеке.
  1. При потере достаточного для погашения займа дохода

    От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

    Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

    При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья

    Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

    Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

    Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

    Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

    Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

    При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

    Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

    Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

    С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

    С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

    Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

    Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

    Как можно продать квартиру в ипотеке?

    Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

    1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
    2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
    3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
    4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

    Досрочное погашение

    Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

    В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

    Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
    После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

    Самостоятельная продажа

    Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

    На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

    Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
    С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

    Продажа с помощью банка

    В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

    В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

    Продажа долговых обязательств

    Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

    Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

    • предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
    • в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

    Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

    Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *