Можно ли продать квартиру обремененную ипотекой?

Содержание

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойВопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойЭтот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойКлючевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойПри использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойДанный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойСогласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

можно ли продать квартиру обремененную ипотекойПроведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:

«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

можно ли продать квартиру обремененную ипотекой

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:

«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом». Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа.  Покупатели тряслись, как осиновый лист. Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение»

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

можно ли продать квартиру обремененную ипотекой

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Реальные истории:

«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением. Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч. Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось. В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе. В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением. Продавец гасил кредит и снимал обременение. После того, как я получал чистое свидетельство, открывалась ячейка с оставшимися деньгами. В итоге все довольны, все спокойны – самая разумная схема на сегодняшний день, я считаю»

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

можно ли продать квартиру обремененную ипотекой

Этапы оформления

  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:

«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают. Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира. Сразу появились два покупателя. Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит. А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа). В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка. Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц»

Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
  • Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
  • Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
  • Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
  • После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
  • Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы

Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

Сфера применения

Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Реальные истории:

«Платили ипотеку примерно три года, потом пришлось уволиться с работы. Платеж в 21 000 в месяц вносить не было никакой возможности. Квартиру в конце концов выставили на торги. Нам повезло – ее купили почти сразу, а цена позволила закрыть ипотеку и еще 400 тысяч на руки получить»

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Видео на десерт: Волшебная кровать

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о переводе долга, но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае — будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости — до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры — покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант — самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй — продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

  • закладная на недвижимое имущество;
  • паспорт;
  • первоначальное соглашение и справки, что подтвердят погашение задолженностей;
  • свидетельство, что подтвердит права собственности;
  • заявление на снятие обременения.

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника Заемщика
У банка Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В Сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

ВТБ 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *