Можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании?

Содержание

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки сохраняется  — это является одним из важных параметров переоформления жилищного кредита в другом банке. Частичный возврат средств позволяет снизить общую стоимость жилья и вероятно, что при планировании кредита вы рассчитывали на налоговый вычет. Поэтому важно знать, как переоформить кредит, чтобы вычет сохранился.

Например, через несколько лет после того, как вы оформили в банке кредит и приобрели недвижимость, вы обнаруживаете, что условия кредитования сильно изменились. Сейчас вы могли бы взять кредит по более выгодным условиям, чем те, что были предложены вам раньше, поэтому решение закрыть текущий кредит и взять новый по более низкой процентной ставке является вполне естественным. Тем более что калькулятор ипотеки наглядно показывает, сколько денег можно сэкономить при последующих выплатах.

После выполнения несложных подсчетов вопрос о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, уже не стоит — однако, как быть с налоговым вычетом?

Вычет – что это такое? Имущественный вычет и вычет по процентам

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Согласно закону, гражданин РФ после покупки жилья может претендовать на возврат части налогов (НДФЛ), которые за него платились в бюджет. Этот налог удерживается из заработной платы (составляет 13% от общих начислений), и оплачивается работодателем. Во время приобретения квартиры часть этих налогов может быть возвращена ипотечному заемщику. Причем, вычет можно получить как по телу кредита (сумме, оплаченной за жилье), так и по процентам, которые начисляет банк за использование кредитных денег.

Государственная субсидия позволяет несколько снизить финансовое бремя и сделать покупку собственного жилья более доступной. Есть возможность вернуть деньги, потраченные на первый взнос или вносить с помощью этих средств ежемесячные взносы по кредиту. Однако есть ограничение – максимальная сумма базы для вычета (стоимость жилья), составляет 2 млн. рублей. Таким образом, можно получить не более 260 тыс. рублей (13% от стоимости жилья).

Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки (имущественный вычет и вычет по процентам)

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансированииИтак, можно ли сохранить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки? Можно, возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки остается, и после смены банка-кредитора вы по-прежнему можете оформлять документы на вычет. Также вы можете вернуть вычет по процентам. Кстати, раньше такой возможности не было, последние поправки в закон, которые предусматривают сохранение права на возврат НДФЛ в случае перекредитования, вступили в силу сравнительно недавно.

Заемщик получает вычет по телу кредита и процентам, которые выплачивает согласно условиям ипотеки по первому договору. Затем, в случае перекедитования процедура переносится на другой банк. Кстати, закон не ограничивает количество банков, в которых заемщик может перекредитоваться по новым, более выгодным условиям.

Одним из важных условий для сохранения возможности получить вычет (во время погашения старого кредита за счет нового займа), является указание цели. В договоре рефинансирования необходимо указать, что заем оформляется для рефинансирования ипотеки.

Куда следует обращаться для оформления возврата налога?

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Чтобы оформить возврат, необходимо обратиться в налоговую, при этом следует подать документы, подтверждающие выплату налогов и факт приобретения недвижимости. За сотрудников налог (НДФЛ) выплачивает организация, поэтому понадобится справка из бухгалтерии с подписью ответственного лица. Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья (что является основанием для возврата НДФЛ), нужны для определения суммы, на которую может претендовать заявитель.

Процедура передачи соответствующей информации налоговикам для оформления вычета при рефинансировании несколько усложняется – вместо одного кредитного договора нужно предоставить два. Но как поступить в ситуации, если человек платил ипотеку сначала в одном банке, потом в другом, и смена банков-кредиторов произошла в рамках одного календарного года? При возврате налога по процентам (ипотечный кредит) придется брать справку из старого банка и из нового банка за тот год, за который возвращается налог.

Кроме основных документов могут потребоваться дополнительные справки, полный список будет предоставлен сотрудниками налоговой службы при обращении (по месту проживания заемщика).

Стоит знать, что возврат НДФЛ можно получить, как через налоговую службу непосредственно, так и напрямую через работодателя. В первом случае, заемщику ежегодно возвращается 13% от суммы, которая была уплачена в виде налогов за прошедший календарный год. Во втором случае работодатель прекращает удерживать сумму, начисленную в виде налога из ежемесячной заработной платы вплоть до погашения всей суммы вычета.

Если вы сейчас находитесь в поисках банка, в который можно рефинансироваться, попробуйте обратиться к нам за помощью в подборе банка. У нас есть скидки к ставкам и зачастую мы находим более выгодный банк под ситуацию клиента.

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансированииВозможно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки? В наше нестабильное время этот вопрос становится весьма актуальным.

Ведь часто, по разным причинам, с банком, выдавшим ипотечный кредит, приходится распрощаться.

Что же делать в случае, если уже начали возвращать подоходный налог на проценты в одном банке? Ведь известно, что с уплаченных ипотечных %% вернуть НДФЛ возможно только единожды.

Неужели невозможно получить деньги, которые по закону государство обещает честным налогоплательщикам? Что нужно, чтобы заявить максимальный возврат налога по ипотеке после рефинансирования?

Давайте попробуем подробно разобраться с этими вопросами. А для начала рассмотрим, что же такое налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку.

Откуда берется имущественный вычет

Общее представление

Статьей 220 НК РФ определено, что налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты, связанные с расходами по приобретению или строительству жилой недвижимости (пп. 3 п. 1), а также на затраты по уплате процентов на приобретение жилого имущества за счет кредитных средств (пп. 4 п. 1.)

Размер налогового вычета на сумму покупаемой квартиры имеет ограничение — два миллиона рублей на одного человека. При этом эта цифра может быть заявлена за любой период после получения документа о праве собственности на жилую недвижимость.

Пример расчета выплаты

Что же гражданин в результате сможет получить на руки? Максимальная сумма для денежного возврата при покупке квартиры или дома — 260 тыс.руб, что составляет 13% от максимального возможной цифры в 2млн. руб.

Эта сумма может быть выплачена как за 1 год, так и в течение нескольких лет, и даже с перерывами в возмещении. Все зависит от доходов, которые гражданин получает, а точнее, от суммы подоходного налога, который им ежегодно выплачивается в бюджет государства.

Только ту сумму НДФЛ, которая была заплачена в течение календарного года, можно вернуть при оформлении декларации на имущественный возврат.

Давайте рассмотрим пример, как можно возмещать положенный к возврату налог на доходы.

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Иванов И.И. купил квартиру за 2 500 000р. в 2012 году по договору долевого участия. В 2014 году было получено право собственности на квартиру (Акт приема-передачи). Сумма, которую может получить Иванов в качестве налогового вычета, с учетом предусмотренного законом ограничения, составит 260 000р. = 2 000 000 * 13%

Однако, в 2014 году у Иванова не было официального дохода, с которого можно было бы получить налоговый вычет. Поэтому за этот год он не сможет подать 3-НДФЛ.

За 2015 год Иванов подает декларацию на возврат НДФЛ. Его заработная плата за 2015 год составила 1 000 000р. Сумма уплаченного налога – 130 000р. Сумма к возмещению – 130 000р.

В 2016 году Иванов заработал мало, поэтому декларацию к возмещению решил не подавать.

В 2017 годовой доход Иванова составил 1 200 000р., и он вновь подал декларацию. Сумма уплаченного налога – 156 000р. Остаток НДФЛ к возмещению — 130 000р.

Итого в итоге он получил положенный максимум в 260 тыс.р.

Возврат подоходного налога супругами

Если квартира была приобретена супругами в браке, налоговый вычет могут получить оба супруга.

При этом не важно, на кого из них была оформлено жилье, – так как это приобретение по Семейному кодексу РФ является совместной собственностью.

От имущества, приобретенного после 2014 года, каждый супруг имеет право получить налоговый вычет в размере 2 000 000р.

Но важно учитывать, что эти деньги, а именно 4 млн., должны быть реально уплачены при покупке. Если, к примеру, жилой дом обошелся в 3.4 млн. руб, то муж и жена смогут вернуть на каждого только по 1.7 млн.руб. Ну или в другой пропорции на их усмотрение.

Решающий 2014 год

Есть различия в получении имущественного вычета на жилую недвижимость, приобретенную до 01.01.2014 года и после этой даты.

Если имущество приобреталось (было оформлено право собственности) до 01.01.2014 года – сумма вычета составит 2 000 000 рублей на всех собственников, но не более стоимости приобретаемого жилья. Повторной возможности заявить имущественную льготу у вас уже не будет.

Например, если получен имущественный вычет за жилье стоимостью 1 200 000р., приобретенного до 01.01.2014г., то, при покупке другого объекта недвижимости, не будет права заявить налоговый вычет на оставшиеся 800 000р.

Если имущество приобреталось (было оформлено право собственности) после 01.01.2014 года – сумма вычета составит 2 000 000 рублей на каждого человека в совокупности на всё приобретаемое имущество.

Например: если был получен имущественный вычет за жилье стоимостью 1 000 000р., приобретенного после 01.01.2014г., то, при покупке другого жилья, будет возможность заявить налоговый вычет на оставшийся 1 000 000р.

Налоговый вычет на уплаченные проценты

Кроме основного «квартирного» вычета гражданам РФ также предоставляется «ипотечный». Важно, что этот возврат осуществляется НЕ со всей суммы кредита, а только лишь с процентов, которые платятся вне основного тела.

Пример. Банк выдал кредит для покупки или строительства жилой недвижимости в размере 5 млн. руб. При этом ежегодно счастливый покупатель выплачивает банку часть основного тела кредита + ипотечные проценты. Допустим, что ежегодный взнос составляет 500 тыс. по основному телу + 400 тыс. — по процентам. Так вот, вернуть по ипотеке за год возможно лишь 13% от 400 тыс.р. = 52 000 руб.

Порядок получения налогового вычета на уплаченные проценты по ипотечному или иному кредитованию на покупку или строительство жилья изменился в том же «знаменитом» 2014 году.

Ранее возврат на проценты по ипотеке можно получить только на жилье, которое было заявлено в налоговом вычете на приобретение или строительство имущества. Т.е. нельзя было получить имущественный вычет на покупку квартиры, а налоговый вычет по кредитованию предъявить на покупку другой квартиры или строительства дома (п.4 ст. 220 НК РФ).

С 2014 года вычет на проценты не привязывается к покупаемому жилью. То есть теперь можно вернуть деньги с покупки одной квартиры, а ипотеку — с другой.

Казалось бы, вот оно — счастье! Но увы, кроме кажущейся свободы, было введено ограничение на максимальную сумму денежного возврата. Здесь опять есть различия в получении вычета на проценты по ипотечному договору, заключенному до 01.01.2014г. и после.

По договору ипотечного кредитования до 01.01.2014г. – сумма налогового вычета была не ограничена, т.е., если Вы заплатили или заплатите пять миллионов рублей процентов по кредиту – Вы с пяти миллионов вычет и получите.

По договору ипотечного кредитования, заключенному после 01.01.2014г. – налоговый вычет составит не более 3 000 000 р., т.е. налоговая вернет максимум 390 000р.

Обратите внимание, что дата (год возникновения права) привязана не к регистрации собственности на жилье, а именно к году заключения договора кредитования. Это важно для тех, кто покупал жилье в строящейся квартире или сам строил дом.

И еще. Кредитный возврат можно получить только по одной квартире. Даже если не вернете максимум в 390 тыс.р, то по остатку с другого жилья вернуть уже ничего не получится.

Перейдем к вопросу рефинансирования ипотеки

Рефинансировать? Чем грозит?

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансированииВ разное время в нашей стране ставки на ипотечные кредиты сильно менялись в зависимости от экономической ситуации в стране. В те периоды, когда банки предлагали наименьшие проценты по кредитам, многие предпочли перекредитоваться, чтобы уменьшить свои долговые обязательства.

Кроме того, в последнее время все чаще и чаще ЦБ отзывает лицензии у неблагонадежных банков. В следствие чего, кредитные обязательства продают с торгов другим банкам.

Кроме того, банки имеют право продавать свои кредитные договора другим банкам. Если Вам поступило уведомление об этом – не пугайтесь. Есть хорошая новость — налоговый вычет Вы вернете в любом из вышеуказанных случаев.

Если рефинансировать ипотеку, налоговый вычет сохраняется и не теряется!

В налоговом кодексе РФ нет ограничений для получения налогового вычета при смене банка–кредитора. Более того, в законе не оговаривается количество банков, в которых можно перекредитоваться. То есть заемщик может сменить не 2, а несколько банков — мало ли какие обстоятельства — и возмещение процентов по ипотеке он получит сполна!

Рассмотрим два варианта получения налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита: добровольный и вынужденный.

Возврат налога при рефинансировании ипотечного кредита

Когда Вы будете заключать с банком договор рефинансирования кредита, проследите, что это будет именно договор ипотечного кредитования, с указанием адреса купленной Вами квартиры.

Тогда в налоговую Вы будете предоставлять следующие документы, кроме стандартных:

  • Первоначальный договор кредитования с приложением графика платежей.
  • Справку из банка, первоначально выдавшего ипотеку, о прекращении (полной выплате суммы) договора.
  • Договор рефинансирования ипотечного кредита с новым графиком платежей.
  • Справку из второго банка о рефинансировании прошлого ипотечного договора с указанием реквизитов того договора, если это не указано в договоре рефинансирования (проще всего получить в момент подписания договора рефинансирования).

Важно, чтобы в новом договоре было записано, что целевое назначение данного кредита — рефинансирование старого. Именно это поможет налоговой инспекции без проблем вернуть вам положенные деньги.

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Налоговый вычет при банкротстве банка

При банкротстве банка, выдавшего ипотечный кредит или продаже Вашего кредита другому банку, все проще, т.к. на указанные процедуры Вы как заемщик не можете повлиять.

В налоговую нужно будет предоставить в составе стандартного пакета документов следующие:

  • Первоначальный договор кредитования с графиком платежей.
  • Документ о переуступке прав требования от банка, выдавшего кредит. Как правило – это уведомление, которое направляется в адрес заемщика почтой России по адресу прописки.
  • График платежей, выданный новым банком.

Если Вы по каким-то причинам не получили документ Переуступки, то

  • в случае банкротства банка нужно будет обратиться к конкурсному управляющему (телефон и адрес можно найти на сайте банка, ЦБ РФ или агентства по страхованию вкладов);
  • в случае продажи – в банк, первоначально выдавший ипотеку.

Процедура переуступки прав требования долга по ипотечному кредиту заключения договора не требует, так как условия договора не меняются. Поэтому, у Вас будет действующим договор, заключенный с банком, первоначально выдавшим ипотеку.

Подведем итоги

При покупке квартиры в кредит Вы можете получить налоговые вычеты: в размере 2 000 000р. на стоимость самой квартиры и на сумму фактически выплаченных процентов по ипотеке. При этом, если Вы решили рефинансировать ипотечный кредит – это не повлияет на право получения налогового вычета.

Единственное «неудобство» — это увеличение пакета документов, которые придется ежегодно собирать в налоговую.

Как правило, перекредитование происходит в течение какого-то календарного года. Поэтому в течение этого периода необходимо будет обратиться в оба банка за получением справок об уплаченных процентах.

В бланк декларации 3-НДФЛ необходимо включить общую сумму процентов, уплаченную во всех банках.

Если у Вас возникают трудности или же хотите получить индивидуальный расчет, то можете заказать консультацию или заполнение 3-НДФЛ прямо сейчас!

Если же Вы предпочитаете все делать самостоятельно, то вот подробная видеоинструкция о том, как заполняется декларация 3-НДФЛ по процентам.


Сегодня среднестатистическому горожанину тяжело накопить на квартиру, дом, учитывая, что стоимость международной валюты растет, а поддержание определенного жизненного уровня требует увеличивающихся трат. Поэтому, покупая жильё, многие россияне берут ипотеку. В конце 2017-ого года банковские эксперты прогнозируют падение ставок на подобные программы до 9,5 – 10%, значит, многим жителям нашей страны можно выгодно перекредитовать имеющиеся займы в другой финансовой организации, при этом не теряя право на имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотеки.

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Как рефинансировать ипотеку?

Прежде, чем перейти к описанию особенностей возврата налогов, рассмотрим нюансы её рефинансирования: здесь есть подводные камни, они, возможно, заставят передумать брать новый кредит.

Во-первых, прежде, чем обратиться в банк с заявлением о проведении такой сделки, внимательно изучите действующий договор. Если в нем содержится запрет на перекредитование ипотеки того же имущества в другой организации, то взять взаймы средства на иных условиях в другой организации невозможно (в соответствии со статьёй 43 ФЗ №102 «Об ипотеке»), потому что новый банк не сможет получить в качестве обеспечения имущество, уже находящееся в залоге.

Во-вторых, в случае возможности проведения перекредитования подумайте, нужно ли оно. Обычно эту банковскую операцию совершают, когда хотят:

  1. Уменьшения долга, если ставка по новому займу ниже.
  2. Объединения нескольких банковских кредитов в один.
  3. Изменения кредитной валюты на более экономичную для клиента.
  4. Увеличения сроков погашения, снижающее ежемесячную выплату.

В-третьих, прочитайте потенциальный договор, ознакомьтесь с возможными комиссиями, иногда некоторые банки на срок самого процесса рефинансирования увеличивают ставку на 1-2%. Специалисты советуют брать более выгодный кредит в первые пять лет (при аннуитетных платежах), когда гасятся в основном проценты и предлагается снижение ставки не менее, чем на два процента. Также можно договориться с банком об увеличении периода погашения долга, но только тогда, когда изначальный срок составляет более пяти лет.

Таблица 1. Пример рефинансирования кредита

Оставшийся срок 14 лет 14 лет 10 лет
Ежемесячный платеж 13 319 руб. 11 122 руб. 13 183 руб.
Ваша экономия 368 760 руб. 651 065 руб.

Какую выгоду получит заёмщик при рефинансировании?

  1. Уменьшение ежемесячного платежа. При заёмных 3 млн. на 120 месяцев, понижении годовых с 18 до 12 % аннуитет снизится на три тысячи — до 44 761 рублей. При займе 1 млн. 700 тыс. рублей и аналогичном уменьшении ставки платеж падает на четыре тысячи – до 17 500 рублей. Затраты на оформление нового кредита окупятся за 6 месяцев.
  2. Уменьшение переплаты по займу. Примерная выгода от перекредитования составит около 100 000 рублей для кредита в 1 млн. 700 тыс. рублей, если его рефинансируют в первые пару лет после выдачи.

Чтобы взять новую ссуду, заёмщик, скорее всего, обратится в другую кредитно-финансовую организацию — это потребует расходов на оценку квартиры или строящегося дома (до 15 тыс. рублей), рассмотрение заявления (комиссия или её отсутствие зависит от банка), время на изучение кредитной истории клиента. Поэтому, оцените возможности рефинансирования там, где вы уже взяли ипотеку. По мнению специалистов, первому банку рефинансировать долг имеет смысл в четырех случаях, если:

  1. Клиент возьмёт больше денег, чем у него было.
  2. Есть сомнения в дальнейшей платежеспособности клиента: риски лучше снизить путем уменьшения ставки на 0,5 – 1%.
  3. Банк работает по программам, предусматривающим рефинансирование ипотеки (АИЖК, государственные программы): в таком случае организация получает комиссию, а также, становясь сервисным агентом, сопровождает все сделки, получая за это определенные отчисления.
  4. Заёмщик доказал серьёзность своих намерений, получив письменное согласие на рефинансирование кредита в другой организации: в этом случае первая смягчает условия, потому что упускать платежеспособного клиента не хочется никому.

Что требуется для оформления нового соглашения? Исправно вносить ежемесячные платежи и собрать пакет документов:

  • паспорт;
  • заграничный паспорт/СНИЛС/водительские права и др.;
  • трудовая книжка;
  • справка 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие переоформление залога.

Справка по форме 2-НДФЛ относится к стандартным формам налоговой отчетности. О том, где получить документ 2-НДФЛ и как оформить заявление на неё получение, читайте в нашей статье.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Под этим понятием специалисты понимают:

  • сумму, уменьшающую размер дохода;
  • возврат части ранее уплаченного НДФЛ, например, при покупке жилья, дорогостоящем лечении, образовательных трат и т.п.

Один из таких возвратов — имущественный: на него гражданин получает право, когда приобретает жильё в ипотеку деньги вне зависимости от её дальнейших рефинансирований. При перекредитовании такой ссуды россиянин может оформить возврат следующих налогов:

  1. От денег, потраченных на покупку квартиры и некоторые расходы, перечень которых можно найти в ст. 220 НК РФ.
  2. С выплаченных процентов. Целевое назначение кредита очень важно: если налогоплательщик использовал для приобретения дома потребительский кредит или кредитную карту, то вернуть часть процентов нельзя.

можно ли вернуть проценты по ипотеке при рефинансировании

Вычеты с ипотечного кредита

Условия получения «ипотечного» вычета

  1. Целевой займ: в соглашении обязательно указывается, что деньги пойдут на покупку/строительство квартиры, дома, поэтому т.н. «процентный» вычет возможно получить по любому кредиту, взятому на приобретение жилья (статья 220 НК РФ). Допустим, сотрудник занял деньги у своего работодателя, при этом указал в договоре, что кредит взят на покупку конкретного дома – и налогоплательщик может вернуть часть от процентов.
  2. Покупаемая недвижимость должна находиться на территории страны.
  3. Место получения кредита – российские банки.
  4. Заёмщик должен быть зарегистрирован в качестве налогового резидента РФ.
  5. Наличие у гражданина доходов, облагаемых 13%-ным налогом. Если вы пенсионер, живущий только на государственное пособие, то в большинстве случаев вы не имеете права на налоговый вычет, но если у вас есть иные доходы – зарплата, выплаты из негосударственных фондов и т.д., которые облагаются НДФЛ, то возможность для возврата уплаченного налога остаётся.

Поскольку рефинансируемая ссуда — новая, выгодная, но имеющая ту же цель, что и предыдущая, то исходя из толкования пп. 4 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ получить «процентный» вычет россиянин может и за действующий, и за прежний кредиты, соблюдая, помимо вышеуказанных, еще несколько условий:

  • в новом соглашении обязательно прописывают его цель — рефинансирование прежнего кредита;
  • второй банк также должен находиться на территории России.

Закон не ограничивает граждан в количестве перекредитований, при этом объем возвращенных государством денежных средств не может превышать 13% от вашей зарплаты, учтённых за год в бюджет. Невыбранные деньги заявляют к возврату на следующий год.

Не претендуют на вычет по ипотеке:

  • жители страны, не имеющие официальных доходов в течение последних трех лет;
  • граждане, которые приобрели жилье у близких родственников (братьев, сестер, родителей и т.д.);
  • индивидуальные предприниматели, не имеющие доходов, облагаемых 13%-ным НДФЛ, находящиеся на упрощённой схеме налогообложения и выплачивающие единый налог на вмененный доход;
  • россияне, которые приобрели недвижимость за счёт работодателя;
  • граждане, купившие жильё полностью на государственную субсидию.

Как посчитать основной вычет?

Возврат имущественного вычета при покупке жилого помещения на рефинансированную ипотеку такой же, как и при приобретении дома за собственные деньги. Возврату подлежат 13% от денежного предела, обозначенного законом, – двух миллионов — это 260 000 рублей. Для оформления льготы следует учесть несколько моментов:

  1. Дату вступления во владение жилым помещением: право возникает при получении на руки акта передачи квартиры или выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Документы на вычет подаются в налоговую после окончания того года, во время которого и появилось право на возвращение налога.
  2. В декларацию при оформлении основного возврата можно включать собственные и кредитные средства – с точки зрения закона, всё это причисляется к расходам гражданина.

Пример. В 2016 г. О.П Петров занял у банка два миллиона рублей, на которые купил коттедж стоимостью 2 200 000 руб., вложив и 200 тысяч своих денег. Тогда же гражданин получил из Росреестра и свидетельство о регистрации права собственности. В следующем году О.П. Петров отправил в местную ИФНС документы, заявив на вычет максимальные 2 млн. рублей. В течение года или нескольких лет (это зависит от зарплаты О.П. Петрова) ему вернут 13% от этой суммы.

Отметим, что до 2014 года возможность вернуть часть от стоимости жилья предоставлялась в отношении одного объекта недвижимости и, соответственно, предельная сумма применялась также только к одному помещению. После поправок 2014-ого года, внесенных в НК РФ, граждане России имеют право получить вычет за всё приобретаемое имущество — не только за одно помещение. Так, реализовать полностью данное право – при стоимости первого купленного жилья менее двух миллионов — можно и при приобретении второго дома или квартиры. Если россиянин заплатил за свою квартиру 1 млн. рублей, то, покупая следующее помещение, он вправе заявит вычет на оставшийся миллион.

Отметим, если жильё приобреталось в совместную собственность, то, учитывая, что после 1 января 2014 года вычет предоставляется на человека, каждый из владельцев общей квартиры может воспользоваться полным вычетом (2 000 000 рублей). Если цена дома не превышает 4 млн. рублей и использовать своё право в полном объёме на вычет собственники не могут, то они вправе распределить полученную сумму между друг другом, заключив соглашение о распределение долей возвращенных государством денег.

Как посчитать «процентный» вычет?

Рефинансированный займ складывается из основного долга и начисленных на него процентов. Законодатели определили дату возникновения права на возврат «процентного» вычета той же, с которой появляется и возможность возвращения основного. Поэтому, чтобы вернуть налог с процентов, начисленных на кредит, нужно сначала возвратить часть денег, потраченных на покупку того или иного объекта недвижимости. Только тогда гражданин может заняться оформлением второго вида вычета.

Если потребитель оформил ипотеку ранее того года, когда вступил во владение недвижимым имуществом, то при расчете суммы возврата можно включить в неё всю переплату с первых платежей перекредитованного займа. Вернуть можно только реально отданные банку деньги.

Пример. В 2012 г. Г.А. Андреев получил ипотечный кредит, спустя пять лет он стал владельцем недвижимости на основании приемного акта. В местное отделение ИФНС покупатель может обратиться только в 2018 году (хотя ссуду он выплачивает с 2012 г.), но истребовать вычет Андреев может из всей пятилетней процентной переплаты банку.

«Процентный» вычет возможен со сделки по приобретению одного жилья: получить деньги при приобретении другого закон не позволяет. Но здесь есть исключение, подтверждённое Министерством финансов и ФНС РФ в письме от 21.05.2015 N БС-4-11/8666: если первое жильё было приобретено до 1 января 2014 г. и основной вычет на него истребовали раньше, то при покупке второго дома в ипотеку после этой даты граждане имеют право на возврат процентов.

При рассчитывании «процентного» вычета сумма варьируется в зависимости от времени приобретения жилья – до или после 1 января 2014 года.

Вариант 1

Если жилое помещение куплено до указанной даты, то заявить к возврату можно все реально выплаченные проценты.

Пример. О.П. Сидоров приобрел двухкомнатную квартиру за 2 млн. 115 тысяч целевого займа в 2013-ом году. Через четыре года налогоплательщик решил заявить вычет, который начисляется ему исходя из действующих до 2014-ого условий. За последние три года бюджет удержал с его заработка в 60 тыс. рублей 279 000 налога, потребитель выплатил банку 340 000 рублей процентов, из которых можно вернуть налог, равняющийся 44 200 рублям. Таким образом, у Сидорова к возврату в текущем году: 260 000 рублей «квартирного» вычета и 19 000 — «процентного» (по декларациям за 2014 — 2016 гг.). Оставшиеся деньги — 25 200 – гражданин вернёт на основании декларации за 2017 г..

Вариант 2

Если жилое помещение куплено после 01.01.2014 года, то вычет ограничивается 3 млн. рублей вне зависимости от перекредитования ипотечного займа. Это сумма всех процентов, с которых вы можете получить 13% (390 тысяч рублей).

Пример. В.И. Сергеев приобрёл дом на банковскую ссуду в июне 2015 года. Цена жилья — 2 млн. 900 тыс. рублей. Кредит составил 2 млн. 200 тыс. руб., своих денег — 700 тыс. рублей. Срок кредита — десять лет, ставка 14%. Через два года Сергеев уже переплатил банку 580 356 руб. В феврале 2018 года потребитель обратился в ИФНС и получил полностью «квартирный» вычет (260 000 рублей), вместе с этим реализовав права на процентные выплаты (к этому времени В.И. Сергеев выплатил банку уже около 600 000 рублей процентов). Россиянин смог вернуть с них 78 тыс. рублей. В будущие годы он имеет возможность заявить еще 2 млн. 400 тыс. процентных выплат.

Если, рефинансировав займ, гражданин уже начал реализацию своего права на «процентный» вычет, то расчет со вторым банком-кредитором будет произведен только после окончательного расчета с первым заимодателем. При этом необходимо учитывать, когда было произведено рефинансирование: закон не ограничивает погашение процентов по рефинансированным целевым займам, полученным до 1 января 2014 (ФЗ от 23.07.2013 N 212-ФЗ). Если перекредитование произведено уже после этого рубежа, то возвращенные налоги по новому кредитному договору не превысят 390 тысяч.

Пример. О.С. Петров взял ипотеку 3 млн. рублей в начале 2013-ого под 18 годовых на десять лет (проценты за два года — 1 млн. 37 тыс., к возврату – 134 900), рефинансировал её в январе 2015 года в другом банке под 12% на 8 лет. Так, ежемесячный платеж с 47 681 снизился до 44 751 рублей, поэтому у потребителя появилась возможность получить «процентным» вычетом 210 670 рублей. Таким образом, сначала Петров вернет деньги по первому кредиту – 134 900, затем – часть с переплаты во второй банк.

Если гражданин не получил полностью основную часть имущественного вычета основной вычет, то он может не заявлять возврат процентов, потому что данная налоговая операция требует сбора еще некоторых документов. После истребования основного вычета в декларацию можно добавлять и сведения о выплачиваемых процентах. Также налогоплательщик может выбрать и время получения возврата – ежегодно или раз в несколько лет. Главное – помните, что вернуть можно только удержанные за последние 3 года налоги.

Где получить налоговый вычет?

Вычет при приобретении жилого помещения на средства рефинансированной ипотеки может быть перечислен в конце года на счет в банке (туда будет переведена общая сумма возвращенных налогов) или некоторое время не платить со своих доходов налоги.

Если гражданин выбрал первый вариант, то он самостоятельно подаёт пакет документов через местных налоговиков или электронный кабинет налогоплательщика; второй вариант предполагает, что гражданин получит в ИФНС документы, подтверждающие право на вычет, а деньги вернет работодатель с момента принятия налоговой соответствующего решения.

Скачать заявление на подтверждение получение вычета у работодателя

Скачать заявление в ИФНС о предоставление уведомления работодателю

Налоговики проверяют поданные декларации три месяца, а возвращение денежных средств происходит в течение месяца после окончания камеральной проверки. Но, безусловно, выплаты могут быть и задержаны: этот момент легко контролируется через личный кабинет налогоплательщика.

Документы для получения вычета с рефинансированного займа:

  1. Заполненные заёмщиком налоговые декларации.
  2. Паспорт с приложенными копиями заполненных страниц.
  3. Справка с работы 2-НДФЛ. В ситуации, когда в течение налогового периода гражданин выполнял профессиональные обязанности в разных организациях, то необходимые сведения предоставляются из всех компаний.

    Справка 2-НДФЛ

  4. Заявление на получение имущественного вычета с указанием данных счета для перевода денег.
  5. Откопированный договор купли-продажи/долевого участия.
  6. Дубликаты расписок, квитанций, чеков, которые подтверждают оплату жилья.
  7. Копия выписки из ЕГРН (или свидетельства о регистрации права владения).
  8. Копия акта передачи жилья.
  9. Копии старого и действующего банковского ипотечного соглашения с приложением графика платежей.
  10. Сведения из банка, выдавшего ипотеку первоначально, о полной выплате долга или прекращения действия договора.

    Справка о закрытии кредита

  11. Справка из второй кредитно-финансовой организации о перекредитовании ипотеки с указанием реквизитов прежнего договора, если такая информация отсутствует в соглашении о рефинансировании.
  12. Сведения из банка о начисленных процентах (за каждый год).
  13. Иногда сотрудники ИФНС запрашивают документы, квитанции, подтверждающие оплату кредита.

Скачать Пример заполненной налоговой декларации 

Скачать Заявление на имущественный вычет 

Скачать Соглашение о распределении долей

Если недвижимость приобретали супруги совместно, то в инспекцию, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить заявление о распределении долей и копию свидетельства о браке. Если вычет получают за несовершеннолетнего ребенка, то необходимо приложить копию его свидетельства о рождении и заявление о распределении долей, если они распределены также и между родителями.

Вместо возврата налог?

При перекредитовании целевого займа стоит подготовиться к тому, что вместе с новым кредитом гражданин приобретет право не только на получение налогового вычета, но и обязанность выплатить НДФЛ. По мнению российских законодателей, при получении более выгодного займа налогоплательщик получает некую материальную выгоду (например, экономию на процентах). Она и подлежит стандартному налогообложению.

Вместо вычета налог

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки?

  1. Снижение процентной ставки до 9% при перекредитовании долларовой ипотеки.
  2. Рефинансирование валютного займа в рублёвый по льготному курсу вместе со списанием части долга.
  3. Перекредитование целевого займа по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центробанка.
  4. Частичное списание банком долга при реструктуризации ипотечного займа с государственной поддержкой.
  5. Частичное или полное прощение кредитного долга.

За списанные кредиты гражданину придется заплатить 13%-ный НДФЛ, даже если это не его долги, при этом, если потребитель сэкономил на процентах, то на его выгоду будет начислен налог по ставке 35%.

Что делать в сложившейся ситуации?

Во-первых, изучите свою платежную квитанцию: код, указанный на ней, поможет определиться, каким образом возникла материальная выгода:

  1. Цифры 2610 обозначают сэкономленные проценты при перекредитовании. В таком случае гражданину стоит обратиться в ИФНС и взять документ, подтверждающий право на имущественный вычет, даже если он был использован. После предоставления документа 35%-ный налог не оплачивается.
  2. Цифры 4800 обозначают списанный банковский долг, как будто при перекредитовании финансовая организация простила клиенту часть кредита. В такой ситуации начисленный 13%- ный налог придётся оплачивать, но есть возможность вернуть или уменьшить его с помощью социальных вычетов.

Во-вторых, стоит попытаться узнать, каким образом банк оформил процедуру рефинансирования и списания долга, так как налоговая начисляет сумму на основании полученных из банка данных. Для этого необходимо отправить в кредитно-финансовую организацию запрос с просьбой разъяснить процедуру списания и формат начисления материальной выгоды, при этом пусть сотрудники банка укажут, какими нормативно-правовыми актами они руководствовались в данном случае.

В-третьих, обратите внимание на дату своего ипотечного соглашения. Если его заключили до 1 октября 2014 года, то на него распространяется п.65 статьи 217 Налогового кодекса РФ: с января 2016 года действует правило, которое позволяет не платить налог при частичном списании ипотечного долга.

Если банковские сотрудники не предоставят нормального ответа на ваш запрос, откажутся корректировать данные, поданные в ИФНС, если гражданин сам не согласен с приведенными в запросе доводами, то стоит обратиться к налоговому консультанту, так как способов не платить НДФЛ множество, но, учитывая общую запутанность законодательства, знают их только специалисты. В налоговых вопросах можно воспользоваться не только помощью профессиональных юристов, но и самостоятельно изучить НК РФ, комментарии Министерства финансов и судебную практику.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки — это миф, как считают многие. Однако правительство так не считает, ведь перекредитование по закону не лишает гражданина возможности вернуть подоходный налог. Давайте разберемся в законодательных аспектах при получении налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита, а также рассмотрим некоторые особенности.

Что такое рефинансирование?

Итак, заемщик решил получить кредит в другом банке на более выгодных условиях, с помощью взятых средств рассчитаться с первым банком и продолжать кредитоваться во втором, более дешевом. Данное действие и является рефинансированием.

Расплатившись с первым кредитором, собственник получает свою квартиру из залога и вновь передает в него, но теперь уже новому кредитору. Не все банки приветствуют такой вариант, когда клиент уходит к конкуренту, потому что у него более дешевые кредиты. Часто, чтобы не терять заемщика, в кредитном договоре сразу оговаривается, на каких условиях можно расторгнуть договор кредитования досрочно. Как правило, за досрочное погашение грозят крупные штрафы.

Большинство молодых семей покупают жилье в ипотеку. Каждый банк разрабатывает свою программу ипотечного кредитования. Может случиться так, что, взяв ипотеку под определенный процент, покупатель вскоре находит банк с более выгодными условиями и хочет перекредитоваться. Он вправе это сделать, тем более что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки не теряется.

В чем выгода?

Если в семье работает муж, а жена воспитывает детей и не может приносить доход в семью, такие заемщики не упускают возможность перекредитования на более выгодных условиях.

Что это дает:

  1. Можно получить больший займ, заплатить меньше дивидендов в виде процентов и взять квартиру большей площади.
  2. Сэкономленные деньги семья может вложить в хороший ремонт жилья или приобрести дополнительное имущество. Эти денежные средства могут быть потрачены на что угодно.

Как правило, выгоднее всего сделать перекредитование тем, кто покупал квартиру в ипотеку под 14-20% годовых, если это происходило лет 10-12 назад, когда жилье было значительно дешевле. Сегодня под залог такого подорожавшего жилья дадут кредит под меньший процент.

Если собственник нашел банк с более низким процентом и хочет сделать рефинансирование ипотеки, он не потеряет налоговый вычет, предприняв следующее:

  1. Нужно заключить договор рефинансирования ипотечного займа.
  2. Прийти в ИФНС, имея при себе два договора: старый, полученный в первом банке, и новый, из банка, который готов перекредитовать вас под более низкий процент.
  3. Налоговик рассмотрит все ваши расходы и одобрит получение вычета, если все условия были выполнены.

Имейте в виду! Если кредит оформлялся до 2014 года, то собственнику положен вычет в размере 13% от стоимости жилья (с суммы не более 2 миллионов рублей) и 13% от уплаченных по ипотеке процентов:

2 000 000 х 13% + 13% от суммы процентов, уплаченных банку по ипотечному договору

Если займ на покупку жилья получен после 1 января 2014 года, налоговый вычет в размере 13% предоставляется на выплату ипотечных процентов в размере 3 миллионов рублей. То есть если собственник оплатил проценты банку в размере 3 миллиона рублей, максимально возможные налоговые вычеты составят:

2 000 000 х 13% + 3 000 000 х 13% = 260 тыс. руб. + 390 тыс. руб.

Эта сумма налогового вычета с процентов по кредиту по ипотеке в 390 тысяч рублей является максимально возможной, не важно, производилось рефинансирование или нет. Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки предоставляется на прежних условиях, дополнительных оговорок на настоящий момент в законодательных актах не предусмотрели.

Не упустите один важный момент! Заключая в новом банке договор займа, укажите цель взятия кредита — рефинансирование ипотеки. Законом не ограничивается количество перекредитований, если банк находится на территории Российской Федерации.

Какие документы следует собрать

Кроме банковского договора нужно предоставить:

  1. Заявление и анкетные данные заявителя.
  2. Справки о доходах.
  3. Договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и т. п.
  4. Копию действующего ипотечного соглашения с банком.

Если заявитель имеет право на получение материнского капитала, дополнительно предоставляются:

  1. Свидетельства о рождении детей.
  2. Копия материнского сертификата.
  3. Данные о сумме средств на счете.

Если привлекаются поручители, потребуются их паспорта и справки о доходах.

Более подробно о рефинансировании ипотеки можно узнать из данного видеоролика:

Как оформить?

Чтобы оформить рефинансирование ипотеки, понадобится сделать несколько шагов.

  • Шаг 1. Подача заявки на рефинансирование. Она подается вместе с комплектом документом, по которым оценивается платежеспособность кандидата. Займодатель анализирует залоговый объект.
  • Шаг 2. Получение одобрения от кредитора. Оформление договора.
  • Шаг 3. Подача заявки в первый банк о досрочном погашении. Оформление договора и регистрация его в Росреестре.
  • Шаг 4. Получение средств и погашение займа в первом банке.
Важно! В ходе процедуры рефинансирования возникает такой период, когда деньги на погашение займа в первом банке перечислены, но имущество еще не является залогом для второго банка. Банк, производящий рефинансирование, компенсирует риск выплатой комиссионного взноса заемщиком или берет в залог второй объект недвижимости.

После того как займ первой банковской организации будет выплачен, квартира освобождается от обременения и попадается в залог к новому кредитору.

Получение вычета при рефинансировании

Наличие рефинансирования никак не скажется на процедуре получения налогового вычета, если правильно оформлен договор: когда в нем указан обычный займ, это означает, что вычет использовался.

Размер вычета составляет 13% от стоимости ипотеки с процентами. Стоимость жилья может быть любой, но вычет положен только с суммы в 2 млн. рублей.

Выплата производится за несколько отчетных налоговых периодов. Их число зависит от суммы годового дохода. За год можно получить не больше, чем:

13% х сумма годового дохода, и не более 260 тысяч рублей.

После того как договор рефинансирования оформлен, нужно обратиться в отделение налоговой инспекции по месту жительства и подать заявление о предоставлении налогового вычета. К заявлению прилагается копия банковского договора и документы на жилье.

Налоговый вычет, положенный при покупке жилья в ипотеку с рефинансированием, оформляется через:

  1. Фискальный орган (то есть налоговую инспекцию).
  2. По месту работы (в бухгалтерском отделе).

Чтобы получить налоговый вычет по ипотеке, удобно подать документы в ИФНС в конце года, чтобы возврат перечислили одной суммой на банковский счет.

Но не все так быстро. После подачи документов налоговикам дается время на рассмотрение. Срок проверки не менее 4 месяцев установлен Налоговым кодексом РФ. Отклонения от него в большую сторону бывают не часто.

Порядок рефинансирования ипотеки регламентируется статьями ГК РФ, приказами Министерства юстиции, положениями ЦБ РФ, иными нормативно-правовыми актами. Несоблюдение норм закона преследуется в судебном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод, что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки продолжает действовать и позволяет вернуть гражданину уплаченный подоходный налог.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *