Какая недвижимость подходит под ипотеку?

Содержание

какая недвижимость подходит под ипотекуПриобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

какая недвижимость подходит под ипотекуТребование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

какая недвижимость подходит под ипотекуПериод эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

какая недвижимость подходит под ипотекуЧастой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

какая недвижимость подходит под ипотекуОтбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

какая недвижимость подходит под ипотекуПосле двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

какая недвижимость подходит под ипотекуСуществует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2018 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

какая недвижимость подходит под ипотекуЖилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Не все квартиры подходят под условия банков к залоговой недвижимости. Чтобы оформить ипотеку заёмщику следует обратить внимание на год строительства дома, используемые материалы, фундамент. В случае приобретения жилого дома требований ещё больше. Разберёмся, какая недвижимость подходит под ипотеку и возможно ли её взять на деревянный дом.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

  1. Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
  2. Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
  3. Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
  4. Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
  5. Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
  6. Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
    • отсутствие любого обременения;
    • отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
    • если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
    • при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
    • дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.

Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.

Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.

Номер п/п Сбербанк России ВТБ24
1. Юридическая чистота Юридическая чистота
2. Наличие документов, подтверждающих право собственности Отсутствие претензий от дееспособных лиц (дети, заключённые) и их представителей
3. Без спорных вопросов в отношении права собственности Не должна быть предметом спора физических и юридических лиц
4. Отсутствие долгов по оплате ЖКХ и иных финансовых обременений Без обременения другим банком или иной организацией
5. Не принята в качестве залога у других банков Состояние удовлетворительное,
6. Площадь объекта достаточна для проживания Согласие страховой компании на заключение договора страхования
7. Техническое состояние и внешний вид на определённом уровне (неветхое жильё) Другие
8. Объект должен располагаться недалеко от федерального центра субъекта, где есть отделение Сбербанка
9. Другие

Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины

Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:

  1. Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
  2. Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
  3. Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
  4. Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
  5. Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
  6. Если это общежитие или гостиничный вид дома.
  7. Износ выше 70 %.
  8. Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
  9. Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
  10. Квартира уже находится в обременении.
  11. Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
  2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
  3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
  4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
  5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
    • через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
    • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
    • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

  • дорожная
    инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
  • развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
  • территориальная близость
    больших городов;
  • дом не должен быть запланирован к сносу;
  • назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Необходимые документы

Для оформления заявки на ипотечный кредит заемщику требуется подготовить для банка документы об уровне ежемесячного дохода за три месяца (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная установленным образом), российский паспорт, любой второй имеющийся документ (водительские права, СНИЛС).

Дополнительно подготавливается пакет документов на объект покупки:

  • техпаспорт на дом;
  • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости;
  • кадастровый план на участок;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • документы на право собственности;
  • оценочный отчёт по предмету залога.

Исходя из конкретного банка и условий перечень документов может быть расширен.

Вопросы и ответы

Как банк проверяет квартиру при ипотеке – вторичку?

В целях осуществления проверки кредитные организации требуют подготовить целый перечень документов на квартиру. Собственнику прежде, чем продавать квартиру, лучше подготовить их заранее.

Примерный список обычно включает документы, подтверждающие владение квартирой (копия свидетельства о собственности), справка БТИ, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, копии удостоверений личности всех собственников, копия согласия супруга собственника, удостоверенного нотариально, кадастровый паспорт, выписка из паспортного стола о гражданах, прописанных в квартире, технический паспорт. Иногда требуются документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из психоневрологического диспансера, от нарколога о том, что продавец и собственники не состоят на учёте). Документы об оплате услуг ЖКХ в полном объёме. На момент сделки никто не должен быть прописан в приобретаемой недвижимости.

Квартира в собственности менее 3 лет, подходит ли под ипотеку?

Квартира не подходит под ипотеку, если она в собственности меньше трёх лет. Банки опасаются мошенничества, так как при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет (для недвижимости, приобретенной с 01.01.16 – пяти лет), с суммы, превышающей 1 млн. руб., необходимо уплачивать налог при возникновении дохода. Часто продавцы просят указать в договоре меньшую сумму продажи.

Квартира с газовой колонкой — пройдет ли по ипотеке?

Одной из основных причин отказа в принятии квартиры в залог по ипотеке является наличие газовой колонки. Такое условие повышает риск ликвидации имущества.

Дают ли ипотеку в домах 33 года постройки?

Ипотеку на жильё, находящееся в доме 33 года постройки, не дадут, так как износ дома скорее всего будет выше 70 %, и такое жильё не считается ликвидным.

Не старше какого года должен быть частный дом для ипотеки?

Существуют ограничения по году постройки на саманные, щитовые, дома из бруса (деревянные). Банк возьмёт их в залог лишь при условии, что они не старше 2002 года постройки.

Любую ли квартиру можно выбрать для ипотеки?

Для ипотеки нельзя выбрать любую квартиру. Жильё должно соответствовать требованиям банков к залоговой недвижимости.

Что значит: квартира подходит под ипотеку при продаже?

Квартира подходит под ипотеку при продаже, если соблюдены все условия, требуемые банками для принятия недвижимости в залог. Следует учитывать, что у разных банков условия могут несколько отличаться.

Жилье в ипотеку можно приобрести только при выполнении достаточно жестких требований банка к недвижимости, принимаемой в залог. Ведь зачастую предмет покупки это не только квартира или частный дом, но и квадратные метры в коммуналке. Главное условие банка – приобретаемая квартира в кредит не должна потерять ликвидность на рынке, сохранить свою стоимость и через несколько десятков лет.

Если заемщик окажется неплатежеспособным в погашении кредита, банк просто обязан будет реализовать эту приобретенную недвижимость в кредит. Кроме того, квартира под ипотеку должна быть найдена в ограниченные сроки (3-6 месяцев) после одобрения банком кредита. Иначе заемщику предстоит подача документов на продление срока одобрения. Поэтому очень важно заранее изучить все требования банков для отсева заведомо неподходящих вариантов. Рассмотрим, какая же квартира в кредит вызывает наименьшие сомнения у большинства банков и что необходимо учитывать, чтобы приобрести недвижимость под ипотеку.

Год постройки и техническое состояние жилья

О ветхих домах (износ более 60 %) с деревянными перекрытиями речь идти не может. Наилучший вариант для приобретения в ипотеку – квартиры в домах 90-х годов прошлого столетия. Это наиболее приемлемо и для самого заемщика, поскольку такое жилье под ипотеку все еще будет ликвидным на рынке, в отличие от «хрущевок», которые к тому времени могут перейти в разряд ветхого жилья. Строящееся жилье в кредит тоже не всегда устраивает банк, ведь определение его рыночной цены до завершения строительства вызывает затруднения. Если все же покупается квартира под ипотеку в строящемся доме, нужно узнать, какой банк проводит аккредитацию данного застройщика и обращаться именно в этот банк.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы приобретаемая квартира по ипотеке имела отдельную кухню (по этой причине банк может отказать в ипотеке при покупке квартир-студий), были проведены коммуникации, электричество, отопление, газ и водоснабжение.

Проведение незарегистрированной перепланировки, скорее всего, тоже приведет к отказу банком в кредите. Большое значение имеет даже географическое расположение жилья, а также этажность. Банки предпочитают, чтобы квартира под ипотеку располагалась в хорошем районе, не на последнем и не на первом этаже.

Рыночная стоимость квартиры

Для того, чтобы определить, какова рыночная стоимость жилья, необходимо воспользоваться услугами профессионального оценщика, так как при выдаче кредита банк ориентируется на оценку независимого эксперта. Поэтому желательно иметь дело с теми оценщиками, с которыми банк работает постоянно. Кредит выдается банком в рамках ликвидационной стоимости квартиры — она обычно на 10-15 % ниже рыночной и определяет цену экстренной продажи жилья, если имеет место невыплата заемщиком ипотечного кредита. Если недвижимость под ипотеку продается по цене, которая выше указанной оценщиком, покупатель будет вынужден покрыть разницу за свой счет.

Отсутствие обременения квартиры и проверка юридической чистоты

Здесь существуют следующие требования к приобретаемому жилью:

  • приобретаемая недвижимость под ипотеку не должна состоять в залоге или находиться под арестом;
  • квартира под ипотеку не должна иметь несовершеннолетних или престарелых собственников (чтобы избежать возникающих трудностей с органами опеки, если несовершеннолетние дети владеют долей в собственности; после смерти престарелого человека возникают проблемы с родственниками, вступающими в права наследства);
  • если жилье под ипотеку подвергалось приватизации, нужно узнать, не было ли при этом обделенных граждан, поскольку они в любое время могут предпринять шаги к восстановлению своих прав;
  • если квартира под ипотеку ранее являлась объектом операций купли-продажи, необходимо провести проверку чистоты этих сделок;
  • на момент заключения сделки продавец должен быть дееспособным, иначе решением суда сделка может быть расторгнута.

Проверка юридической чистоты жилья производится юристами банка. Помимо того, банки очень осторожны, если квартира под ипотеку покупается у родственников, опасаясь договоренности при проведении сделки. Жилье в ипотеку невозможно приобрести у супруги/супруга или у собственных детей. Сделка возможна, если недвижимость под ипотеку приобретается детьми у родителей, но при этом существует ряд ограничений.

Документы, предоставляемые продавцом

Перечень необходимых документов устанавливается банком. Требуется наличие правоустанавливающих документов (копии свидетельства о праве собственности), справки из БТИ, выписки из ЕГРП, копий паспортов продавца и других собственников недвижимости, технического и кадастрового паспортов, копии заверенного нотариусом согласия супруга владельца, справки из паспортного стола о всех зарегистрированных в квартире жильцах. Может возникнуть необходимость в справке о дееспособности продавца (от психиатра и нарколога). Нужен также документ, подтверждающий полное погашение задолженностей по коммунальным платежам. Кроме того, одним из требований банка является выписка всех жильцов из покупаемой квартиры на момент сделки.

Отдельно заслуживает внимания ипотека на покупку комнаты. Нужно сказать, что банками неохотно выдается кредит на покупку комнаты. Исключением является ситуация, когда заемщик уже владеет остальными комнатами в коммуналке. В таком случае у него есть возможность приобрести в ипотеку последнюю комнату в квартире и таким образом стать единственным владельцем всей коммунальной квартиры.

Покупка жилья в ипотеку это сложный процесс, но сделка эта очень надежна, так как именно банк гарантирует безопасность ее совершения. Риск практически сведен к нулю, поскольку приобретаемая недвижимость под ипотеку подвергается всесторонней проверке, которую проводят независимые эксперты и юристы банка. Заемщик не сталкивается ни с какими-то неожиданными проблемами после покупки квартиры, поэтому при выполнении своих обязательств перед банком он без проблем становится владельцем ликвидного жилья.

Использование ипотечного кредитования сейчас выступает едва ли не единственным способом приобретения жилья в собственность. Такая программа позволяет избавиться от постоянной аренды и получить своё жильё, пусть и с временным обременением.

После первоначального одобрения банком запроса на ипотеку начинается процесс подбора жилья. И здесь начинаются проблемы – многие просто не знают, какое жилье банк одобряет, и процесс подбора в итоге надолго растягивается.

Хотя на самом деле все требования к такому жилью достаточно просты – если использовать их для отсеивания неудобных вариантов, в итоге можно выбрать наиболее оптимальное решение.

Требования банка к квартире

Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

Чтобы проверить, подходит ли избранный объект под условия банка, нужно учитывать все эти факторы.

Расположение

Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.

Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.

Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

  • квартира располагается в ветхом доме;
  • дом из 2 этажей или вообще частный;
  • выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
  • дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
  • здание – общежитие, гостиница;
  • неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

Узнать, будут ли расселять или сносить здание, можно в администрации соответствующего субъекта.

Возраст

Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.

Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.

Наиболее популярными для этого службами являются:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.

Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.

Особенности конструкции

Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

  • перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
  • газовые колонки, установленные в доме.

Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

Оснащение помещения

А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

Это значит, что в ней должны иметься:

  • горячая и холодная вода;
  • сантехника для туалета, гигиены и кухни;
  • работающее отопление;
  • нагревательные приборы в каждой комнате;
  • окна;
  • двери;
  • плита для готовки;
  • покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.

Юридические нюансы

После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.

В него входит:

  • проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
  • проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
  • подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;

Ограничение уловок продавца

Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.

Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель.  Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.

Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.

Перепланировка – только по закону

Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.

Хотя с 2017 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.

Требования для военной ипотеки

Военнослужащим доступны не только здания в городе, но и

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммунальные квартиры во владении одного субъекта.

Остальные условия к жилью стандартные: расположение и возраст дома, состав несущих конструкций, наличие перепланировки.

Итог

Придерживаясь описанных выше правил каждый может самостоятельно определить, что сможет подойти под ипотеку и отмести неугодные варианты, сократив время на выбор в несколько раз. Стоит учитывать и конкретные требования банка – они могут отличаться.

При продаже квартиры агентство недвижимости поможет узнать, почему квартира не подходит под ипотеку и что нужно сделать, чтобы ее продать.

Полезное видео

Подробнее о том, как взять ипотечный кредит на вторичное жилье смотрите в видео:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *