Можно ли заложить заложенную квартиру?

Здравствуйте, Виктория! Подскажите пожалуйста, можно ли  ипотечную квартиру взять под обеспечение по долгам в другом банке. У меня кредит в одном банке, просрочка по платежам. У мужа ипотека в другом, платит исправно. Я — созаёмщик. Долевая собственность.

Здравствуйте Анна! Интересующий вас нюанс по предоставлению квартиры, обремененной ипотекой, в качестве залога для получения нового долгового обязательства называется «последующей ипотекой». Оно на законодательном уровне не запрещено. Регламентируется главой 7 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

В вашем случае изначально стоит отметить важный нюанс — вероятнее всего, действующий договор ипотеки охватывает всю жилплощадь. Зачастую, даже при долевом делении, банки требуют заключения соглашения со всеми собственниками. Это обусловлено частью 4 статьи 5 вышеуказанного закона.

Она оговаривает, что передача в ипотеку части недвижимости, которая не может быть самостоятельным предметом, запрещена. Проще говоря – квартиру, при невыделенных комнатах, а в случае ее деления долей (части жилплощади, в том числе и санузла с кухней) взять в ипотеку банк не сможет.

Также стоит учитывать статью 7 вышеуказанного Федерального закона. Она требует разрешение от всех собственников жилплощади на передачу в залог этой недвижимости. Либо заключения соглашения с ними. Соответственно, выделение каких-либо долей для ипотеки, а не собственности, по отдельной квартире невозможна. Она полностью является залоговой.

Что касается возможности последующей ипотеки, то во всех статьях указанной главы присутствует важная оговорка – применение возможно с разрешения залогодержателя. То есть действующего кредитора – банка. Получить его достаточно проблематично. Так же сложно найти коммерческую структуру, готовую стать в очередь по ипотеке.

Если говорить итогово о фактическом положении дел, то получить займ под залог жилой недвижимости, уже обремененной ипотекой, у вас не удастся. Ни один банк не примет такую квартиру в залог в качестве обеспечения. Да и разрешение вам вряд ли дадут на последующую ипотеку. Поэтому, при потребности в получении дополнительного займа, есть два варианта выхода.

Первый – оформлять кредит наличными. Здесь особой роли не играет – обращаться в действующий банк или сторонний. Правда на крупные суммы рассчитывать не приходится. Без обеспечения займ предоставят, вероятнее всего, не более чем на 200-300 тыс. рублей. Естественно, если у вас доход достаточно большой.

Второй – рефинансирование ипотеки в другом банке на большую сумму, чем у вас осталось в качестве основной задолженности. Некоторые кредиторы предоставляют такую возможность. Причем параллельно с решением проблемы заимствования денег, появляется вероятность уменьшить итоговую переплату, снизить ежемесячный платеж. Либо использовать другие преимущества перекредитования. Единственный нюанс – рефинансирование возможно исключительно при отсутствии просрочки.

Если у вас возникли финансовые сложности, и не удается своевременно оплачивать действующий займ, то вам стоит обращаться по вопросу реструктуризации, а не перекредитования. Ознакомиться ос всеми нюансами данной услуги можно в этой статье нашего портала. Важно помнить, что изменение условий действующего долгового обязательства – право банка, а не обязанность. Невзирая на проблемы, которые у вас возникли.

Отвечала: Виктория Логинова, юрисконсульт ЗанимайОнлайн.ру.

444 юриста сейчас на сайте

Добрый день. У меня вот такой вопрос: у нас с мужем в браке взята квартира в ипотеку. Выплачиваю кредит за нее я, т.к. у мужа огромные долги во всевозможных банках и займовых конторах. О долгах муж не рассказывает, врет что все выплатил. На данный момент долг почти пол-миллиона (на сайте судебных приставов) и я боюсь, что это еще не все. Пол года назад у нас пропало свидетельство о регистрации на квартиру. Выправили новое. А теперь я думаю, мог ли муж получить ссуду или кредит под залог этой квартиры. И когда я выплачу ипотеку через 15лет, не явятся ли ко мне кредиторы со свидетельством и распиской мужа и отберут его часть. Квартира у нас не в долевой, а в общей совместной собственности. Помогите пожалуймта, очень переживаю и не знаю что делать…

29 Ноября 2014, 13:40, вопрос №634500 Татьяна, г. Санкт-Петербург

Свернуть

Виктория Дымова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Чтобы продать недвижимость, которое находится в ипотеке, следует для начала получить согласие компании, предоставившей возможность для покупки квартиры на ипотечных условиях. Главное условие: досрочное погашение кредита! Однако, если ставится задача, заложить ипотечную квартиру, ситуация может сложится весьма непросто. Дабы избежать этого, необходимо тщательно ознакомиться с договором, который подписывался между жильцом и организацией, предоставляющей недвижимость в ипотеку.

Важно понимать, что подобное жилье и так отягощено кредитом. Кредит может весьма серьезно сказаться на финансовых возможностях человека, на которого возложены все финансовые тяготы.

При любом раскладе следует основательно подойти к изучению всех тонкостей договора, а также узнать возможность повторного залога. Если кредитор не видит в нем смысла, то в случае решения заложить данную недвижимость в банк, первые кредиторы вполне могут обратиться в судебные инстанции и потребовать, чтобы им полностью возместили ущерб.

Предоставляя имущество в залог, человеку необходимо рассказать о своих действиях предыдущего залогодержателя. Заключение нового договора ни в коем разе не должно идти вразрез с требованиями, которые были установлены в предыдущем договоре с первыми залогодержателями относительно представленного жилья.

Любые нарушения договора могут повлечь за собой очень серьезные последствия. В частности, речь идет о возмещении ущерба предыдущему залогодержателю. Дабы не произошло такого досадного недоразумения, необходимо заранее побеспокоиться о своей безопасности. Например, создать как можно более комфортные условия, позволяющие обезопаситься от возможных проблем. В частности, если в договоре прописаны пункты, которые могут трактоваться двояко, его ни в коем случае не нужно подписывать ни в отношении ипотечного кредита, ни в отношении повторного залога.

Некоторые банки, специально создают ситуацию, при которой залогодатель фактически не может вернуть себе недвижимость. Такие пункты, как правило, пишутся мелким шрифтом, благодаря чему люди просто не могут обратить на них внимание. Именно поэтому абсолютно все пункты и подпункты договора нужно разбирать очень скрупулезно, чтобы попросту не остаться в дураках.

Не знаете, можно ли обменять квартиру в ипотеке или заложить ее? Компания «Ипотека Полного Цикла» сможет помочь Вам в этих и иных ситуациях. Мы успешно работаем с 2000 года и являемся добропорядочным партнером более 50-ти банков России.

У нас работают лучшие специалисты в своей области, которые имеют многолетний опыт работы.

Не секрет, что в жизни могут возникать непредвиденные трудности, которые могут сильно повлиять на платежеспособность человека.  И у человека нет иного имущества, кроме единственной квартиры.  Ст. 446 ГК РФ предусматривает невозможность обращения взыскания на такое жилье. Но в данном правиле есть одно исключение. И это как раз тот случай, когда единственная квартира является предметом ипотеки (залога).

Что же ожидает должника в данном случае?  Кредитор обращается в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенную квартиру. И через 4-6 месяцев данное исковое заявление будет однозначно удовлетворено судом, а заложенная квартира будет выставлена на торги службой судебных приставов. После реализации квартиры должник и члены его семьи будут выселены из занимаемого ими жилья.

Печальный исход. Однако всегда есть возможность договориться. Кредитор, несомненно пойдет навстречу добросовестному должнику, попавшему в трудную финансовую ситуацию. Есть возможность рефинансирования договора ипотеки в другой кредитной организации, перезаключение договора залога на новых условиях с увеличением суммы или срока, либо поиск более дешевого варианта жилья, чтобы разницы от продажи квартиры хватило на погашение долгов.

Вывод  один: если по каким-то форс-мажорным причинам Вы допустили просрочку платежа, не прячьте голову в песок, не давайте задолженности навалиться на вас всей силой, а мобилизуйте свои силы и ищите пути выхода из сложившейся ситуации. Лучше всего не доводить дела до суда, а пытаться решить вопрос  напрямую с кредитором, который сам не заинтересован к решению вопроса в суде, так как это связано с потерей времени и лишними издержками.

Можно ли заложить квартиру без согласия собственника?

Конечно же нет. Процедура оформления залога квартиры начинается с предоставления в компанию – кредитор необходимых документов, а именно: паспорт собственника, свидетельство о регистрации права собственности (с 1 июня 2016 года – выписка ЕГРН), а также документ-основание (договор купли-продажи/приватизации/дарения и т.д.). Т.е. без личного присутствия собственника в такой компании даже заявку на рассмотрение не примут.

Кроме того все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии при личном обращении сторон сделки (при предъявлении своих паспортов). При обращении уполномоченный специалист проверяет соответствие документов установленным в законе требованиям, а также сверяет соответствие личности обратившихся с правообладателями, указанными в правоустанавливающих документах.

Таким образом, никто, кроме собственника не имеет возможности совершать с квартирой никаких юридически значимых действий, в том числе закладывать ее по договору залога. Единственным исключением из этого правила является оформление нотариальной доверенности на совершение конкретной сделки на доверенное лицо заемщика (в данном случае нотариус будет выступать гарантом соблюдения законных интересов правообладателя).

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *