Можно ли продать квартиру если ипотека за нее не выплачена?

У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?

Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости.

Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк. Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке.  

Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки.

Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы, продавец получает ее в виде депозита.

При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму, разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.

Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ – это не погашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.

Роль задатка на рынке недвижимости

8 апреля 2013

Юридический значение термина «задаток» не совпадает с его бытовым, обиходным значением. В его бытовом значении задаток – это частичный предварительный платеж за услугу или товар

Далее Предварительный договор купли-продажи квартиры

6 апреля 2013

Каждый, кто собирается приобрести квартиру, желает сделать это с минимальными затратами. Именно поэтому в настоящее время большой популярностью пользуется покупка квартир в новостройках на этапе строительства. Чаще всего продажа квартир подобного плана осуществляется путем составления договора предварительной купли-продажи.

Далее Как продать, подарить или обменять долю в квартире

6 апреля 2013

Если вам принадлежит определенная доля в квартире, значит, эта доля является полноправной собственностью. Соответственно, вы имеете полное право распоряжаться данной жилплощадью как хотите. Можете продать, завещать или подарить долю в квартире. Даже заложить в случае необходимости либо по желанию.

Далее Имущественный вычет при покупке квартиры

3 апреля 2013

Оплачивая покупку своей квартиры, Вы расстаётесь с огромной суммой денег. Но если Вы слышали про налоговый вычет, то уже знаете — часть этих денег Вам удастся получить обратно. А если не знаете, то будете приятно удивлены такому неожиданному дополнительному доходу.

Далее Как продать квартиру через агентство недвижимости

2 апреля 2013

Продажа квартиры – процесс, который кажется довольно простым, однако таит в себе много тонкостей. И если самостоятельно разбираться в них нет желания или возможности, то доверить его можно профессиональным продавцам. Для этого следует найти риэлтора или обратиться в агентство недвижимости.

Далее

Число граждан, взявших ипотеку, вырастает ежегодно. Но не все новоиспеченные владельцы жилья, купленного с помощью ипотеки, в силах сохранить свою платежеспособность на начальном уровне и все-таки выплатить кредит. От материальных затруднений не застрахован, наверно, никто. Срок погашения ипотечного кредита может быть разным. Максимальная его продолжительность составляет тридцать лет. И за такое время заемщик может оказаться в совершенно непредсказуемых для себя условиях. Вопрос о продаже ипотечной квартиры может возникать не только из-за снижения материального достатка. Наоборот, есть немало примеров того, когда купивший в ипотеку квартиру заемщик стал зарабатывать больше, и поэтому решил, что ему нужно жилье большее по площади. Кроме того, заемщик может поменять работу, переезжая в другой город. Соответственно, и квартира в прежнем месте окажется ему не нужна. В конце концов, на решение продать взятую в ипотеку недвижимость могут повлиять семейные обстоятельства или же непредвиденная необходимость в крупной денежной сумме на лечение или какие-то иные нужды. По общему правилу продать ипотечную квартиру возможно будет тогда, когда будет полностью выплачен банку долг. Только это обстоятельство позволяет снять с квартиры обременение. До выплаты долга квартирой можно только пользоваться. Сделки с ней совершать нельзя. Все это прямо предусмотрено действующим законодательством об ипотеке. Однако варианты возможных действий все-таки имеются. Главное, желая продать ипотечную квартиру, действовать строго по закону. Первым законным методом, позволяющим продать ипотечную недвижимость, является погашение ипотечного займа раньше обусловленного договором срока. Понятно, что у заемщика денег на возвращение долга досрочно может и не быть. Но он может самостоятельно либо с помощью агентства недвижимости подыскать покупателя, который будет согласен на приобретение квартиры с неснятым обременением. Конечно, именно наличие обременений на недвижимость непросвещенных особо в праве граждан пугает, когда речь идет о сделках. Но если человек вполне юридически грамотный, и ему предложенная квартира понравится, то сделка вполне может состояться. Особенно часто по такой схеме продаются квартиры в новостройках и объектах незавершенного строительства. Однако сама сделка возможна опять же при согласии на это банка. Имейте в виду, что не всеми банками охотно дается согласие на досрочное прекращение обязательств по кредитообуславливающим договорам. Для них в этом нет выгоды. Ведь чем дольше срок займа, тем больший срок дебиторской задолженность в их балансе. Если банк согласен на продажу, то договор продажи недвижимости обязательно придется нотариально удостоверять. Обременение с объекта снимается тогда, когда заемщик вносит оставшуюся сумму кредита. Лишь после этого объект можно продавать официально, то есть нести удостоверенный нотариусом договор купли-продажи в регпалату для регистрации свершившегося по сделке перехода прав на объект к новому владельцу. При продаже ипотечного жилья, не зависимо от того, сами вы ищете покупателя, или его вам находят агенты, нельзя скрывать факт того, что недвижимость служит предметом залога у кредитной организации. Если данное обстоятельство будет скрыто от потенциального покупателя, то ваши действия, направленные на продажу, можно будет расценивать как мошенничество. Продажа ипотечного жилья возможна и самим банком. Естественно, если заемщик тоже заинтересован в этом. При этом банк сам будет искать покупателя, составлять  предварительный договор продажи. В этом же банке будут оформлены ячейки для проведения расчетов: одна для оставшейся суммы кредита, а вторая для уже понесенных заемщиком расходов и ему же предназначающихся. После проведения расчетов банк снимает обременение. Продавец-заемщик должен лишь подписывать необходимый набор документов и присутствовать на заключительном этапе сделки, когда документы на продажу подаются в росреестр. Минусом указанной схемы для заемщика будет выступать обстоятельство, что банк не станет выставлять объект за довольно высокую цену. Ведь банку важно вернуть сумму долга. В следующей схеме к продаже предлагается не сама квартира, а долговые обязательства перед банком. Иными словами, происходит смена сторон по ипотечному договору, когда ипотека переоформляется на новое лицо, желающее приобрести недвижимость. На нового участника договора переводится не первоначальная сумма кредита, а только его не погашенная часть. При этом перевод остатка кредита возможен не только на лицо физическое, но и на организацию, в том числе . Желающих купить недвижимость по данной схеме не мало, особенно если уже выплачена большая часть ипотеки. Естественно, что для продавца это не совсем выгодно. Ведь продавая долговые обязательства, нужно будет несколько снизить стоимость объекта, чтобы сделка для покупателя была чем-то привлекательной. Но если иного выхода нет, и платить ипотеку дальше буквально нечем, то переуступка долга остается единственным выходом.

Другие статьи:

Итог может быть невыгодным. Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

  1. продавец – залогодатель;
  2. банк – залогодержатель;
  3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски. Досрочное погашение Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Инфо

Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке. Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости.

После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки. Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ – банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки.Как продать квартиру с не выплаченной ипотекой?

В конце концов, на решение продать взятую в ипотеку недвижимость могут повлиять семейные обстоятельства или же непредвиденная необходимость в крупной денежной сумме на лечение или какие-то иные нужды. По общему правилу продать ипотечную квартиру возможно будет тогда, когда будет полностью выплачен банку долг. Только это обстоятельство позволяет снять с квартиры обременение.

До выплаты долга квартирой можно только пользоваться. Сделки с ней совершать нельзя. Все это прямо предусмотрено действующим законодательством об ипотеке. Однако варианты возможных действий все-таки имеются.

Главное, желая продать ипотечную квартиру, действовать строго по закону. Первым законным методом, позволяющим продать ипотечную недвижимость, является погашение ипотечного займа раньше обусловленного договором срока. Понятно, что у заемщика денег на возвращение долга досрочно может и не быть.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Важно

Продажа долговых обязательств Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод). Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен.

Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства. Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами.

Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ). Как продать ипотечную квартиру? Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга.
Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей. Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если ипотека за нее еще не выплачена

Какой более всего подходит в вашем случае — будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости — до регистрации прав собственности или после нее. В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение.

В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры — покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Как продать квартиру в ипотеке — законные способы

Внимание

У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой? Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки.

В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости. Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку

При этом банк сам будет искать покупателя, составлять предварительный договор продажи. В этом же банке будут оформлены ячейки для проведения расчетов: одна для оставшейся суммы кредита, а вторая для уже понесенных заемщиком расходов и ему же предназначающихся. После проведения расчетов банк снимает обременение. Продавец-заемщик должен лишь подписывать необходимый набор документов и присутствовать на заключительном этапе сделки, когда документы на продажу подаются в росреестр.

Минусом указанной схемы для заемщика будет выступать обстоятельство, что банк не станет выставлять объект за довольно высокую цену. Ведь банку важно вернуть сумму долга. В следующей схеме к продаже предлагается не сама квартира, а долговые обязательства перед банком. Иными словами, происходит смена сторон по ипотечному договору, когда ипотека переоформляется на новое лицо, желающее приобрести недвижимость.

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры самостоятельно Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка. Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.
Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке. Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом. Ищем покупателя Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи. Рассмотрим возможные способы продажи Существует два варианта проведения подобных сделок.

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:

«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

можно ли продать квартиру если ипотека за нее не выплачена

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Реальные истории:

«Мы продавали квартиру через досрочное погашение. Скинули цену на 20%, хороший район, отличный ремонт – короче, нашли семью. У нас оставалось выплатить 450 000 рублей по ипотечному договору с «Дельта-кредитом». Покупатели отказались платить наличными, переводили сами на наш счет. Ждать, пока в банке подготовят документы на снятие обременения, пришлось больше часа.  Покупатели тряслись, как осиновый лист. Нам даже покурить выйти не давали, сразу истерика начиналась: «А вдруг не вернетесь!». Сидели, говорили обо всем на свете, чтобы снять напряжение»

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

можно ли продать квартиру если ипотека за нее не выплачена

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Плюсы

Наиболее безопасная сделка. Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.

Минусы

Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации. Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Реальные истории:

«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением. Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч. Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось. В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе. В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением. Продавец гасил кредит и снимал обременение. После того, как я получал чистое свидетельство, открывалась ячейка с оставшимися деньгами. В итоге все довольны, все спокойны – самая разумная схема на сегодняшний день, я считаю»

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

можно ли продать квартиру если ипотека за нее не выплачена

Этапы оформления

  • Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  • Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.
  • Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  • Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  • Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  • Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  • Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму. Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене.

Минусы

В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости. Их услуги стоят порой немалых денег.

Сфера применения

Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:

«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают. Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира. Сразу появились два покупателя. Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит. А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа). В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка. Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц»

Продажа ипотечного жилья банком

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

можно ли продать квартиру если ипотека за нее не выплачена

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости (скорее всего, банк или коллекторы сами будут требовать от вас обратиться с предложением о продаже).
  • Подписываем согласие на продажу объекта структурами банка.
  • Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.
  • Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу. Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.
  • После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
  • Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам. Сделка безопасна для всех участвующих в ней сторон.

Минусы

Цена чаще всего очень существенно занижена, поскольку банку важно вернуть только заемные деньги, интересы продавца квартиры его волнуют мало. Нередко вырученная от продажи сумма равна остатку ипотечного кредита.

Сфера применения

Квартиры в проблемной ипотеке. На продажу ипотечной недвижимости банки идут только тогда, когда все прочие методы работы с заемщиком уже исчерпаны.

Реальные истории:

«Платили ипотеку примерно три года, потом пришлось уволиться с работы. Платеж в 21 000 в месяц вносить не было никакой возможности. Квартиру в конце концов выставили на торги. Нам повезло – ее купили почти сразу, а цена позволила закрыть ипотеку и еще 400 тысяч на руки получить»

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Видео на десерт: Волшебная кровать

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *