Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Содержание

как лучше досрочно погасить ипотеку

Когда появляются свободные средства, добровосовестные заемщики пытаются побыстрее разобраться с долгами. Естественно, возникает вопрос, как лучше распорядиться деньгами, чтобы выгоднее досрочно погасить ипотеку. Что предпочтительнее: уменьшать срок кредитования или размер ежемесячных платежей?

Условия погашения ипотеки

Перед тем, как нести деньги в банк, нужно заглянуть в кредитный договор и обратить внимания на условия досрочного погашения, а именно на следующие пункты:

  • прописаны ли минимальный и максимальная величина платежа;
  • необходимо ли предварительное уведомление банка о намерении внести внеочередную оплату;
  • в какой день можно погашать ипотеку досрочно — иногда разрешается делать это только в день очередного взноса;
  • имеются ли комиссии при внесении средств;
  • где именно нужно погашать долг — в отделении, где брали ипотеку или в любом другом.

Исходя из полученных данных нужно спланировать, в какой день и сколько целесообразно заплатить. Следует учесть, что даже если разрешено погашать долг в любой день, то производить очередной платеж следует в отчетную дату, так что нужно рассчитывать свой бюджет.

К примеру, очередная оплата вносится 20 числа, а внеочередной — 5. Значит, через 15 дней заемщику нужно будет произвести очередную оплату. Если все средства уйдут на «досрочку», то платить будет нечем, и начнут сыпаться пени.  О том, как выгоднее всего погашать долг, рассказываем в этой статье.

Оплата производится аннуитетными или дифференцированными платежами. Рассмотрим для начала эти два понятия.

Аннуитетная схема сегодня является наиболее популярной. Все выплаты делятся на равные части и не меняются на протяжении всего периода кредита.

как лучше досрочно погасить ипотеку

Дифференцированные платежи неравномерны. С каждым месяцем взнос уменьшается, а в самом конце срока его размер совсем маленький. Среди минусов такой схемы — слишком большие платежи в начале периода. Для ипотеки это особенно важно, так как не каждый сможет осилить такую нагрузку на семейный бюджет. Общие суммы по жилищным займам исчисляются в миллионах. Однако, по мнению многих экспертов именно дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная.

как лучше досрочно погасить ипотеку

Погашение с сокращением срока кредитования

При погашении с сокращением срока, размер ежемесячных выплат остается прежним. Однако, уменьшается общее время выплаты, так что погасить ипотеку и снять обременение с квартиры получается намного быстрее.

Кому подойдет:

  • тем людям, которые используют аннуитетную схему погашения,
  • тем, кто имеет стабильную работу с высоким окладом и кому по силам оплачивать ежемесячный взнос;
  • тем, кто уже выплатил значительную часть платежа, а, следовательно, и процентов, и для них уменьшение тела займа не даст ощутимого преимущества.

В целом этот способ используется редко, несмотря на то, что в экономическом плане выгоднее. Просто людям тяжелее психологически: досрочные взносы платятся, а уровень взносов остается прежним. Кажется, что нет никакого прогресса.

Погашение с уменьшением ежемесячного платежа

Этот способ хорош, если нужно сократить ежемесячные издержки и дать послабление семейному бюджету. Именно его предпочтительнее выбирать в том случае, если у вас дифференцированная схема начисления, когда проценты начисляются непосредственно на остаток задолженности.

Кому подойдет:

  • тем, кто только начал платить ипотеку — за счет уменьшения процентов эффект будет значительнее;
  • тем, кто не «тянет» размер выплат. По этой ссылке рассказываем о том, что делать, если нечем платить по ипотеке;
  • тем, кто не уверен в своей работе и хочет заранее подготовится к возможному личному финансовому кризису за счет максимального уменьшения обязательных расходов.

Данный способ привлекательнее с психологической точки зрения. Кроме того, он позволяет высвободить лишние деньги, которые можно пустить на неотложные нужды, для формирования финансового резерва или для дальнейшего досрочного погашения займа.

Что выгоднее?

Чтобы наглядно продемонстрировать эффект от обоих способов, возьмем пример. Гражданин в ноябре 2015 года взял квартиру, условия:

  • стоимость 5 млн. рублей.
  • срок кредитования — 25 лет,
  • процентная ставка — 12,5.
  • ежемесячный платеж по 55 500 рублей.
  • переплата — 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы займа.

К примеру, заемщик получает зарплату в 150 000 рублей, и еще 50 000 может позволить себе для досрочного погашения. Он уверен в завтрашнем дне и поэтому решил уменьшать общий срок возврата. В результате он произведет последний взнос в июле 2021 года, т.е. раньше на 19 лет, переплата составит 2 005 225 рублей, или всего 40% от ссуды.

Рассмотрим вариант, если он не уверен в своей работе, и планирует сокращать издержки, чтобы быть готовым к неблагополучным дням. Для этого он ежемесячно уплачивает дополнительно 50 000 рублей с уменьшением взноса, а высвобожденные деньги откладывает на счет в банке.

В результате последнюю оплату он произведет в январе 2024 года, т.е. раньше на 16 лет, переплата составит 2 569 226 рублей, или 52% от суммы кредита, однако при этом он сумеет накопить около 750 000 рублей в банке.

Таким образом, при погашении досрочно за счет уменьшения суммы ежемесячного платежа экономятся средства, а за счет уменьшения срока кредитования — время (при этом, конечно, за счет инфляции вся денежная выгода, скорее всего, будет нивелирована).

Стратегии погашения

В условиях кризиса оптимально будет следовать следующей стратегии:

  • произвести расчет семейного бюджета, отыскать резервы и определиться с возможной суммой досрочного погашения;
  • ежемесячно выделять ее и вносить вместе с суммой основного долга с постепенным уменьшением ежемесячного взноса;
  • это позволит освободить часть средств, которые следует разделить пополам: одна часть формирует резерв, другая — уходит на досрочное погашение (т.е. размер дополнительных взносов ежемесячно нарастает);
  • эта тактика применяется до тех пор, пока размер взноса не составит приемлемую для бюджета сумму и накоплена финансовая «подушка» в 2-3 платежа;
  • после средства вносятся для уменьшения срока кредитования до полной выплаты.

Что советуют эксперты?

Если вы знаете, что у вас в ближайшее время появятся свободные денежные средства, которые можно будет направить на частичную оплату долга, не спешите. Если ваш платеж составляет 30 тысяч, а внести вы сможете 33 тысячи, то вы особо ничего не выиграете, особенно при аннуитете.

Лучше всего немного подождать и накопить сумму, которая будет равна хотя бы 2-ум вашим платежам. В этом случае вы заранее (минимум за 2 недели до отчетной даты) обращаетесь в отделение банка, где вы обслуживаетесь, и пишите заявление на частичное досрочное погашение, вносите деньги на свой счет.

В дату платежи средства снимаются в счет погашения кредита, и вам нужно вновь обратиться в офис для того, чтобы получить новый график. Это выгодно, т.к. при уменьшении общей суммы задолженности, вы снизите размер переплаты.

Что делать, если денег на досрочное погашение не хватает?

Иногда бывают ситуации, когда нужно срочно закрыть ипотеку, а денег на это нет. Например, вы хотите продать жилье, а для этого с него нужно снять обременение, и возможно это только при закрытии договора.

В этом случае можно воспользоваться различными методами:

  1. Оформить дополнительный потребительский кредит. Да, условия по нему будут гораздо хуже, нежели по ипотеке, но закрыв действующую задолженность, вы сможете получить свою накладную назад и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, переезжать и т.д.,
  2. Получить помощь от государства, которая может заключаться в выплате различных субсидий. Она полагается молодым семьям, работникам бюджетной сферы, молодым специалистам и другим категориям граждан, которые состоят на учете как нуждающиеся, и встали в соответствующую программу. Формы поддержки в каждом регионе различаются, поэтому подробности нужно узнавать в Администрации вашего города в отделе соц.поддержки,
  3. Использовать Материнский капитал на погашение долга. Он выдается сразу же, как только в семье родится или будет усыновлен 2-ой ребенок. Сумма сертификата — 453.026 рублей. Для использования в качестве выплаты ипотеки нужно будет написать заявление в ПФР, срок рассмотрения — 1 месяц.

Рефинансирование ипотеки

Его целесообразно применять на последних этапах оплаты, если необходимо срочно снять обременение с квартиры. Подробнее о снятии обременения после полной выплаты задолженности по жилищному займу говорим здесь.

Следует учесть несколько факторов:

  • если размер платежей по ипотеке высок, то новый займ вряд ли одобрят. О том, как оценить свои шансы на получение положительного решения, рассказываем в этой статье;
  • проценты по потребительскому кредиту более чем в 2 раза выше, а это означает увеличение финансовой нагрузки минимум в 1,5 раза;
  • большие суммы не дадут;
  • заемщик не сможет предоставить квартиру в залог, так как на тот момент с нее не будет снято обременение.

Как уменьшить переплаты и сэкономить: советы от заемщиков

  • Сегодня ипотеку можно получить даже без первоначального взноса. Это заманчиво на первый взгляд, ведь можно сразу переехать в новое жилье. Но в таком случае будут довольно большие ежемесячные взносы, что обременительно для кошелька. Опять же ждет и огромная переплата. Потому лучше все же накопить хотя бы 20% на первый взнос.
  • Существует внегласное правило, по которому платеж по займу не должен превышать 40-50% от ежемесячного дохода. То есть, при зарплате в 100 тысяч рублей ежемесячный взнос может быть не более 40-50 тыс. Желательно чтобы на столь дорогой и долгий кредит вы отдавали каждый месяц только 20-30% от дохода. Тогда даже при возникновении финансовых трудностей вы не получите проблем с ипотекой.
  • У вас должна быть «финансовая подушка безопасности», равная сумме 2-3 платежей перед банком. Это нужно на «черный день». Так вы сможете выиграть время для решения финансовых проблем и не допустить просрочек, а соответственно и штрафов. Сбережения лучше хранить в банке, чтобы на низ «капали» проценты. Они будут не только приносить доход, но и находиться в безопасности. В случае необходимости их быстро и легко снять. Самые выгодные программы мы рассматриваем в этом обзоре.
  • Выбирайте предложения с наименьшими ставками, а также на наиболее продолжительный срок. Так можно добиться минимального платежа. Однако, стоит заметить, что тогда переплата будет больше. Благодаря досрочному погашению, ее можно значительно снизить.
  • Ежемесячно откладывайте по несколько тысяч, чтобы в конце года всю накопившуюся сумму внести на досрочное погашение, уменьшим платеж или срок.

Что лучше — досрочно погасить ипотеку или оформить пополняемый депозит

В любом случае, если у вас появились свободные средства, то это уже хорошо, особенно когда вы вынуждены платить по ипотеке. Но стоит ли эти деньги сразу вкладывать в кредит? Давайте разберемся.

Если у вас нет резервного фонда, то есть, «подушки безопасности», то для начала его нужно создать, а только затем решать — делать инвестиции или вносить деньги в ипотеку. Желательно, чтобы размер ваших сбережений равнялся сумме 6 ежемесячных платежей по жилищному займу. Это поможет пережить любые финансовые трудности в период погашения ипотеки. Как мы и говорили выше, данные накопления следует разместить на выгодном депозите.

Допустим, что резервный фонд у вас уже есть. Что лучше сделать с появившейся свободной суммой денег? Существует два типа заемщиков. Одни стараются поскорее избавиться от «кабалы», а другие наоборот тянут ипотеку до последнего, полагая, что инфляция сыграет им на руку. Если вы из первой категории и не любите чувствовать себя должником, то, конечно же, все «лишние» деньги лучше пускать в ипотеку.

Обратите внимание на ставку. Если по кредиту она 10-12%, а по депозиту 6-8%, то лучше предпочесть досрочное погашение. Если же доход от инвестиций выше, например, от собственного дела, то стоит пустить деньги именно на них. Однако, при этом существуют определенные риски, к примеру, потеря денег в результате банкротства организации.

Доход от вкладов гарантирован, а вот на бирже или в бизнесе можно потерять все, многое зависит от экономической ситуации в стране. В определенные моменты можно получить очень большой доход и обеспечить себя на долгие годы, а в другие потерпеть убытки.

Следует вспомнить и про график платежей. Согласно ему, первые взносы в основном состоят из начисленных процентов, а на погашение тела займа уходит совсем немного. Со временем данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Поэтому если вы планируете досрочное погашение, то следует произвести его как можно раньше, а в идеале — в самые первые годы срока. Все вложенные деньги значительно снизят общую переплату.

Если же уже прошло более половины срока, то «свободные» деньги лучше отнести на депозит в банк. Смысл в погашении раньше срока теряется. В некоторых случаях оно также не нужно даже в самом начале срока. Речь идет об аннуитетной схеме платежей.

Однако, это очень спорно, так как в любой ситуации переплата все равно уменьшается. С другой стороны, за этот период проценты по вкладу могут принести куда больше проблем.

Также стоит отметить, что проценты по банковским депозитам в последние годы постепенно снижаются. При заключении договора с кредитором ставка фиксированная на весь срок (по большей части программ). Наиболее выгодный вариант — открыть вклад на продолжительный период (до 3 лет) и пополнять по мере возможности.

Подводя итоги по данному вопросу:

  • Создайте резервный фонд для форс-мажорных ситуаций.
  • Старайтесь как можно больше денег на досрочное погашение вносить в самом начале срока в первые годы.
  • Если период кредита перешел за половину, то лучше завести пополняемый депозит на самый продолжительный срок и под наиболее выгодный процент. А затем накопленное отправить на полное досрочное погашение по ипотеке.

Представленная выше информация поможет вам быстро и без проблем справиться с ипотекой, максимально сэкономив на выплатах.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

этой ссылке

. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

статью

. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

сюда

.

Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

этой ссылке

. Другие записи на эту тему ищите

здесь

.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

как лучше досрочно погасить ипотеку

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Пример

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита

Сумма, приобретаемая в кредит

750 000 рублей

Срок

120 месяцев

Процентная ставка

9%

Расчетная дата

4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

  • ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
  • сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
  • срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

  • платеж остается неизменным;
  • переплата по договору составит 298 000 рублей;
  • действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

как лучше досрочно погасить ипотеку

Дифференцированный график погашения кредита

Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат. Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

  • размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
  • переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
  • человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

  • ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
  • удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
  • срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

Чтобы было легче сравнивать, условия оставим без изменений (см. таблицу выше):

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 500

Первый платеж 12 000

последний — 6 300

Удорожание

390 600

340 500

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 100

11 400

Удорожание

375 000

327 000

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

 

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

10 500

Удорожание

353 000

307 000

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно. Но если кредитор разрешает вносить платежи в большем размере неограниченное количество раз, то следует рассмотреть такой вариант. Особенно, когда график погашения дифференцированный.

Советы при досрочном погашении ипотеки

как лучше досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно. Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. Нужно учитывать, что одновременно с повышением общего уровня цен, растет и уровень доходов населения.

Совет 3

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

  • учесть финансовые возможности плательщика;
  • сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

  • отличная прибавка к заработной плате;
  • постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Когда лучше гасить ипотеку досрочно

Общеизвестно, что ипотечные займы долгосрочные. Специалисты рекомендуют осуществлять преждевременные платежи в первые годы действия договора. Важно заметить, некоторые финансовые организации запрещают на начальном этапе вносить досрочную оплату. Тем самым не позволяют клиенту сэкономить.

Если график платежей дифференцированный, то досрочное погашение в самом начале (первый год, два) очень выгодно. Особенно, при использовании варианта уменьшения срока действия договора.

Когда заемщик вносит суммы сверх тех, что указаны в договоре, он сокращает общий размер удорожания.

Итак, прочитав статью, вы узнали, каким образом погашать ипотеку досрочно, чтобы это было выгодно заемщику. Прежде чем вносить платеж с опережением графика, следует учесть жизненные ситуации, которые могут повлиять на финансы и своевременную выплату.

Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

31 Мар 2018      kasjanenko         145      

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Досрочное погашение ипотеки: как правильно погасить ипотеку, условия и порядок досрочного погашения

Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами.

  • Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
  • а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотеке составляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

  • Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
  • Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

  • дифференциальный
  • и аннуитетный.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает «ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежах предусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее. Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечного кредита, Вы должны знать, как рассчитать платежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить ипотеку

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

  1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
  2. Внести необходимую сумму на счет.
  3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

  • В Сбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
  • В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучше поступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно. Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть — это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Видео:  Как вернуть излишне уплаченные проценты

Источник:

Ипотека является самым долгосрочным видом кредита. Средняя продолжительность ипотечного займа составляет 15-30 лет. И часто случается так, что за столь долгий временной промежуток у клиента появляются дополнительные средства, а с ними приходит желание как можно скорее погасить задолженность. Но вот как правильно досрочно погашать ипотеку? Какой тип перестроения графика выбрать? Когда лучше погашать — вначале или в конце. Платить большими взносами раз в год или постепенно, когда появляются деньги? Эти вопросы часто ставят заемщика в тупик. На них и попытаемся найти ответ с помощью математики. Просто будем считать переплату при разных вариантах досрочного погашения.

Чтобы понять, какой из способов досрочного погашения ипотеки самый выгодный, произведем расчет на конкретном примере. Для этого воспользуемся классическими формулами и онлайн калькулятором, в структуре которого предусмотрена возможность проведения вычислений с учетом досрочных оплат.

Исходные данные.

Сумма кредита 500 000 рублей
Срок кредита 10 лет
Процентная ставка по кредиту 12% годовых
Тип платежа аннуитет
Сумма ежемесячного взноса по графику 7135 рублей
Дата первого платежа 16.10.2014
Условия частичного досрочного погашения 1). Сумма платежа увеличивается вдвое         2). Дата первого внесения – 16.10.2015

Вопрос: Определить, что выгоднее: вносить ежемесячно двойную сумму или раз в полгода платеж в шестикратном размере. А также какой вид изменения структуры графика предпочесть: с уменьшением срока кредита или суммы платежа.

Первоначальная переплата.

Прежде чем определить, какой из способов частичного досрочного погашения наиболее выгодный, необходимо узнать размер первоначальной переплаты. Он указывается в графике. Если данных не предоставлено, тогда для расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором. Заполняем поля в соответствии с исходными данными и нажимаем кнопку «Рассчитать»:

как лучше досрочно погасить ипотеку
В нашем примере величина итоговой переплаты за 10 лет составит 360630,33 руб.

Варианты частичного досрочного погашения.

Просчитаем наиболее популярные варианты досрочных оплат. Условно расчеты разделим на два блока. В первом случае клиент начинает вносить платежи увеличенного размера уже через год после получения ипотеки. А во втором – ближе к концу первоначального срока кредита.

Блок 1. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться через год после оформления ипотеки.

Вариант 1.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 руб. * 2 = 14270 руб.) и уменьшает срок кредита.
Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе следующим образом:
как лучше досрочно погасить ипотеку

И получаем следующий результат:

как лучше досрочно погасить ипотеку

Как видно из графика, окончательный взнос по ипотеке с такими условиями внесения платежей будет совершен 16.03.2019, т.е. кредит закроется через 4,5 года. Суммарная переплата за указанный период составит 165764,56 рублей.

Вариант 2.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере

(7135 * 2 = 14270)

и уменьшает сумму аннуитета. При этом получается только 7135 идет на досрочное погашение ипотеки

Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе так же, как и в первом примере, только в поле «Досрочные погашения» выбираем «Ежемесячное уменьшение суммы». Результат будет выглядеть так:

Кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарная переплата составит 187022,29 руб.

Вариант 3

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первая частичная досрочная оплата придется на 16.04.2016 г. в размере

7135 руб. * 6 месяцев = 42810 руб.

и далее аналогичными суммами каждые полгода. Уменьшаем срок.
Параметры онлайн калькулятора настраиваем так:

Обратите внимание, что сумма последнего частичного досрочного погашения меньше и закрывает задолженность полностью 16.04.2019 года. Переплата составит 174737,26 руб.

Вариант 4.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Уменьшаем сумму аннуитета.

Настройки онлайн калькулятора аналогичны предыдущим из п.3 с той разницей, что в поле «Досрочные погашения» выбираем «Уменьшение суммы».

Результат выглядит так:

При таком способе досрочных оплат кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарный доход банка составит 193900,58 руб.

Блок 2. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться за 1,5-2 года до окончания кредита.

Вариант 5.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает срок.

Заполняем онлайн калькулятор так же, как в первом примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат:

Как видно из графика, окончательный платеж по ипотеке с такими условиями будет совершен 16.09.2023, т.е. ипотека погасится на год раньше. Суммарная переплата за указанный период составит 350429,78 рублей.

Вариант 6.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает аннуитет.

Заполняем онлайн калькулятор так же, как во втором примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат:

Последний взнос по займу с такими условиями выплат будет сделан 16.12.2023, а итоговое сальдо процентных доходов банка будет равняться 351598 рублей.

Вариант 7.

За два года до окончания кредита клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первое частичное досрочное погашение в размере 42810 руб. придется на 16.04.2023 г., второе — на 16.10.2023 г. Уменьшаем срок.

Параметры онлайн калькулятора настраиваем как в примере №3 с указанными выше датами. Расчет:

Как видно на картинке, уже второй крупный полугодовой взнос 16.10.2023 полностью закрывает кредит, а сумма менее планируемой. Переплата составит 353466,26 руб.

Вариант 8.

Аналогично варианту 7, но уменьшаем аннуитет.

Настраиваем онлайн калькулятор как в примере №4 со следующими датами частичных досрочных погашений: 16.04.2023, 16.10.2023, 16.04.2024 и т.д. Расчет:

Здесь уже после второго частичного погашения 16.10.2023 аннуитет уменьшится до 282,43, и необходимость в последующих накоплениях отпадет. Клиент может закрыть кредит полностью в ноябре 2023 года, внеся 2957,94 (основной долг 2928,10 + проценты 29,84). Итоговая переплата составит 353917,74 руб.

Выводы.

Обобщим полученные результаты в виде таблицы.

Первоначальные условия 360 630,33 16 сентября 2024
1-2. Платеж удвоен через год после получения займа. 1. Уменьшение срока. 165 764,56 16 марта 2019
2. Уменьшение аннуитета. 187 022,29 16 апреля 2020
3-4. Платеж удвоен через год, но сумма накапливается и вносится раз в полгода в шестикратном размере. 3. Уменьшение срока. 174 737,26 16 апреля 2019
4. Уменьшение аннуитета. 193 900,58 16 апреля 2020
5-6. Платеж удвоен за 2 года до окончания кредита. 5. Уменьшение срока. 350429,78 16 сентября 2023
6. Уменьшение аннуитета. 351598 16 декабря 2023
7-8. Платеж удвоен за 2 года до окончания кредита, но сумма накапливается и вносится раз в полгода в шестикратном размере. 7. Уменьшение срока. 353466,26 16 октября 2023
8. Уменьшение аннуитета. 353917,74 16 ноября 2023

Перестроение графика платежей с уменьшением аннуитета при любой схеме внесения платежей всегда обходится клиенту дороже, чем уменьшение срока.Таким образом, самым выгодным способом частичного досрочного погашения ипотеки стало ежемесячное внесение двукратного платежа через год после оформления с уменьшением срока.

Чем раньше начинает осуществляться частичное досрочное погашение, тем больше средств в итоге сэкономит заемщик. Как видно из примеров 5-8, выгода существенно уменьшается к концу кредита, который хоть и будет закрыт на год раньше, но экономии клиенту принесет не более, чем на 10000 рублей от первоначально рассчитанной переплаты.

Если же сравнить два способа внесения средств (удвоенный раз в месяц или накопления), то тут преимущество на стороне двукратного платежа. Такой шаг позволит сэкономить до 10000 рублей в зависимости от периода внесения платежа и выбранного способа перерасчета графика.

Обратите внимание, что все приведенные выше расчеты носят исключительно информационный характер. Даже если исходные параметры по вашему займу совпадают с нашими, остается вероятность небольшой погрешности по сравнению с данными, предоставляемыми банковскими работниками.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *