Можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка?

Содержание

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

  • сокращение заемщика на текущем месте работы;
  • разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
  • расторжение брака;
  • смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Как банки относятся к продаже ипотечной недвижимости

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Снятие обременения

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

  • эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
  • содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продать квартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

  • род деятельности покупателей;
  • стадия выплат по кредиту;
  • может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

  • выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
  • заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
  • погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
  • получить документацию у банка о снятии обременения;
  • подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
  • после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу. Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги. Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам. Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели. Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр». Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья. Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать. На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство. Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

можно ли продать квартиру с ипотекой от сбербанка

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов. Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%). Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

  • Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
  • Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
  • Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
  • Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав). При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне. В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал (МК), полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке. Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства). Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть. При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
  • Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
  • Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
  • Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
  • Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

Содержимое страницы

Можно ли продать квартиру в залоге

Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

Согласование продажи с банком

Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

  1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
  2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
  3. Четко изложить цель своего визита.
  4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
  5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

Важно! Если необходимость продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, будет доказана неопровержимыми аргументами и уважительной причиной, то в большинстве случаев банк идет навстречу клиентам и допускает такую возможность.

Досрочное погашение ипотеки

После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

Условия банка

Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

  • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
  • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
  • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
  • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

Мнение эксперта

Анастасия Яковлева

Банковский кредитный эксперт

Подать заявку

Прямо сейчас вы можете бесплатно подать заявку на займ, кредит или карту сразу в несколько банков. Предварительно узнать условия и рассчитать переплату на калькуляторе. Хотите попробовать?

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

  • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
  4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
  5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
  6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
  7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

Необходимые документы для оформления сделки

Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • справка из банка о погашении задолженности;
  • выписка о снятии обременений на недвижимость;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Продажа ипотечной задолженности

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

  • имеет достаточный уровень доходов;
  • официально трудоустроен и т.д.

Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

Банк не дает согласие на продажу

Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

Оформление дополнительного кредита

Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:

  • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
  • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

  1. Продавец получает первый взнос.
  2. Закрывает им долг.
  3. Возвращает закладную.
  4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
  5. Оформляет договор купли-продажи.
  6. Получает остаток суммы.

Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

  • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
  • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

  • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
  • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
  • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.

Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

Пример

Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

Продажа ипотечного жилья банком

Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

  1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
  2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
  3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
  4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

Данная схема имеет ряд преимуществ:

  • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
  • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
  • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

  • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
  • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
  • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *