Можно ли заложенную квартиру продать?

Содержание

можно ли заложенную квартиру продатьВопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

можно ли заложенную квартиру продатьЭтот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

можно ли заложенную квартиру продатьКлючевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

можно ли заложенную квартиру продатьПри использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

можно ли заложенную квартиру продатьДанный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

можно ли заложенную квартиру продатьСогласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

можно ли заложенную квартиру продатьПроведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Необходимость продать ипотечную квартиру возникает по разным причинам: смена места жительства, работы, потеря доходов или желание поменять квартиру на меньшую, чтобы рассчитаться с банком и избавиться от непосильной нагрузки ежемесячных платежей. Кроме того, если цены на квартиры будут падать, то выплатить долг  без потерь станет сложнее. Может быть, сейчас самый момент подумать о продаже, если обстоятельства вынуждают, и постараться сделать это максимально продуманно и эффективно? Но как именно?

Задолженность по просроченным ипотечным кредитам граждан выросла в России к началу 2015 года, по данным Центробанка, примерно на 12%. При этом многие заемщики при появлении финансовых проблем стараются сохранить квартиру и договориться с банком о реструктуризации долга. У должника есть только три варианта: продолжать платить, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей, взять еще один кредит, например, на 12 мес., и т.д.) и продать квартиру. Есть и четвертый, самый простой, но бессмысленный и неразумный вариант, который в конечном счете никак проблему не решит, – просто перестать платить и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».

можно ли заложенную квартиру продатьАлексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга: «При общении с банком по своему ипотечному кредиту, который вы уже не можете обслуживать, важно трезво понимать всю серьезность вопроса, с которым вы столкнулись. На рекламные объявления юристов, которые предлагают решить вопрос с банком, лучше вообще не обращать внимания – это лишние траты, которые ни к чему не приведут. Возвращать долг банку по кредиту придется в любом случае. Первое, о чем нужно подумать, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг. Реструктуризация долга – это, по сути, отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Продажа жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.

Если оплачивать кредит не получается, необходимо до момента возникновения задолженности обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Образование задолженности ведет к изменению статуса заемщика на статус просроченного должника, и порядок работы с такими клиентами в банке меняется в худшую для клиента сторону.

Необходимость банку формировать до 100 процентов резервов от суммы просрочки по оплате кредита и процентов – серьезный мотив не любить неаккуратных заемщиков».

Если временная отсрочка проблему не решит, придется продавать квартиру.

можно ли заложенную квартиру продатьВиталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Тверской»: «Если человек принял решение продать заложенную квартиру, он, конечно, вначале может обратиться в банк. Но максимум, что сможет ответить банк, так это назвать способы погашения кредита. А затем или отправит к риэлторам, или решать эту задачу самостоятельно».

Кирилл Брюлин, компания Brulin&Partners: «К сожалению, в реалиях нашей действительности такое может случиться: у заемщика изменилась жизненная ситуация, попал под сокращение на работе, развод супругов-созаемщиков. Но от этого ипотека не исчезает, за кредит надо платить, а банк не хочет идти навстречу».

Алексей Комаров:  «Согласовывая реструктуризацию, заемщику следует немедленно начать продажу жилья. В связи с тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской, нужно рассчитывать, что вопросов будет много, сделка пройдет дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке на 3-7 процентов. Хотя некоторые покупателю видят и плюсы такой покупки. История квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.  Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.  Мой совет –  найти агента, который займется продажей, будет проще и эффективней, чем продавать самому».

Как продать? Если с банком обговорены условия погашения долга, то как быть дальше? Какой способ продажи выбрать и как привлечь покупателей, которые до сих пор настороженно относятся к залоговым квартирам?

можно ли заложенную квартиру продатьКирилл Брюлин: «Есть различные механизмы и способы урегулирования данной ситуации. Самое сложное, на мой взгляд, – определиться со способом реализации квартиры. Я не буду рассматривать такие способы, как продажа квартиры должника на торгах (с аукциона), выкуп ликвидной квартиры сотрудником банка-кредитора и т.п. Предлагаю рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения, и тут возникают сразу несколько аспектов: если сумма относительно небольшая, несколько сотен тысяч рублей, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и погасить его с продажи квартиры. Итак, все более-менее понятно: заемщик нашел деньги, погасил ипотечный кредит, получил от банка все необходимые документы, получил в Росреестре новое свидетельство о государственной регистрации права, где уже указано, что обременений нет. Можно спокойно продавать квартиру. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают? Как быть в этой ситуации? Или, чтобы погасить кредит, нужно иметь несколько миллионов?  А вот тут уже без второго способа не обойтись.

Способ второй: продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Я считаю такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится в рекламу на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка: часть его денег будет заложена в отдельную ячейку, которую открывать будет сотрудник банка и в которой будет сумма, необходимая для погашения всех денежных обязательств заемщика перед банком-кредитором. Или сумма должна поступить на счет заемщика. Ну и, соответственно, банк даст согласие на снятие залога только в том случае, если увидит деньги. Согласится ли покупатель на такие условия? В большинстве случаев это вопрос компетентности риэлторов или юристов, которые участвуют в сделке и представляют интересы своих клиентов.

Сразу хочу оговориться относительно участия риэлторов или юристов: на эту тему было сломано много копий, и повторяться я не вижу смысла. Если мы рассматриваем риэлтора или юриста как профессионального участника рынка недвижимости, то я считаю его участие обязательным. Тем более что часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр.».

Действительно, без намерения лишний раз приводить доводы в пользу риэлторов, хочется отметить, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов. Это тот самый случай, когда экономия средств едва ли оправдана.

«Со вторым способом все гораздо сложнее, поэтому я считаю, что заемщику, который принял решение «завязать» с ипотекой в силу тех или иных обстоятельств, нужно обратиться к риэлтору и поручить ему все остальные действия или действовать вместе с ним. Это позволит сэкономить достаточную сумму денег и большое количество собственного времени. При обращении желательно иметь на руках все имеющиеся документы, хотя бы в копиях, чтобы можно было понять, о чем идет речь, какие проценты нужно платить банку, какие штрафные санкции предусмотрены в кредитном договоре и прочее.

После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).

После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.

Что касается самого механизма проведения сделки, он примерно всегда одинаковый, различия только в способе погашения кредита заемщиком и способа оплаты квартиры покупателем: «свободные деньги» или ипотечный кредит».

Виталий Пономарев: «В настоящий момент практикуется банками в основном два способа продажи заложенной квартиры:

Первый способ. Вначале погасить кредит (собственными средствами или средствами покупателя), а затем снять залог банка и продать квартиру покупателю.

Данный способ применяется очень редко, и лишь когда у продавца есть собственные средства для погашения кредита. Привлечь деньги покупателя на погашение кредита на данном этапе почти невозможно – рисков для покупателей здесь больше, и чаще всего, они не будут рисковать.

К сожалению, есть несколько банков, к тому же крупных, которые рассматривают только такой вариант погашения кредита при одновременной продаже. Клиентом таких банков будет намного сложнее продать ипотечную квартиру.

Но многие банки (что радует) рассматривают иной способ продажи такой квартиры, который более выгоден как продавцу, так и покупателю.

Второй способ. Вначале – с письменного разрешения банка продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи ещё заложенной квартиры. Регистрируется право собственности на покупателя, при этом квартира остаётся в залоге у банка, где должником по кредиту является продавец (срок регистрации, как ипотечной квартиры, пять рабочих дней).

Затем продавец средствами покупателя гасит задолженность перед банком в полном объёме. Банк выдаёт письмо о погашенной задолженности (это занимает 1-3 дня, в зависимости от банка), на основании чего регистрируется снятие залога с принадлежащей уже покупателю квартиры (срок регистрации четыре дня).

Только после этого продавец получает разницу от суммы продажи квартиры и суммы погашенного долга, что является гарантией для покупателя.

Вроде всё просто и понятно, но сложности есть на каждом этапе. Первая и основная задача – это как привлечь на такую сделку покупателя, особенно когда предложения преобладают над спросом. Какой бы ни была замечательной квартира, но в такой ситуации она становится менее ликвидной. Не каждый покупатель готов идти на более сложную сделку. Даже если покупателя и интересует данная квартира в данной ситуации, не всегда его ситуация подходит этой сделке.

Если у покупателя ипотека, то он может её взять только в том банке, где заложена квартира – исключаются потенциальные покупатели с ипотекой в других банках.

Если у покупателя есть альтернатива (продажа своей квартиры), то, скорее всего, он не сможет купить ипотечную квартиру – деньги идут от «верхнего» покупателя цепочки, а тот уж, вероятнее всего, не захочет их вносить под такую сделку.

Снижение цены неизбежно, но где начинается ее «дно»? Вот и получается, что круг потенциальных покупателей значительно уменьшается, тем самым уменьшается потенциальный спрос. Квартира переходит в статус неликвидной.

Основные способы продажи такой квартиры такие же, как и при продаже любой неликвидной: снижение цены, поиск дополнительных плюсов (улучшений), которые могут привлечь покупателей.

У продавцов часто возникает вопрос: а на сколько нужно понизить стоимость квартиры, чтобы заинтересовать покупателей, и максимально получить денег за неё? Можно ответить, что на 10, 15, 20, 30% ниже рыночной, но однозначного ответа на этот вопрос нет. Как минимум, ипотечная квартира должна быть внизу списка цен подобных квартир (на уровне минимальных цен). Если продажа сверхсрочная, то цена должна быть на порядок ниже, чем у всех подобных квартир. В процессе продажи «методом проб» подбирается та цена, которая привлечёт спрос. Но это не гарантирует быструю продажу.

Также в совокупности нужно рассматривать и иные параметры квартиры, которые влияют на спрос. И при этом не всегда залог квартиры является основной причиной снижения спроса – причиной могут быть и другие условия.

Потенциальному покупателю при принятии решения покупать (или даже смотреть) квартиру нужно знать, что не будет никаких сбоев, потерянного времени или денег, со стороны покупателя будет понимание, как проводить такую сделку, и кто-то будет покупку гарантировать. Таким гарантом может выступить агентство недвижимости, сотрудники которого знают все нюансы сложной процедуры сделки и имеют опыт продаж неликвидных квартир.

Все дополнительные расходы, отличные от обычной сделки, ложатся на продавца. Расходы по оформлению сделки увеличиваются лишь на дополнительную регистрацию снятия залога в размере 6-10 тысяч рублей. В зависимости от условий кредитного договора в различных банках может взиматься какая-либо дополнительная плата за досрочное погашение кредита, но это можно заранее уточнить у сотрудников банка».

Новый способ – сделка и все расчеты через нотариусаАлексей Комаров:  «Основанием приобретения ипотечной квартиры для покупателя является договор купли-продажи, однако возникает вопрос, связанный с тем, в какой момент и как покупатель должен погасить долг, чтобы не купить квартиру с ипотечным обязательством. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту – еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.  Приобретая квартиру с долгом, при наличии согласия банка на проведение сделки, встает вопрос о необходимости несения расходов по страхованию нового владельца и объекта до момента оплаты долга, да и вообще приобретение жилья под ипотекой отпугнет многих покупателей. Решением проблемы может стать расчет через депозит нотариуса. Принятый в конце 2014 года ФЗ-457 предоставил нотариусам возможность проведения расчетов для сторон как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме. Это хорошая альтернатива банковскому аккредитиву и ячейкам. Стоимость за услугу нотариуса составляет всего 1500 рублей. После удостоверения сделки купли-продажи нотариус перечислит сумму долга для погашения банку и после предоставления сторонами документа о погашении задолженности подаст сделку на регистрацию перехода права собственности, и после регистрации перечислит остаток стоимости на счет продавца. Заверенный нотариусом договор купли-продажи с удостоверенными в нем фактами имеет особую доказательственную силу, оспорить недобросовестному продавцу такую сделку практически невозможно – юридические гарантии нового покупателя перед предварительным договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, очевидны».

Итак, если выплачивать ипотечный кредит стало невозможно, а реструктуризация долга проблему не решит, то лучше всего договориться с банком и продать квартиру.  Заемщик может досрочно погасить остаток долга и снять обременение, после чего квартиру можно спокойно продавать. Однако у самого продавца обычно денег нет, а покупатель редко соглашается на подобный риск. Чаще выбирают второй способ – продажу квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога (продается заложенная квартира, затем гасится задолженность, затем снимается обременение). В любом случае, количество желающих купить ипотечную квартиру уменьшается из-за некоторых рисков и сложностей, что снижает ликвидность и стоимость самой недвижимости. Сделка непростая и нуждается в аккуратном и профессиональном подходе. С 2015 года появился новый способ денежных расчетов между продавцом и покупателем (в том числе и ипотечной квартиры) – как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме: расчет через депозит нотариуса.

 

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Сведения из законодательства: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

  1. Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
  2. С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
  3. Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
  4. Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.
  1. Если заемщик не получил разрешение на аренду, то банк имеет право на основании отсутствия своего согласия расторгнуть ипотечный договор досрочно в одностороннем порядке. Это повлечет за собой необходимость досрочного погашения кредита.
  2. Сбербанк может диктовать свои условия сдачи недвижимости в аренду, так как сохранность залогового имущества – в его интересах.

Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

  1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
  2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
  3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
  4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Если банк или кредитная организация даст свое согласие на продажу квартиры в залоге, то такую квартиру продать можно, но это будет очень сложный вид сделки. Не стоит пренебрегать советами специалистов при такой продаже. В такой сделке будет участвовать много сторон каждая из которых имеет свои интересы при продаже и отстоять интересы собственнику квартиры, не запутавшись в нюансах, самостоятельно очень тяжело.

Первое что необходимо сделать гражданину, который решил продать квартиру в ипотеке – это обратиться к залогодержателю и получить у него согласие на продажу недвижимости и узнать условия на которых можно осуществить такую продажу. Помните, что без согласия залогодержателя продать имущество в ипотеке нельзя, это незаконно и такую сделку вам не зарегистрируют. До тех пор, пока вы полностью не погасите задолженность по ипотеке перед кредитной организацией, главным распорядителем вашего жилья считается она.

Можно ли заложенную квартиру продать

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Как продать квартиру в ипотеке — 4 лучших способа отзывы продавцов и покупателей

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.
  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Как продать ипотечную квартиру: 4 варианта заключить сделку

Главное условие при перезайме – это наличие стабильного дохода и положительная кредитная история у покупателя квартиры. Если стороны пришли к согласию, то можно приступать к оформлению договора. Суть этого документа в том, что квартира продолжает находиться в банковском залоге, но долг ложится на покупателя. Если у нового владельца достаточно денег, он может внести всю стоимость квартиры и погасить ипотеку заранее.

Когда на момент оформления документов существует разница между ценой на ипотечную квартиру и общей ценой на недвижимость, то этот остаток от купли/продажи возвращается продавцу. Покупатель не отдает деньги лично в руки заемщика, а кладет их в специальную банковскую ячейку. Забирать их разрешено только после заключения нового договора.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как продать квартиру в ипотеке — законные способы

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:

«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:

«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом». Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа.  Покупатели тряслись, как осиновый лист. Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение»

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Реальные истории:

«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением. Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч. Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось. В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе. В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением. Продавец гасил кредит и снимал обременение. После того, как я получал чистое свидетельство, открывалась ячейка с оставшимися деньгами. В итоге все довольны, все спокойны – самая разумная схема на сегодняшний день, я считаю»

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления

  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:

«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают. Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира. Сразу появились два покупателя. Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит. А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа). В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка. Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц»

Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
  • Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
  • Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
  • Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
  • После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
  • Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы

Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

Сфера применения

Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Реальные истории:

«Платили ипотеку примерно три года, потом пришлось уволиться с работы. Платеж в 21 000 в месяц вносить не было никакой возможности. Квартиру в конце концов выставили на торги. Нам повезло – ее купили почти сразу, а цена позволила закрыть ипотеку и еще 400 тысяч на руки получить»

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Видео на десерт: Волшебная кровать

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *