Как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик?

Содержание

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Оформление ипотеки – хлопотный процесс. Как не растеряться и выбрать самые выгодные условия, как повлиять на стоимость кредита, как избежать лишних переплат на различных этапах кредитования? Рассмотрим все возможные способы сэкономить на ипотеке и научимся защищать свои интересы перед банком!

Процентная ставка

Ипотека рассматривается банком как наименее рискованный вид займа, на это влияет и соотношение суммы кредита с оценочной стоимостью объекта, и ликвидность залога. Процентные ставки по ипотеке всегда ниже прочих банковских продуктов, однако, общая стоимость кредита остается довольно внушительной.

Условия кредитования в разных банках существенно отличаются, для начала изучите все предложения рынка – посещать отделения для этого не обязательно, подробное описание ипотечных программ можно найти на официальных сайтах. Выберите 10 банков с самыми низкими ставками и приступайте к более детальному анализу прочих расходов. Обратите внимание на банки, в которых у вас уже имеются активные счета (зарплатные, депозитные, кредитные) – для постоянных клиентов, тем более с положительной кредитной историей, существуют специальные предложения, дополнительные скидки и более упрощенная система подачи документов. Если это экономически выгодно, не упустите свой шанс.

Приведем пример, как процентная ставка влияет на стоимость кредита.

Допустим вам необходимо 1 600 000 руб. на срок 20 лет (240 месяцев).
При ставке в 12,9% размер вашего ежемесячного платежа будет равен 18 631,36 руб.
При ставке 11,9% — 17 505,92 руб.

Ежемесячная экономия на -1% годовых: 18 631,36 – 17 505,92 = 1 125,44 руб.
А полная переплата по ипотеке снизится на 1 125,44 * 240 = 270 105, 60 руб

(для примера взят график погашения равными частями без учета комиссий)

Некоторые последующие способы экономии на ипотеке будут косвенно связаны со снижением процентной ставки, рассмотрим их подробнее.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса или сумма, которую заемщик готов самостоятельно оплатить за приобретаемое жилье, прямо влияет на размер процентной ставки. По-другому взнос рассчитывается как разница между оценочной стоимостью объекта залога и суммой кредита.

Например, оценочная стоимость квартиры – 2 400 000 руб.
Банк готов выдать кредит в размере 1 680 000 руб.
Соответственно, размер первоначального взноса будет равен 720 000 руб или 30%.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Чем выше разница, тем меньше риски банка не реализовать заложенную недвижимость. К заемщику готовому участвовать в сделке финансово у кредитного комитета сразу возникает доверие, так вы заодно увеличиваете свои шансы получить положительное решение.

При увеличении первоначального взноса до 40 — 50% многие банки готовы снижать ставку на 2,5 – 3%, а это уже реальная экономия. Обычно повлиять на количество собственных денег сложно, но тогда стоит подыскать другой вариант недвижимости с более подходящей оценочной стоимостью.

Срок кредитования

Второй важный показатель при определении размера процентной ставки – срок кредитования. Сегодня банки за редким исключением предлагают оформление ипотеки на срок до 30 лет. Существуют ограничения на возраст заемщика, то есть на дату окончания действия договора ваш возраст не должен превышать определенного порога, эти же правила распространяются на финансовых и имущественных поручителей.

Итак, сэкономить на ипотеке можно путем сокращения срока кредитования:
во-первых, уменьшится общая переплата,
во-вторых, номинальная ставка будет ниже.

Снова рассмотрим пример.

Кредит — 1 200 000 руб

Срок – 180 месяцев (15 лет):
платеж: 15 380,84 руб/мес
переплата: 1 568 551,20 руб

Срок – 240 месяцев (20 лет):
платеж: 14 273,17 руб/месс
переплата: 2 225 560,80 руб

То есть в месяц вам нужно будет платить на 1 143,67 руб. больше, а общая сумма экономии составит – 657 009,60 руб. (и это при равной процентной ставке).

Окончательное решение о сроке кредитования нужно принимать исходя из собственного материального положения, но все-таки искусственно завышать его не стоит.

График погашения ипотеки

Есть возможность сэкономить и при выборе графика погашения задолженности. Собственно графиков всего два:

  • аннуитетный;
  • дифференцированный.

При аннуитетных платежах клиент погашает задолженность равными частями на протяжении всего срока, проценты удерживаются из этой суммы в полном размере, а на погашение тела идет остаток.

Например, при ежемесячном платеже в 14 273,17 руб. схема списания будет выглядеть так:
I месяц — % = 13 250,00 руб. тело = 14 273,17 – 13 250,00 = 1 023,17 руб.
II месяц – % = 13 238,70 руб. тело = 1 034,47 руб.
III месяц — % = 13 227,28 руб. тело = 1 045,89 руб.

Дифференцированные платежи состоят из тела кредита, поделенного равными частями на весь срок кредитования, и начисленных за месяц процентов. Таким образом, ежемесячный платеж постепенно уменьшается за счет уменьшения доли процентов.

Изменим в нашем примере схему погашения и получим такой график:
I месяц — % 13 250,00 руб. + тело 5 000 руб. = 18 250 руб.
II месяц – % 13 194,79 руб. + тело 5 000 руб. = 18 194,79 руб.
III месяц — % 13 139,58 руб. + тело 5 000 руб. = 18 139,58 руб.

Уже со второго месяца погашения видно разницу в начисляемых процентах, а если сравнить конечную переплату получим экономию в 628 936 руб.

Подтверждение доходов

Сэкономить на ипотеке (выбрать выгодный график погашения, сократить срок кредитования и т.д.) банк вам позволит только в случае, если размер ежемесячного платежа будет соответствовать доходу вашей семьи.

Банки редко разглашают алгоритм расчета необходимой суммы, но в среднем платеж не должен превышать 70 – 75%.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

При оформлении ипотеки выясните у банка все возможные способы подтверждения вашей платежеспособности, по сути их всего два:

  • доходный (учитываются поступления в виде заработной платы по форме 2-НДФЛ, дивидендов, процентов по депозитам, ренты, комиссионных вознаграждений и т.д.);
  • расходный (учитываются ежемесячные расходы заемщика – чеки на покупки от определенной суммы, квитанции о погашении кредитов, справки о пополнении депозитов и т.д.).

Кроме того, в расчет банк возьмет сведения о доходах/расходах поручителей (супруг/супруга заемщика выступают поручителем сделки автоматически, если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).

Валюта кредита

На размер процентной ставки существенно влияет валюта кредитования. Самые распространенные предложения российских банков – рубль, доллар США, евро; реже встречается – швейцарский франк и японская иена.

Среднерыночная разница в ставках по ним может колебаться до 3-5%, однако потери на конвертации нередко поглощают эту разницу.

Сэкономить на иностранной валюте кредита можно только в одном случае, если вы имеете постоянный источник дохода в этой валюте – ренту от сдачи в аренду недвижимости за границей, валютные депозитные счета и т.д. Но как о способе экономии о валюте совсем забывать нельзя.

Дополнительные расходы

Процентная ставка во многом определяет стоимость кредита, но основным предметом сравнительного анализа ипотечных предложений банков являются прочие расходы кредитования.

К дополнительным расходам относятся:

  • единоразовые, ежемесячные комиссии за выдачу, за пользование, за досрочное погашение и т.д.;
  • сбор за рассмотрение кредитного обращения;
  • оплата услуг оценщика, нотариуса, риэлтора;
  • страховые платежи;
  • РКО ссудного счета;
  • аренда депозитарной ячейки.

На чем же все-таки можно сэкономить:

  • выберете предложение с минимальными комиссиями (в условиях высокой конкуренции от большинства из них банки отказываются добровольно);
  • запросите в банке полный список аккредитованных оценщиков и нотариусов, сравните их расценки на услуги;
  • откажитесь от услуг риэлтора или брокера и займитесь оформлением правоустанавливающих документов без помощи посредников;
  • страхуйте объект залога самостоятельно, откажитесь от договора личного страхования (реальная экономия 0,5% от суммы остатка по кредиту ежегодно);
  • оговорите с продавцом недвижимости возможность расчета без использования депозитарной ячейки или сократите срок аренды до минимально возможного.

Общая экономия по всем перечисленным пунктам может составить от 1 до 5% единоразово и ежегодно, подойдите к этим подсчетам ответственно.

Отдельным способом экономии необходимо рассмотреть условия банка по пункту получения кредитных средств. Варианта два: обналичить сумму либо осуществить перевод внутри банковских счетов.

Комиссия за обналичивание может доходить до 0,5%, а за перевод – до 1,5%. Разница в переплате на каждый 1 млн кредита составит 10 000 руб.

Объект кредитования

При покупке жилья перед нами становится выбор: приобрести недвижимость на вторичном рынке либо принять участие в долевом строительстве. С точки зрения экономии долевое строительство значительно выгоднее, особенно если договор заключается на ранних этапах проекта – так называемая стадия котлована.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик
Давайте разберемся, как избежать «подводных камней» и на самом деле сэкономить на ипотеке новостроя.

1. Выбор застройщика

При выборе застройщика нужно ориентироваться на его репутацию: выясните, какое количество объектов им уже сданы, не нарушались ли сроки строительства, насколько гладко прошла процедура передачи готового объекта дольщикам, нет ли нареканий со стороны владельцев на качество выполненных работ по прошествии некоторого времени. Самый быстрый способ – взять всю информацию из интернета, но помните о «черном» пиаре конкурентов, старайтесь собрать максимум сведений из различных источников.
Проверка должна касаться не только застройщика как юридического лица, но и учредителей. Нередко испортив репутацию, недобросовестные собственники проводят ребрендинг своей фирмы – меняют название, логотип или бренд. Но сути это не меняет, доверять таким компаниям не стоит.

2. Проверяем документы

При первом же обращении застройщик должен предъявить вам:

  • учредительные документы;
  • свидетельства о госрегистрации и постановке на учет в налоговых органах;
  • утвержденные финансовые отчеты за 3 последних года;
  • заключения аудиторских проверок за последний год.

Кроме того, застройщик обязан иметь документы о праве собственности или аренды земельного участка и разрешение на строительства объекта недвижимости на этом участке.

Естественно, первично ознакомиться со всеми документами, удостовериться в их наличии можно самостоятельно, но вот принимать окончательное решение о заключении договора лучше после консультации с опытными юристами.

3. Косвенные факторы

Не лишним будет выяснить, какие банки кредитуют строительство. Наличие в списке малоизвестных новых банков должно заставить задуматься – однодневные банки создаются для однодневок-застройщиков. Если же строительной фирме доверяют крупные надежные банки с проверенной репутацией, можно смело ставить ее в ряд потенциальных партнеров.

Но что делать, если приобретенная вами квартира все-таки окажется заложником долгостроя, то есть сроки сдачи объекта будут нарушены более чем на 18 месяцев?

Теоретически односторонне расторгнуть договор можно уже через 2 месяца после окончания сроков и потребовать возврата всей суммы, но на практике дольщики так просто с мечтой о новой квартире не расстаются.

Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» за каждый день просрочки вы вправе требовать от застройщика уплату пени.

Размер пени равен 1/150 ставки рефинансирования ЦБРФ за каждый день.

Например, для ипотеки — 5 млн.руб. при ставке рефинансирования ЦБРФ – 8,25%:

Пеня = 8,25/150 * 5 000 000/100 = 2 750 руб./день

Если не расторгать договор, дождаться окончания стройки и потребовать компенсации за просрочку можно сэкономить на стоимости ипотеки. Конечно, остается риск так и не дождаться окончания стройки, но это больше относится к правовому нежели к финансовому аспекту.

Налоговые вычеты

Согласно действующему законодательству вы можете претендовать на 2 вида налоговых вычетов:

  • имущественный налоговый вычет при покупке жилья;
  • вычет по процентам по кредиту.

Имущественный налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости, не превышающей 2 млн. руб., то есть максимально можно вернуть:
2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Сумму вычета можно получить единовременно, при условии, что сумма уплаченного вами за год подоходного налога равна или превышает размер вычета.

Рассчитать это можно так:

Размер заработной платы – 10 000 руб./месс

Ежегодный доход = 10 000*12 мес = 120 000 руб.

Сумма подоходного налога = 120 000 * 13% = 15 600 руб.

Максимальная сумма вычета, на которую вы можете рассчитывать 15 600 руб.

Такой расчет вы будете производить ежегодно до полной выемки причитающейся вам суммы. Воспользоваться налоговым вычетом можно один раз в жизни. Учтите, что пенсии и стипендии не облагаются налогом, поэтому не участвуют в расчете вычета.

Налоговый вычет по уплаченным процентам по ипотеке равен 13% без ограничений в сумме.

Например, по кредиту в 1 200 000 руб. за 20 лет вы выплатите 2 225 560,80 руб. процентов, а значит, имеете право на возврат 2 225 560,80 * 13% = 289 322,90 руб.

Важно! Автоматически налоговые вычеты не начисляются! Более того, свое право на них следует обосновать — написать заявление в налоговую службу по месту регистрации и предоставить следующие документы:

  • декларацию (форма 3-НДФЛ);
  • справку о доходах (форма 2-НДФЛ);
  • договор долевого участия/купли-продажи;
  • копии платежных документов, удостоверяющие факт оплаты недвижимости;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности;
  • кредитный договор с банком;
  • справки об удержанных процентах.

Как видите, процедура не из простых, но позволяет существенно сэкономить на ипотеке.

Жилищные программы, материнский капитал

Пользуйтесь всеми способами сэкономить по ипотеке, рассмотрите возможность участия в льготных программах кредитования.

  1. «Молодая семья» — программа агентства по ипотечному кредитованию, филиалы расположены во всех областных центрах. Программа предусматривает оплату 30% стоимости жилья государством на безвозмездной основе.
  2. Программа развития села – для улучшения жилищных условий молодых семей и специалистов, постоянно проживающих в сельской местности.
  3. Льготные программы кредитования в поддержку семей военнослужащих, учителей – список таких программ постоянно расширяется, постарайтесь ознакомиться с ним подробно.

Отдельно стоит выделить – использование материнского капитала при погашении ипотеки. На сегодняшний день банки позволяют вносить его как первоначальный взнос либо в счет погашения задолженности. Большую экономию даст вариант со взносом материнского капитала в счет основного долга по ипотеке единовременно. Многими банками предусмотрен пересчет ежемесячных платежей при погашении определенного процента от тела кредита.

Рефинансирование

Особенность ипотеки – длительный срок кредитования, каждый год повышается лояльность банков к клиентам, а за предстоящие десятилетия ситуация на рынке может поменяться кардинально.

Наш совет, даже подписав договор ипотеки с банком, продолжайте мониторить действующие предложения, ведь у вас всегда остается возможность провести рефинансирование (перекредитование) задолженности. Если ваш банк не готов менять условия кредитования, обратиться можно и к третьей стороне.

Технически такая схема рефинансирования выглядит так:

банк Б гасит вашу задолженность перед банком А и заключает с вами договор ипотеки на новых условиях.

Какую выгоду дает рефинансирование:

  1. Есть возможность поменять валюту кредита.
  2. Можно снизить срок кредитования (актуально, если в банке А была предусмотрена комиссия за досрочное погашение).
  3. Можно понизить процентную ставку по ипотеке, если соотношение оценочной стоимости/суммы кредита изменилось в лучшую сторону.
  4. Можно изменить процентную ставку с фиксированной на плавающую при стабильном снижении рыночных индикаторов.

Привлекая новых клиентов, банки существенно упрощают процедуры подачи документов, внедряют он-лайн сервисы, дистанционно принимают решение. Но очередной раз окунаться в дебри банковской канцелярии стоит только при гарантированной возможности сэкономить, просчитанной со всеми нюансами.

Существенным недостатком рефинансирования ипотеки является автоматическая потеря права на налоговый вычет, а также необходимость повторно оплачивать оценку, страховку, услуги банка.

Мы рассмотрели самые действенные способы сэкономить на ипотеке, теперь совместите теорию с практикой и будьте готовы к любым непредвиденным ситуациям!

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Для того чтобы получить ипотечный займ на максимально выгодных условиях, заёмщику предстоит отнестись к этому вопросу очень ответственно. Ипотека – это очень сложный кредит, требующий внимательности и наблюдательности от заёмщика к различным мелочам. И если сделать всё грамотно, не торопясь, то появится реальный шанс сэкономить на жилищном кредите и в ближайшем будущем стать собственником хорошей недвижимости.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Существует несколько вариантов, позволяющих заёмщику сэкономить на ипотеке. О том, каким именно образом этого можно добиться, и пойдёт речь ниже.

  1. В вопросе выбора ипотечной программы никогда не стоит торопиться. На первый взгляд, низкая ставка, предлагаемая банком, может в итоге оказаться солидной переплатой по кредиту за счёт скрытых комиссий и иных обязательных платежей. Поэтому вначале нужно досконально изучить предложения нескольких проверенных банков, узнать, какие именно скрываются «чёрные дыры» в кредитном соглашении, а уже после этого принимать какое-то окончательное решение.
  2. С особой лояльностью все банки относятся к своим частым клиентам. Для такой категории заёмщиков у кредиторов свои собственные требования и условия кредитования, которые могут оказаться намного мягче, чем к новому клиенту, с которым банк ещё ни разу не имел дело. Поэтому оформлять ипотеку будет дешевле в том финансово-кредитном учреждении, в котором у него, к примеру, имеется открытый депозитный счёт или там, где человек неоднократно оформлял займы. Более того, хорошо банки относятся к тем ипотечным заёмщикам, которые являются их зарплатными клиентами. В общем, заёмщик, который уже неоднократно обслуживался в банке, всегда сможет рассчитывать на заниженную ставку по ипотечному займу.
  3. Схема погашения займа так же влияет на возможность экономии по ипотеке. Сейчас все банки предлагают две основных схемы погашения кредитной задолженности: дифференцированную и аннуитетную. Так вот в первом случае сумма долга делиться на равные части, а проценты, начисляемые по ипотеке, будут зачисляться на остаток суммы задолженности. По сути, при выборе дифференцированной схемы, заёмщику придётся платить как бы по убывающей – с каждым последующим месяцем размер оплаты за кредит будет уменьшаться, хотя в начале кредитного срока выплаты будут существенными. Во втором же варианте, размер ежемесячных выплат по кредиту будет осуществляться всегда равнозначными частями, что вначале периода кредитования, что в конце его срока. Какой именно вариант больше всего подходит заёмщику, зависит лишь от его финансовых возможностей. Но сразу стоит сказать, что при выборе дифференцированной схемы платежей переплаты по ипотеке окажутся намного меньше, чем при выборе аннуитетной схемы, которая будет по карману не каждому заёмщику.
  4. Если человек желает существенно сэкономить на переплатах по ипотеке, то ему предстоит выплатить существенный первоначальный взнос от общей суммы кредита. Проще говоря, каждый банк, перед тем, как предоставить ипотеку, обязательно потребует заёмщику уплатить из своих собственных сбережений определённый процент первоначального взноса (от десяти процентов и выше), Так вот, чем больше окажется размер этого взноса, тем меньше заёмщику придётся платить процентов по оформленному ипотечному займу. Данное правило объясняется очень просто: если заёмщик сумеет выплатить большой процент первого взноса, это станет для банка определённой гарантией того, что должник в любом случае сможет вернуть кредитору весь долг, даже если придётся реализовать объект недвижимости в случае дефолта должника. Более того, платя большую часть первичного взноса, заёмщик показывает банку серьёзность своих намерений обзавестись жильём в кредит и выплатить кредитору весь свой долг в определённые сроки.
  5. Чтобы сэкономить на ипотеке, достаточно воспользоваться предоставленным правом касательно налогового вычета (13 процентов) и налоговых льгот. Говоря простым языком, согласно закону, заёмщик может вернуть себе часть денег, потраченных на выплату ипотеки, обратившись с соответствующим заявлением в налоговые органы по месту проживания. Полученной суммой можно расплатиться по ипотеке, что, в свою очередь, существенно снизит кредитную нагрузку на заёмщика.
  6. Если заёмщик желает извлечь максимальную выгоду и сэкономить на ипотеке, ему достаточно сдать в аренду ипотечную недвижимость. Вырученные от сдачи в аренду средства помогут должнику уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке. Главное, сначала согласовать данный вопрос с банком, так как сдавать залоговое жильё в аренду можно лишь после разрешения, полученного в банке.
  7. В том случае, если у заёмщика есть возможность, то стоит выплатить ипотеку досрочно, что поможет существенно сэкономить на выплате процентов. То есть, если должник будет платить больше, чем предусмотрено в договоре, то все «излишки» пойдут на погашение основного долга, а не процентов. Главное проверить, чтобы в договоре не было предусмотрено штрафа за такую возможность.
  8. И ещё одна возможность сэкономить на ипотеке – грамотно выбрать валюту кредита. Сейчас валютная ипотека в плане процентов намного выгодней, чем рублёвая. Однако надо понимать, что риски при оформлении валютной ипотеки выше, так как никто со стопроцентной точностью не может спрогнозировать колебания валютных курсов на весь период кредитования. Поэтому в иностранной валюте лучше оформлять ипотеку тем заёмщикам, у которых основной источник доходов именно в валюте, а не рублях.
  9. В том случае, если у заёмщика появился второй ребёнок, он запросто может воспользоваться такой формой государственной поддержки, как материнский капитал, который можно направить на погашение ипотечного кредита.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

Всем привет! Это MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.

16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом.

Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком. В тему: Список самых частых причин семейных ссор и разводов.

15. Не пытайтесь никого впечатлить.

Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.

14. Не берите ипотеку в том месте, где не планируете прожить более 5 лет.

Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит)

13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках).

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщикЖилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.

12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни / здоровья / кредита! 

Называться такая страховка может как угодно — суть ее в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объеме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу? В тему: Какие страховки бывают и какие нужны вам?

11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы.

Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом. В тему: 20 проверенных способов добиться успеха на работе.

10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%.

Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. чрезвычайные, и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.

Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100,000 руб (или ~$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц. 

Посчитать расходы по ипотеке можно на Кредитном Калькуляторе здесь.

9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке.

Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.

Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета  — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса.

Динамика цен на недвижимость в С-Петербурге c 1996 по 2016 гг, в долларах.

Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро избавляйтесь от долгов всеми доступными способами и 2) увеличивать подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках.

Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию.

Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

5. Никогда не берите ипотеку с изменяемой (плавающей) процентной ставкой.

Во время прошлого кризиса, некоторые банки существенно повышали ставки по ипотеке! Обоснование было простое — в договоре была плавающая ставка, рынок ставок «улетал в космос» и банки, повышали ставки, чтобы компенсировать свои потери по всем другим фронтам.

Берите только фиксированную ставку, без возможности банка ее изменять.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб, будет вам стоить до 35,000 руб в год. Например, средние ставки в 2009 году поднялись до 15%, тогда как в 2011 году они упали до 11%. Потери заемщиков с плавающей ставкой, во время ее роста, выражались сотнями тысяч рублей в год.

4. Не берите ипотеку на длинный срок под обещание, что будете гасить ее быстрее.

По статистике, более 90% заемщиков не гасят ипотеку быстрее, даже когда у них появляются лишние деньги, т.к. на лишние деньги тут же появляются новые планы – обновить машину, сделать ремонт, съездить в отпуск, приодеться и т.д. К тому же, более длинная ипотека позволит вам занять больше денег и, в итоге, вы купите жилье, которое не можете себе позволить.

3. Никогда не берите ипотеку на срок более 10 лет.

Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру в целом.

Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5,000,000 рублей и берете в кредит 4,500,000 руб., на 20 лет, по ставке 12% годовых. В результате, вы заплатите банку 148% (или 7.4 млн.руб.) от стоимости квартиры, в качестве процентов,  т.е. в общей сложности, вы заплатите за нее 2.5 цены! Потратьте лучше эти миллионы на свою семью и на свое будущее, а не на обогащение банкиров.

2. Никогда не берите валютную ипотеку.

Не имеет никакого значения, зарабатываете вы сейчас в валюте или нет. Сегодня у вас есть работа — а завтра ее может не быть. Стоимость жилья, например, в России, привязана к рублю. А рубль — очень изменчивая валюта. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло, например, в 2014 году), а платить вы будете продолжать, исходя из долларовой стоимости, которая была на момент покупки.

И, наоборот, если вы зарабатываете в рублях, ваш ежемесячный платеж может легко удвоиться или утроиться и разорить вашу семью, если курс «улетит в космос». На моей короткой памяти, я помню 4 таких случая: 1994, 1998, 2008 и 2015.

1. Не берите ипотеку, если у вас нет накоплений размером в 6 месячных доходов семьи (минимум!). 

Это как ездить без запасного колеса или ремня безопасности. Неразумно. По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как: потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т.д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться очень много денег на решение таких проблем. У вас должна быть уверенная денежная подушка безопасности. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочек по ипотеке.

Заключение.

Свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи. Купить жилье на свои деньги – лучшее решение и оно более чем реально (читайте реальные истории реальных людей). Однако если вы решили покупать жилье на заемные деньги, нужно учесть так много деталей и проанализировать так много информации! Не дайте дому или квартире вашей мечты превратиться в финансовую тюрьму и непосильное бремя на годы.

Может быть полезным

Если вы хотите вернуть ипотеку в 2-3 раза быстрее срока (я лично это делал!), ознакомьтесь с 2-хнедельным видеокурсом «Турбо Ускоренный Возврат Кредитов и Долгов», в рамках которого я научу и покажу, как вернуть (все) кредиты и долги в 2-3 раза быстрее срока и сэкономить на процентах, также, в 2-3 раза.

Курс состоит из 15 видеоуроков, пройдя которые вы не оставите от своих кредитов и долгов и следа! Инвестиции в данный курс окупятся сотни раз, что можно будет проверить математически!

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa – эксперт по семейным финансам.

ADD_THIS_TEXT

За последние годы ипотека, как и любой другой кредит, стала вполне привычным явлением. Это отличный вариант купить квартиру и жить сейчас, купить впрок или вложиться. Ипотеку можно и нужно брать, только подходить к ипотечному кредиту надо с умом и ответственностью.

Все люди «переживают» оформление и оплату жилищного кредита далеко неодинаково. Для большинства ипотека — это кабала, которая даётся тяжёлым трудом. И каждый раз, когда слышишь такие жалобы, то понимаешь, что большинство проблем возникает из-за легкомысленного подхода и даже безответственности самих заёмщиков.

Платить жилищный кредит самостоятельно и при этом ни в чем себе не отказывать можно, если подходить к этому разумно. Использование простых способов экономии позволит сделать так, чтобы кредит практически не отразился на вашем образе жизни, а новое жильё доставляло только радость.

Сегодня журнал Reconomica предлагает вашему вниманию несколько полезных советов обычной молодой семьи для тех, кто уже взял ипотеку, и для тех, кто только собирается это сделать. Ведь это очень важно — знать, как можно жить с оформленной ипотекой без ущерба для семейного бюджета.

Собственное жилье — мечта любого человека

Но как его приобрести? Копить — долго, учитывая, что вы живете в коммунальной квартире, а через полгода на свет появится маленький человек, которому нужен комфорт и спокойная обстановка.

Зовут меня Елена, мне 30 лет. И, как вы уже поняли, именно в такой ситуации оказались мы с мужем два года назад.

Единственный выход — ипотека

Варианта другого мы не видели — взяли ипотеку. Ежемесячно 10 лет нам придется отдавать «чужому дяде» 18 тысяч рублей — с самого первого дня подписания всех важных бумажек эта мысль не покидала наши головы.

Как жить дальше? Придется отказывать себе во всем?

Всё больше молодых семей приобретают жилье в ипотеку.

Муж все успел в срок. Мы с малышкой вернулись домой уже в новую квартиру со свеженьким ремонтом.

Читайте также: Мультиипотека. Как подать заявку на ипотеку в 12 банков через Тинькофф Банк и выгодно ли это для заемщика.

Самоорганизация

До рождения дочери отсутствие денег было не так заметно, но теперь все ипотечное бремя легло на наши плечи. Но делать нечего, ведь с этим надо было учиться жить и достаточно длительный срок.

С самого первого платежа мы пришли к выводу, что необходимо каждый раз откладывать нужную сумму на ежемесячный платеж сразу после получения денежных средств.

Таким образом, мы обезопасили себя от неуплаты или просрочки платежа, что значительно усугубило бы и так нелегкую денежную ситуацию. Нужная сумма сразу откладывалась и на коммунальные платежи, интернет и телефоны.

Даже небольшая сумма — это тоже экономия

После этого у нас оставалась сумма, на которую нужно было прожить до следующей заветной даты пополнения семейного бюджета. Такими датами у нас являются третье, шестое, одиннадцатое и двадцатое число каждого месяца.

Читайте также: Секреты экономии. Их должна знать каждая молодая мама.

как сэкономить на ипотеке это должен знать каждый заемщик

Необходимо заранее откладывать суммы денег на обязательные платежи.

Чисел много, а суммы небольшие, на каждую сумму как раз удается дожить до следующего заветного числа.

Интересная вещь

Но я заметила интересную вещь, если от одного до другого пополнения семейного «богатства» удается сэкономить хотя бы 1000 рублей, то это значительно придает уверенности, ведь до следующего числа можно прожить на 1000 богаче! К тому же, эти деньги, хоть и небольшие, можно отложить на непредвиденные расходы.

Следовательно, экономя от получения денег до получения, вы будете знать, что у вас всегда есть немного больше, чем могло бы быть.

Экономим на продуктах

Естественно, мы не можем себе позволить такую «роскошь», как голодание. Да и организм все время требует чего-нибудь вкусненького.

Здесь на помощь приходят скидки и акции в магазинах, которые реально помогают экономить.

Покупая продукты со скидкой или по акции, можно немало сэкономить.

Например, акции на детские творожки (а они бывают довольно часто). Так совершенно недавно увидела акцию на туалетную бумагу, закупились — сэкономили. Или, например, акции на кошачьи пакетики с мясными кусочками 3 = 2 (два пакетика покупаешь, третий идет в подарок).

Читайте также: Чего нельзя допускать при планировании семейного бюджета? Реальный опыт грамотной экономии.

Как мы обставляем квартиру

У нас проблема еще была в том, что в трехкомнатной квартире практически не было мебели, только чистенькие стены и эхо в полупустых комнатах. Мы долго искали выход, но он нашелся сам собой.

Долгожданный шкаф и рассрочка

Бродя по магазинам в поисках подходящего варианта, мы набрели на понравившийся нам угловой шкаф. Сумма в 60 000 рублей была, конечно, для нас нереальна.

Продавец порекомендовал нам взять рассрочку на несколько месяцев, даже предложил самим выбрать дату последнего платежа. Это был единственный выход.

Многие сейчас покупают мебель и бытовую технику в рассрочку.

Как нас выручают командировки мужа

Нашу рассрочку мы погасили досрочно. Просто мы нашли еще один выход. Мой муж часто ездит в командировки. Командировки бывают по три месяца и за них платят деньги. С расчетом на командировку мужа мы решились на рассрочку и наш долгожданный шкаф прибыл к нам в назначенное время.

Для себя я нашла еще один неплохой для экономии способ. Пока муж находится в командировке, мы с доченькой не живем на широкую ногу. Вдвоем нам экономить гораздо легче, чем втроем.

Поэтому за время его трехмесячной командировки я смогла выплатить досрочно рассрочку за шкаф.

Читайте также: Как сэкономить на здоровом питании в семье. Продуктовый лайфхак, который вы должны знать!

И последнее

Перед следующей командировкой мы взяли уже большой плазменный телевизор, а на время отсутствия мужа, мы с дочкой поехали жить к маме в частный дом.

Совместно жить гораздо дешевле, учитывая, что питаться можно продуктами с огорода.

Если есть возможность выращивать овощи самим, то воспользуйтесь ей и вы сэкономите приличную сумму.

Если в городе каждые два дня я закупалась в магазине овощами и фруктами, то теперь мне даже было непривычно ничего не покупать в овощных отделах, а проходить мимо. В этот раз нам удалось собрать и отложить 40 тысяч рублей.

Все эти советы на первый взгляд достаточно просты, но они реально помогают.

Не отказывайте себе в удовольствиях и радуйте себя!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *