Ипотека как это работает

Содержание

ипотека как это работает

Очень часто банки соблазняют людей выгодными условиями займов, когда очень быстро можно обзавестись своим жильем. При этом консультанты скромно умалчивают о том, что такое ипотека, каковы ее особенности, и в чём риск потерять и жильё, и вложенные деньги. Прежде, чем брать заём, не лишним будет сначала изучить условия ипотечных кредитов в нескольких финансовых учреждениях.

Что такое ипотека и как она работает?

Слово «ипотека» позаимствовано у греков, в переводе означает «залог». Даже изучая предложения банков, не все люди ориентируются, как работает ипотека. При принятии решения о выдаче денег, некоторые банки учитывают еще и общий доход семьи, рассматривая мужа или жену, как созаемщиков. Схема ипотеки очень простая:

  1. Клиент берет деньги у банка и как только полностью рассчитывается, залог снимают, а квартира или машина переходит в его владение.
  2. Если клиент расплатиться не может, имущество выставляется на продажу, частью вырученной суммы гасится долг, с учётом процентов.

Что такое ипотека на жилье?

Нередко люди берут займы на покупку квартиры, и банки охотно идут навстречу. Это одна из самых распространенных банковских услуг – ипотечный заём на жильё. Что такого заманчивого в жилищной ипотеке? Банк оформляет квартиру в собственность сразу, а не когда будет выплачена вся сумма. Если речь про жилье под ипотеку, то стоит заранее хорошенько просчитать такие моменты:

  • получится ли выплачивать ежемесячно требуемые суммы в течение многих лет;
  • сможете ли платить банку, если потеряете работу.

Принимая решение, выделять заём или нет, банк учитывает, сможет ли клиент отдавать ежемесячно нужную сумму, поэтому первостепенную роль играет зарплата, учитываются только официальные доходы. Некоторые финансовые учреждения принимают во внимание и доходы дополнительные, что повышает шансы заемщика, но далеко не все клиенты согласны афишировать эту сумму.

ипотека как это работает

Что такое социальная ипотека?

Во многих странах государство идет навстречу семьям, которым требуется жилье, разработаны соответствующие проекты, учтены и ипотечные. Что такое ипотека в рамках социальных программ и кто имеет право на участие:

  1. Очередники, которым не доступно жилье по условиям коммерческой ипотеки.
  2. Люди, которые стоят в очереди на улучшение жилплощади.
  3. Многодетные семьи.
  4. Выпускники детдомов.
  5. Работники бюджетной сферы.

Государство дает таким людям взять заём на льготных условиях, которые предусматривает социальная ипотека. Основное решение остается за банком, если семья не имеет стабильного дохода, который позволит выплачивать ссуду, то финансовое учреждение вправе отказать. В социальную ипотеку еще входят программы для военных и молодых семей, для них предусматриваются такие условия предоставления ипотеки:

  1. Военная ипотека. Банк выдает деньги, которые были накоплены на счету офицера, специально для приобретения жилья. Остальную сумму платит государство.
  2. Ипотека для молодых семей. За них государство выплачивает только треть суммы. Есть два важных условия:
    • возраст – не выше 35 лет;
    • должны стоять в очереди на квартиру.

Виды ипотеки

Специалисты насчитывают несколько популярных видов ипотеки:

  1. На недвижимость.
  2. На квартиру или загородный дом.
  3. На жилье.
  4. На новостройки.
  5. На комнату.
  6. На коттедж.

Ипотека на вторичное жилье – практика многих банков, ставки – от 8 до 15%. Есть разные виды ипотечного кредитования, разница только во взносе: от 10 до 50%. Кредиторы внимательно изучают и предмет залога, и финансовое состояние заемщика и могут отказать, если:

  • жилье покупается у родственников;
  • после смерти бывшего владельца не минуло полгода;
  • у заемщика есть дети до 18 лет;
  • один из совладельцев – инвалид.

Банки очень внимательны к техническому состоянию здания, когда выдается ипотека на покупку жилья. Поэтому шансы, что дадут деньги на квартиру в коммуналке, гостиничного типа или в общежитии — крайне малы. Износ дома не может превышать 55 лет. Планировка квартиры должна совпадать с чертежами БТИ. Поэтому если была перепланировка, банк вправе распорядиться узаконить сделанные изменения.

ипотека как это работает

Стоит ли брать ипотеку?

Выгодная ипотека пребывает в прямой зависимости от средней процентной ставки депозитов. Считается, что выгодные условия ипотеки, если снижается депозитная ставка, потому что уменьшается и процент по выплатам. Но большинство банков учитывает все моменты, поэтому в договоре отмечается самая крупная цифра, выше которой процентная ставка подняться не может. Если повезет, банк может выдать ипотеку под плавающую процентную ставку, но так везет далеко не всем и не всегда.

Плюсы ипотеки

Преимущества ипотеки в том, что жилье можно получить сразу. Можно воспользоваться и такой формой государственной поддержки, как компенсация процентов по ипотеке. Каждый имеет право на налоговый имущественный вычет, который и возмещает средства, и компенсирует проценты. Раз в месяц сумма подоходного налога из зарплаты клиента возвращается.

Чтобы получить такую возможность, необходимо ежегодно представлять в налоговую службу:

  • документы на право собственности;
  • акт приёмки и передачи;
  • информацию по выплатам займа.

Минусы ипотеки

Плюсы такого займа очевидны, но имеются и минусы, самый ощутимый – переплата по ипотеке. Учитывая, что заём оформляется на несколько лет, сумма набегает весьма ощутимая. Есть еще и такие отрицательные стороны:

  1. Нельзя жилье купить или продать, прописывать других членов семьи.
  2. Если не будет денег на выплаты, банк имеет право продать ипотечную квартиру.
  3. Запрещено сдавать жилье.

Что лучше — ипотека или кредит?

Нередко люди колеблются: что выгоднее кредит или ипотека? Ответ очень простой: кредит более выгоден покупателю, а ипотека — банку. Ипотечный заём налагает ограничения на пользование жильем, при нарушении которых кредитор может разорвать договор и потребовать уплатить весь долг. А при кредите без обеспечения можно продать жилье и расплатиться с кредитором, распоряжаться имуществом не запрещается. Поэтому ответ очевиден, но решение клиента зависит от многих факторов.

Что лучше — ипотека или ссуда?

С учётом жестких требований ипотеки, многие клиенты долго выбирают, колеблясь между ипотекой и ссудой. И чаще делают выбор в пользу последней. Главное – найти поручителей, доход хотя бы одного из которых должен быть не ниже, чем у берущего кредит. Какие преимущества дает жилищная ипотека:

  1. Квартира переходит во владение.
  2. Отнять квартиру банк уже не может.

ипотека как это работает

Что нужно, чтобы взять ипотеку?

Чтобы оформить ипотеку, нужно подготовить нужный пакет документов. Кредитор может потребовать и дополнительные документы для ипотеки, ксерокопии паспортов членов семьи. Созаемщики и поручители тоже представляют ксерокопии документов. Ведь что такое ипотека? Это долгосрочный заём под залог. Поэтому нужно предоставить заявление на получение ипотеки, анкету банка и ксерокопии:

  • паспорта;
  • страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
  • идентификационного кода;
  • военного билета для мужчин призывного возраста;
  • документов об образовании;
  • свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельства о рождении детей;
  • трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • документов о доходах.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Иногда люди берут заём в расчете на крупный доход, который позволит погасить кредит раньше. Банки позволяют рассчитаться по ипотеке по одной из систем.

  1. Дифференцированная. Вся сумма процентов и основного долга погашается в равных долях, в течение времени, пока действует договор. Такой вариант для потребителя выгоднее, поскольку идет одновременно уменьшение долга и процентов.
  2. Аннуитетная. Сначала погашаются проценты, а потом уже – основная часть, стоимость займа можно оплатить только после уплаты процентов. Проценты считают на весь срок ипотеки.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, нужно написать заявление в финансовое учреждение за 30 дней. Стоит изучить пункты про страховые взносы, поскольку клиент имеет право возместить сумму оплаченной, но не использованной страховки. Это может касаться и кредитного обязательства, и имущества. После полного расчета с банком нужно взять справку о полном выполнении обязательств.

Как вернуть проценты по ипотеке?

Мало кому известно, что у клиента есть шанс возвратить проценты по ипотеке, если он воспользуется такой льготой, как «налоговый вычет». Главное – указать, что цель ипотеки — покупка квартиры. Тогда вопрос с последующим возвращением процентов решается легко. Воспользоваться такой возможностью разрешается только единожды. В каких случаях льгота не предоставляется?

  1. Если владелец жилья на пенсии.
  2. Если жилье покупалось предпринимателем для бизнеса.
  3. Если продавец и покупатель находятся в родственных или рабочих отношениях.

Нужно подать документы в налоговую инспекцию, решение о возврате денег принимается в течение месяца. Какие должны быть основные бумаги?

  • документ о праве собственности на жилплощадь;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • кредитный договор об ипотеке;
  • копии платёжных документов, где отмечена выплата процентов банку.

Решение жилищных проблем весомой доли российского населения осуществляется с помощью оформления ипотеки. Для того, чтобы лучше понимать, как работает ипотека, кому ее дают, и какие существуют плюсы и минусы, важно еще перед подачей кредитной заявки разобраться в основных понятиях, проконсультироваться в банке и сделать предварительные расчеты по будущим обязательствам.

Что такое ипотека и как она работает

ипотека как это работает

Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга.  В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

Ключевыми свойствами ипотеки являются:

  • длительный период погашения (до 25-30 лет);
  • целевой характер расходования выделенных средств;
  • пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
  • обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Важно! В виду высоких цен на жилье в РФ, сумма ежемесячного платежа может составлять существенную долю семейного бюджета. Поэтому, прежде чем оформлять такой кредит следует внимательно оценить свою платежеспособность и варианты досрочного погашения долга.

ипотека как это работает

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

  • потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
  • заключает с продавцом договор купли-продажи;
  • подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
  • в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
  • оплачивает первоначальный взнос;
  • сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
  • жилье обременяется банком;
  • банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
  • далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
  • после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Какие виды ипотеки бывают

ипотека как это работает

Различают следующие виды ипотеки:

  1. Стандартные программы кредитования:
  • на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
  • на жилье на вторичном рынке;
  • под залог уже имеющейся недвижимости;
  • на земельные участки и собственные дома.
  1. Социальные программы:
  • ипотека + материнский капитал;
  • региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
  • программа «Молодая семья»;
  • военная ипотека;
  • ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
  • семейная ипотека под 6% годовых.
  1. Нестандартные программы:
  • по двум документам (без подтверждения доходов);
  • на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
  • на машино-место или гараж;
  • для граждан иностранных государств;
  • для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
  • для пенсионеров;
  • для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

Стоит ли брать ипотеку

ипотека как это работает

Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

Плюсы и минусы ипотеки

Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

  1. Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
  2. Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
  3. Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
  4. Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
  5. Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
  6. Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.

Минусы:

  1. Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
  2. Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
  3. Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
  4. Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
  5. Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
  6. Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

Подводные камни

ипотека как это работает

Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием подводных камней, о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

  • обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
  • возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
  • валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
  • односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
  • навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
  • обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

Ипотека или кредит

ипотека как это работает

Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

  • ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
  • срок – 5 лет;
  • первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

  • ставка – 11,4% в год;
  • срок – 5 лет.

Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, что лучше ипотека или кредит читайте в специальном посте.

Ипотека или копить

Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является постепенное накопление нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

Ипотека или аренда

Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

Вывод: Аренда целесообразна в случае наличия у человека высоких доходов, когда сумма арендных платежей будет ничтожно малой по сравнению с поступающими денежными потоками. С учетом грамотного вложения свободных средств, получаемая прибыль от инвестиций полностью покроет эти расходы.

Ипотечный калькулятор

Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

Срок 0 мес.
Сумма 0 руб.
Ставка 0 %
Переплата 0 руб.
Начало выплат 0
Конец выплат 0
Необходимый доход 0
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

Кому дают ипотеку

Получить ипотечный займ смогут только клиенты, отвечающие целому списку требований со стороны кредитной организации. К таким требованиям относятся:

  • соответствие возрастному цензу (обычно от 21 до 65 лет);
  • достаточная платежеспособность (на кредитные платежи должно уходить не более 40% от семейного бюджета);
  • стабильная занятость и стаж (не менее 3-6 месяцев на текущем месте и от года в целом);
  • наличие российского гражданства и регистрации в регионе присутствия банка;
  • полная дееспособность;
  • отсутствие испорченной кредитной истории;
  • возможность оплаты первоначального взноса (лучше, если он будет вноситься за счет собственных средств);
  • возможность собрать все необходимые справки и бумаги.

Вывод: Большинство банков РФ готовы сотрудничать только с благонадежными клиентами, способными без проблем обслуживать свой долг. Подробнее о том, кому дают и не дают ипотеку читайте далее.

Что нужно для ипотеки

Для подачи кредитной заявки потребуется заранее подготовить пакет документации. Стандартный перечень включает в себя:

  1. Паспорт РФ.
  2. Заявление-анкета.
  3. Документы о занятости и доходах.
  4. Документы на залог.
  5. Оценка недвижимости.
  6. Согласие супруги/супруга.

Дополнительно банк может затребовать предоставление СНИЛСа, ИНН, военного билета, пенсионного удостоверения, свидетельств о браке, рождении детей и т.д.

Если программа ипотеки является нестандартной (социальная, военная, семейная и т.д.), то потребуются дополнительные бумаги. Как работает военная ипотека или любой другой социальный проект необходимо уточнять в уполномоченном банке или ответственных органах власти.

ИП, владельцы бизнеса предоставляют расширенный комплект документов, включающий налоговые документы за несколько отчетных периодов, регистрационные документы, о постановке на налоговый учет, аналитические записки и т.д.

Условия досрочного закрытия

По российскому законодательству каждый заемщик имеет право на досрочное погашение задолженности без штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей. Условия досрочного закрытия индивидуально обговариваются с банком-партнером.

Стандартной схемой такой процедуры является заблаговременное написание заявления, в котором потребуется указать дату предполагаемого платежа и вносимую сумму. Если платеж последний, то банковский специалист сделает перерасчет с учетом оплаты раньше срока и обозначить итоговую сумму.

Внимание! После внесения итогового платежа банк обычно выдает справку о том, что договор закрыт, а долг полностью погашен с подписью ответственного лица.

Плюшки от государства

Помимо базовых ипотечных продуктов граждане РФ могут воспользоваться дополнительными инструментами, с помощью которых можно существенно снизить итоговую стоимость займа. К ним относятся:

  • использование средств материнского капитала (на оплату первого взноса или погашение основного долга и процентов);
  • оформление социальной ипотеки (с субсидированием ставки или выплатой субсидий);
  • семейная ипотеки под 6% годовых (для семей, в которых до 2022 года родятся второй или третий ребенок);
  • применение имущественного вычета (с его помощью можно вернуть 13% от стоимости купленной квартиры, но не более 260 тысяч рублей, или до 390 тысяч рублей на возмещение расходов на выплату процентов);
  • участие в проекте «Молодая семья» и др.

Любой потенциальный заемщик, планирующий оформлять ипотеку, обязательно должен понимать ее суть – как она работает, какие существуют требования, ограничения и подводные камни. Также рекомендует взвесить все плюсы и минусы, сделать предварительные расчеты по всем рассматриваемым программам, и только после этого выбирать окончательный вариант.

Если у вас остались вопросы о том, как работает ипотека или вы бы хотели её взять, то просьба записаться на бесплатную консультацию к специалисту через онлайн консультанта на нашем сайте. Просто заполните форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и надеемся, что вы поставите положительную оценку нашему посту и нажмете лайк.

Что такое ипотека и как она работает

Доброго времени суток, дорогие читатели! Уже и не счесть количество людей, которые обращались за кредитом на покупку недвижимости.

И это естественно, ведь каждому из нас хотелось бы иметь свою крышу над головой. Чаще других к нам приходят Инга и Виктор.

Они уже перебрали все возможные варианты и все-таки решили воспользоваться помощью банка. Осталось только решить мелкие вопросы, после чего у них будет свое жилье. Хотите узнать, что такое ипотека и как она работает? Сейчас все подробно для вас распишу.

Что такое ипотека

Ипотека — это слово вот уже десятки лет на слуху, однако многие люди так и не знают точно, что такое ипотека и как она работает.

Ипотека — это определенная форма залога, когда закладывается недвижимое имущество, находящееся в собственности должника.

Предупреждение!

Условиями ипотечного залога является то, что при неуплате должником сумм, оговоренных кредитным договором, кредитор имеет право продать заложенное имущество и выручить за это денежные средства на погашение кредитной задолженности. Другими словами, ипотека это залог любого недвижимого имущества.

Следует различать понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование». При ипотечном кредитовании кредитором выступает банк, он кредитует, то есть выдает деньги должнику на покупку недвижимости, одновременно эта недвижимость попадает под залог, то есть под ипотеку в качестве гарантии возврата долга.

В числе недвижимого имущества, которое может выступать в качестве залога (ипотеки) могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики и любые строения. Перечень подобных объектов определен соответствующей статьей Закона об ипотеке.

Задаваясь вопросом, что такое ипотека на жилье и что она дает, необходимо обратиться к смысловой формулировке понятия «ипотека».

Ведь жилье это обобщающий термин недвижимого имущества. Ипотека на жилье дает возможность приобрести жилое строение, квартиру, дом, стать собственником приобретенного жилья на условиях кредитования и залога этого имущества.

Вы проживаете в квартире, находящейся в залоге, пользуетесь всеми благами, которые дает проживание в купленной квартире или доме, но на протяжении многих лет выплачиваете банку-кредитору определенную сумму, а именно тело кредита и проценты.

При условии, что на каком-то этапе вы не сможете выплачивать кредитный долг, вне зависимости от того, сколько переплата по ипотеке с учетом процентов, все равно вы лишитесь жилья, поскольку банк имеет право произвести реализацию вашего жилья в счет погашения кредитного долга. В этом состоят риски ипотечного кредитования.

Однако, именно ипотека является самым безопасным и надежным способом приобретения квартиры или любого другого жилья.

Получая ипотечный кредит вы передаете денежные средства непосредственно продавцу жилья за реальную квартиру, которую вы можете увидеть, обследовать. В то время как вклады в долевое строительство, взносы в строительный кооператив предусматривают оплату денежных средств третьим лицам за еще не существующую квартиру или домостроение.

Внимание!

Кроме того, перед оформлением сделки купли-продажи на жилую недвижимость, банк совместно со страховой компанией тщательно проверяют юридическую безопасность сделки, ведь банк рискует собственными деньгами и собственной лицензией, которая стоит немалых денег. А потому, покупая жилье через ипотечное кредитование, вы не остаетесь один на один с продавцом, у вас есть гарантированная поддержка в лице кредитного банка.

Несколько рекомендаций при оформлении ипотеки. Обращайтесь только в проверенные банки с хорошей репутацией, хорошими отзывами. Отзывы, где выгодно взять ипотеку можно почитать в интернете, можно поинтересоваться у своих знакомых.

Сегодня, к счастью, такую информацию скрыть нельзя и если вам станет известно, что банк помимо заявленной процентной ставки берет еще множество единоразовых платежей при оформлении кредита, то это также необходимо учитывать как личные затраты.

Обращайте внимание на условия ипотечного кредитования, в частности на процентную ставку, от которой зависит сколько переплаты по ипотеке вам предстоит осуществить.

Обращаться лучше в несколько банков и рассматривать несколько различных программ кредитования жилья, с тем, чтобы выбрать для себя наиболее оптимальный вариант и подходящий.

Ознакомьтесь с некоторыми понятиями, такими как аванс и задаток, с тем, чтобы понимать юридическую разницу и не попасть впросак при покупке квартиры и оформлении договора купли-продажи, а также договора о задатке.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка указывает сколько процентов по ипотеке вам придется уплачивать от суммы кредита в расчете на определенный календарный период — месяц, год. Предположим вам банк предоставил кредит на сумму 2 млн. рублей при процентной ставке 10 % годовых.

Это означает, что кроме суммы долга в размере 2 млн.рублей, вам необходимо будет выплачивать в год 10 % от суммы кредита.

Совет!

Многие граждане не знают, как посчитать ипотеку. Дело в том, что ипотека берется на очень продолжительный период времени и важно знать, какую ставку предлагает банк при оформлении договора.

Процентные ставки бывают:

  1. Фиксированные
  2. Плавающие

Фиксированная процентная ставка устанавливается один раз и не меняется вне зависимости от обстоятельств. С такой ставкой легче спланировать платежи по кредиту.

Плавающая процентная ставка свидетельствует о том, что банк может пересмотреть, сколько процентов ипотеки должник будет оплачивать.

В договоре кредитования описывается, какие показатели могут влиять на изменение процентной ставки и это означает, что на протяжении многих лет погашения кредита банк имеет право менять процентную ставку в соответствии с определенными правилами.

Чтобы знать, как посчитать ипотеку важно также ознакомиться с такими понятиями как:

  • Декурсивная процентная ставка
  • Антисипативная процентная ставка

Отличия этих разновидностей ставок состоят в том, что в первом случае процент банку начисляется и оплачивается в конце, одновременно с основным телом кредита. А во втором случае процент начисляется и оплачивается в начале, во время предоставления кредита, то есть авансом.

Простой пример: вы берете кредит на 5000 рублей, под 10 %. Если считать методом декурсивной ставки, то банк должен получить 5500 рублей по окончанию срока кредита.

Предупреждение!

А при оформлении кредита с использованием антисипативной процентной ставки банк в начале оформления кредита удерживает причитающиеся проценты в размере 500 рублей и выдает заемщику 4500 рублей. Доход банка, при этом, номинально одинаковый, но отличается временем образования дохода.

Обращая внимание на то, под сколько процентов дают ипотеку, важно также быть знакомым с такими понятиями процентной ставки, как:

  1. Номинальная процентная ставка
  2. Реальная процентная ставка

Реальная процентная ставка отличается от номинальной тем, что она рассчитывается за минусом ожидаемой суммы инфляции. Все эти и другие моменты необходимо уточнять при оформлении кредитного договора, чтобы понимать, как платить ипотеку.

Что значит до регистрации ипотеки. Многие задают такой вопрос: что значит до регистрации ипотеки и после. Речь идет о процентных ставках. Пока договор о собственности жилья не зарегистрирован в ФРС, то банк не может оформить договор залога на это жилье, и соответственно, рискует больше.

Вот в процентную ставку и заложены риски банка, а именно: до регистрации в ФРС процентная ставка выше, а после предъявления документов из регистрационной палаты — она снижается.

Кто может получить

Несмотря на достаточно высокие ставки ипотечного кредитования, желающих получить кредит, с помощью которого можно купить новую квартиру или дом, достаточно много. Однако не всем банки выдают подобные кредиты, даже под ипотеку покупаемого имущества. Безусловно, что в первую очередь граждан интересует, кто может получить ипотеку.

Ипотечный кредит могут получить граждане России, имеющие постоянную регистрацию (прописку) на территории страны. Однако, в последнее время банки начинают практиковать выдачу кредитов и нерезидентам.

Кому дается предпочтение в первую очередь, то есть кому предоставляется ипотека, какие требования предъявляются к заемщику?

Внимание!

Требования к трудовому стажу: базово ваш общий трудовой стаж не должен быть меньше года и на одном месте работы вы должны проработать не менее полугода, для того, чтобы иметь возможность подать заявку на ипотечный кредит. Однако, преимущественными возможностями получения кредита обладают лица с приличным трудовым стажем на одном месте работы. Банк расценивает это как стабильность получения доходов.

Определенное значение имеет профессия и занимаемая должность, а также репутация фирмы, в которой вы работаете.

Требования к возрасту: приоритетное предпочтение отдается молодым людям в возрасте от 30–35 лет. Строго говоря, ипотечный кредит предоставляется обычно мужчинам в возрасте от 20 до 60 лет и женщинам от того же возраста до 55 лет. В числе тех, кому предоставляется ипотека, есть также лица, которым на момент полного погашения кредита исполнится 75 лет.

Оценка платежеспособности заемщика: для этой цели желательно, чтобы у вас были подтвержденные официальные доходы, причем достаточно высокие. Однако, и тут некоторые банки идут на компромиссы, принимая во внимание письма свободного образца от руководителя фирмы за его подписью и подписью главного бухгалтера о фактической заработной плате предполагаемого заемщика.

Определенные предпочтения имеются для лиц с высшим образованием или перспективной профессией, однако это не определяющее условия для тех, кто может получить ипотеку.

Во внимание принимается также социальный статус заемщика: наличие у него машины, квартиры, земельного участка или любого другого имущества, либо наличие дополнительного дохода.

Важным аспектом в получении положительного ответа на заявку о кредитовании является также имеющаяся в наличии сумма первоначального взноса.

Чем выше первоначальный взнос, который предполагаемый заемщик готов внести, тем больше шанс получить согласие на кредит. Минимальный первый взнос для большинства банков колеблется в пределах 10–30 %.

Совет!

Тот, кому положена ипотека, должен быть готов к оформлению договора страхования жизни и трудоспособности, который необходимо будет ежегодно переоформлять до момента погашения кредита.

Также значение имеет персональная оценка потенциального заемщика: семейный статус свидетельствует об определенных гарантиях финансовой стабильности, поскольку при наличии близких родственников вероятность погашения кредита увеличивается.

Кроме того, заемщиков может быть несколько на один договор, а также могут быть оформлены договора поручительства, в которых поручителями, как правило, выступают родственники.

Лицо с незапятнанной кредитной историей, с хорошей характеристикой на работе, с отсутствием отрицательных записей в трудовой книжке — это также тот, кто может получить ипотеку в банке.

Почему отказывают в ипотеке

Анализируя представленные выше требования к заемщику, можно понять причины того, почему отказывают в ипотеке. Несмотря на то, что многие считают ипотеку неподъемным бременем, тем не менее, людям, настроившимся на покупку квартиры, крайне неприятно, когда им отказывают, потому что ипотека — это один из немногих гарантированных способов обустройства собственным жильем.

Причинами отказа в ипотеке могут быть следующие:

  • Слишком низкий официальный доход, а всевозможные нерегулярные и неподтвержденные доходы именно этот банк, куда вы подали заявку, не учитывает.
  • Недостоверность представленных данных: если вас уличат в неправдоподобной информации, у банка это вызовет сомнение в возможности добросовестно оплачивать кредитные платежи.
  • Плохая кредитная история — существенная статья отрицательного фактора, по которой абсолютно точно могут отказать в ипотеке.
  • Наличие любых видов судимости не внушают доверие банку.

Перечисленные причины являются основными. Почему отказывают в ипотеке, банк обычно не разглашает. В последние годы банки стали еще более осмотрительными и очень тщательно проверяют потенциального заемщика. Ведь кредит нужно оплачивать десятки лет.

Что нужно для оформления

Если после подачи заявки, банк принял положительное решение в отношении выдачи вам ипотечного кредита, то вас будет интересовать вопрос, что делать после одобрения ипотеки.

После получения предварительного согласия от банка, вы смело можете приступать к непосредственному поиску жилья. Это наиболее хлопотная процедура не должна у вас занять слишком много времени, потому что, если непомерно затянуть эту процедуру, то не исключено, что понадобится снова собирать некоторые справки.

Поинтересуйтесь у банка о сроках действия разрешительного соглашения. Далее, после того, как квартира будет найдена нужно будет собрать определенные документы.

Задаваясь вопросом, что нужно для оформления ипотеки, сразу можете рассчитывать на то, что придется собирать достаточно внушительный пакет документов:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру, которую предполагается купить.
  2. Технический паспорт квартиры с планом.
  3. Справка-форма № 9 о регистрации жилья и справка-форма № 7 о характеристике жилья.
  4. Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и жилья по данной квартире.
  5. Выписка из Реестра государственной регистрации об отсутствии обременения на покупаемую квартиру.
  6. При прописке в покупаемой квартире несовершеннолетних детей, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства.

Как делится ипотека при разводе

Если квартира покупалась по ипотеке во время брака, то такая квартира считается совместно нажитым имуществом, и соответственно, делится пополам, вне зависимости от того, на кого оформлялся кредитный договор.

Предупреждение!

Поскольку квартира находится в залоге, то банк должен дать согласие на разделение имущества, и соответственно, разделение кредитного договора. Если же квартира однокомнатная, то в силу того, что доля квартиры не может быть переоформлена в залог, банк может не дать согласие и тогда платить по кредиту будет тот, на кого оформлен договор.

Если супруги, которые разводятся оформляли кредитный договор как созаемщики, то при неуплате одним из бывших супругов сумм по кредиту, обязательства несет второй супруг.

Комментарий эксперта

Самый частый вопрос, который задается на консультациях – стоит ли приобретать заем на улучшение жилищных условий, или как принято называть научным языком – ипотеку. Она имеет свои особенности, давайте попробуем разобраться и распространить информацию, в каких случаях стоит воспользоваться таким предложением, а когда стоит задуматься.

На сегодняшний день мало кто может сразу оплатить стопроцентную стоимость жилья (даже на вторичном рынке), и поэтому появился такой правовое определение, как ипотека. Если заглянуть в словарь, то с греческого языка оно имеет перевод «залог».

На этом месте у автора вопроса уже может начать возникать мысль, каков на самом деле практический смысл. Несомненно, находясь в категории тех, кому займ одобрили, Вы испытываете настоящее счастье и не видите недостатков.

Помогая Вам в обеспечении жильем, банк тоже имеет преимущество и далеко идущие планы, только вот к чему может прийти заемщик? Приобретая во владение отдельный объект недвижимости, Вы обязуетесь закладывать ее.

Банк достигнет удовлетворения своих нужд в любом случае, а заемщик за невыполнение обязательств рискует оказаться на улице.

источник: Как работает ипотека Сегодня ипотека – один из самых распространенных денежных займов. Ипотека простыми словами представляет собой заем, главной особенностью которого является закладывание недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

По условиям ипотечной ссуды, если кредитополучатель не сможет вернуть в оговоренные договором сроки определенную денежную сумму, кредитор сможет на законных основаниях реализовать заложенное имущество и погасить имеющуюся задолженность.

Внимание!

При ипотечном кредитовании в роли кредитора выступает банк, который выдает деньги кредитополучателю на приобретение недвижимого имущества, одновременно попадающего под залог до полного выполнения должником его поручительств. Купленное жилье автоматически становится своеобразным гарантом того, что клиент своевременно возвратит свой долг.

Ипотека позволяет приобрести личные квадратные метры для проживания на условии залога этого имущества. Заемщик может проживать в квартире, пользоваться всеми предоставляемыми благами, однако долгие годы он обязан ежемесячно выплачивать банкуу конкретную сумму, установленную договором и состоящую из процентов и тела кредита.

Если пользователь на любом из этапов оплаты лишается возможности выполнять принятые на себя обязательства, он лишается жилья, т.к. кредитор имеет полное право продать залоговое жилье, чтобы погасить долг по кредиту.

При оформлении ипотеки происходит своеобразный взаимозачет. Продавец жилья выручает за него деньги, а покупатель получает в личное распоряжение свои желанные квадратные метры.

Исключением является долевое строительство. Тут ипотека представляет собой денежные взносы в определенный строительный кооператив, предусматривающий передачу денег третьим лицам за квартиру либо домостроение, которого еще нет.

Перед тем как пойти на такую сделку, кредитор, сотрудничая со страховой компанией, выясняет, насколько юридически безопасна сделка. Поэтому, приобретая жилье в новостройке в ипотеку, покупатель не остается один на один с продавцом, гарантирована профессиональная поддержка в лице банка.

Чтобы оформить ипотеку, вы должны иметь общий трудовой стаж не менее одного года. Также нужно непрерывно и официально работать в течении последних 6 месяцев. Чем больше трудовой стаж на одном месте, тем выше шансы одобрения ипотеки.

Любая банковская организация расценивает этот факт, как гарантию бесперебойной оплаты ежемесячных платежей. Большое значение имеет деятельность, занимаемая должность, репутация компании, где трудится заемщик.

Совет!

Приоритет отдаётся людям в возрасте от 30 до 35 лет. По правилам ипотека доступна мужчинам в возрасте 20-60 лет, а женщинам 20-55 лет. Заемщику должно исполниться на момент погашения кредита максимум 75 лет.

Большим плюсом будет является наличие высокого стабильного дохода. Многие банки идут навстречу клиентам и принимают от заемщика заявления свободного образца от руководителя и главного бухгалтера о фактической зарплате.

Банки также обращают внимание на социальный статус заемщика, т.е. наличие у него автомобиля, квартиры, земельного участка или любого другого имущества. Дополнительный доход также дает значимый плюс.

Первоначальный платеж играет важную роль. Чем выше сумма, которую клиент готов внести в качестве первоначального взноса, тем больше вероятность одобрения ипотеки. Его минимальный размер колеблется у банков от 10% до 30%.

После получения одобрения по ипотеке необходимо оформить страховку на жизнь и потерю трудоспособности. Страховаться нужно ежегодно до момента полного погашения займа.

Зачастую компании застройщики заключают с различными банками соглашения о сотрудничестве. И, как правило, такие соглашения становятся очень выгодными для клиентов. Так, например, благодаря сотрудничеству с различными банками известная компания-застройщик «Самолет Девелопмент» расширяет возможности клиентов по приобретению качественного жилья в ЖК «Пригород Лесное».

Среди вариантов приобретения квартиры в ипотеку одним из наиболее востребованных можно назвать предложение с минимальным ежемесячным платежом — 10500 рублей.

источник: Что такое «Социальная ипотека» от АИЖК, и как она работает? В прошлом году в РФ стартовала федеральная программа «Жилье для российской семьи», благодаря которой появилась возможность купить недвижимость в среднем на 20% дешевле в сравнении со среднерыночной ценой, но не более чем 35 тыс. рублей за кв. м. При этом, если средств все же не хватает, можно воспользоваться «Социальной ипотекой» от АИЖК.

Что это такое?

Это льготная ипотечная программа, цель которой — помочь отдельным социальным категориям граждан приобрести жилье. Она выдается на срок от 3 до 30 лет под 10,9% годовых. При этом первоначальный взнос составляет всего 10% (минимум вдвое ниже среднерыночного), а сумма ипотечного кредита может быть увеличена или покрыта часть долга за счет средств материнского капитала.

Предупреждение!

Не требуется и оформление каких-либо дополнительных страховок — достаточно застраховать только покупаемую недвижимость и ответственность заемщика по кредитному договору/договору займа (если первоначальный взнос был меньше 30%).

Еще один плюс «Социальнй ипотеки» — это возможность участвовать в долевом строительстве, но правда, в определенном аккредитованном проекте. Таким образом, недвижимость эконом-класса для выделенной категории граждан становится еще более доступной.

Для граждан, которые оформляют «Социальную ипотеку» АИЖК на покупку недвижимости по программе «Жилье для российской семьи», совокупная выгода составляет до 42% по сравнению с приобретением жилья в ипотеку на рыночных условиях.

Минимальная сумма займа составляет 300 тыс. рублей, а максимальная сумма, за исключением Москвы, Московской области и Санкт Петербурга, — 3 млн. руб.

Что можно приобрести по программе?

Этой льготной программой можно воспользоваться при покупке как готового жилья, так и строящегося, но только у юридического лица и при наличии ДДУ. Кредит на строительство дома собственными силами или на улучшения жилищных по стандартам АИЖК получить не получится.

Кто может воспользоваться «Социальной ипотекой»?

  • Участники программы «Жилье для российской семьи»
  • Семьи с двумя и более детьми
  • Работники оборонно—промышленного комплекса, при условии, что эта работа является основной и общий стаж в организациях ОПК составляет не менее 1 года
  • Инвалиды и семьи, имеющие детей — инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (вставшие на учет по улучшению жилищных условий до 01.01.2005)
  • Жители аварийных домов и домов, подлежащих сносу или реконструкции
  • Граждане, которые до 1 марта 2005 года были приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
  • Ветераны боевых действий
  • Участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
  • Работники федеральных и местных органов государственной власти и самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, научных организаций со статусом государственных научных центров и организаций научного обслуживания, а также созданных государственными академиями наук (кроме социальных)
  • Работники градообразующих предприятий и организаций-участников программ развития пилотных инновационных территориальных кластеров

При этом требования к заемщику довольно лояльные: ему должно быть не менее 18 лет и не более 65 лет на момент окончания срока кредита; а также его стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 календарных месяцев.

Если же заемщик — индивидуальный предприниматель, то на момент оформления кредита его деятельность должна приносить доход не менее 2 полных лет.

На сегодняшний день зарегистрировано уже более 7 тыс. семей, желающих участвовать в программе, причем более 80% из них планируют купить жилье в ипотеку.

Как участвовать в программе?

В местные органы управления подается заявление, в котором претендент просит включить его в состав участников.

В базовый перечень документов на социальную ипотеку также войдут:

  1. Бумаги, подтверждающие нехватку жилья
  2. Информация о составе семьи
  3. Данные об основных источниках доходов и занятости в семье
  4. Справки из бюро технической инвентаризации и регистрационной палаты
  5. Документы о имеющейся недвижимости или ее отсутствии

После рассмотрения заявления претендента либо включают в соответствующий реестр, либо выдают сертификат участника. Дальнейшие действия по оформлению социальной ипотеки во многом зависят от механизма реализации, используемого в конкретном регионе.

источник: Что такое ипотека, ее виды и как она работает? Ипотека — это вид кредитования, который позволит лицу без достаточной суммы для покупки квартиры или домовладения приобрести жилье.

Внимание!

Но гарантией оплаты кредита будет выступать имущество, являвшегося целью приобретения.

Система ипотечного кредитования сводит риск не оплаты заемщиком кредита к минимуму, что позволяет банкам активно инвестировать в строительство новых домов, а следовательно — улучшать и обновлять жилищный фонд города, региона и государства в целом.

Как это работает?

Механизм кредитования заключается в том, что банк выдает наличные или перечисляет безналичные денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости. При этом, важным условием является обеспечения соглашения залогом.

В качестве залога может выступать:

  • Покупаемая недвижимость.
  • Недвижимое имущество, которое было у заёмщика до заключения ипотеки.

Благодаря тому, что кредит обеспечен, банки предлагают сниженные процентные ставки. Это хорошо сказывается на возможно использования данного вида кредитования с целью покупки жилья или иного недвижимого имущества.

Однако существует ряд особенностей:

  1. помещенная в залог недвижимость является обремененной, о чем извещаются регистраторы Росреестра;
  2. в случае не уплаты регулярных платежей банк удовлетворит требования за счет заложенного имущества;
  3. являясь собственником право распоряжения ограниченои отчуждение возможно только с согласия кредитора;
  4. стоимость имущества должно покрывать 100% суммы предоставляемой заемщику;
  5. необходимость совершать действия по снятию обременения после выплаты кредита;
  6. до момента исполнения договора залогодержатель — банк;
  7. длительность периода кредитования;
  8. залоговое имущество остается у обратившегося в банк за ипотекой.

Виды ипотеки

На сегодня существует несколько классификаций и видов ипотечного кредитования. Все они учитывают различные особенности как залога, цели покупки и другое.

Существует классификация видов ипотечного кредитования основываясь на валюте, в которой предоставляется кредит.

В зависимости от валюты:

  • Получаемые клиентом банка деньги представлен в национальной валюте — рубль.
  • Средства, передаваемые банком заемщику являются иностранным средством платежа, доллар или евро.

В зависимости от того, какой вид недвижимости приобретается также строят классификацию ипотечных кредитов.

Совет!

Существует разновидность по социальной направленности, где государством оказывается существенная поддержка при покупке недвижимости.

Виды социальной ипотеки:

  1. Военная.
  2. Для молодых семей.
  3. Для лиц, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий (при этом, им не доступен обычный ипотечный кредит)
  4. Для выпускников детских домов.
  5. Для бюджетных служащих.

Как правильно выбрать ипотеку — советы

Выбора ипотеки, как токового не существует. На деле осуществляется поиск и ознакомление с наиболее выгодным предложением и условий кредитного договора.

Исходя из этого, нужно сравнить процентные ставки по кредитам и выбрать наименьшее значение. Это нужно для экономии, так даже 0,1% в течении 20 или 30 лет выльется в приличную сумму. Также, стоит ознакомиться с возможными дополнительными платежами по договору.

Кредит необходимо брать в валюте получаемого дохода. Это значит, что если получаемая заработная плата в рублях, то и кредит стоит взять в них. Не стоит забывать и упускать из виду события кризисных годов, когда взяв кредит в валюте многие пострадали. Скачек курса иностранных валют к рублю на 40–50% создал условия, при которых кредит подорожал на эти проценты.

Выбор процента. Различают пару видов: фиксированный и плавающий. Первый гарантирует стабильность, а второй зависит от ставки рефинансирования ЦентроБанка.

Платежи по кредиту должны составлять как можно меньшую часть доходов. В идеале это должно быть 20–30% от совокупного дохода семьи. Так сохранится относительная финансовая стабильность и затрачиваемое суммы не будут «бить по карману», а следовательно не придется отказываться от много.

Стоит просить у банка максимальную сумму. Ведь приобретенное имущество нужно будет отремонтировать, закупить мебель, детали и элементы интерьера и т.д.

Предупреждение!

Приобретая впервые стоит рассмотреть более скромные варианты по площади и количеству комнат. Как говорится «… лучше синица в руках, чем журавль в небе…». Выплатить кредит за «однушку» получится быстрей, а в случае необходимости расширения — ее можно продать и получить приличную сумму первоначального взноса.

Нужно просчитать на какой срок будет выгоднее взять кредит. То есть просчитать сумму ежемесячного платежа. Перед покупкой внимательно ознакомится с предложениями на рынке недвижимости. Это сможет уберечь от траты денег на объект стоящий меньше.

Покупать лучше в сезон. Так доподлинно известно, что цены на рынке недвижимости начинают расти с конца лета и до Нового Года, а после — стремительно падают.

Искать встречи с собственниками. Услуги риелтора — это тоже расходы, так зачем нести эту дополнительную финансовую нагрузку. Поинтересоваться условиями страхования.
Не пренебрегать советами юриста или специалиста в вопросах недвижимости.

Требования к заемщикам

Логично, что предоставляя деньги на покупку недвижимости банк хочет быть уверен что заемщик соответствует определенному перечню требований, к которым относятся:

  • Дееспособность.
  • Пакет подаваемых документов.

Дееспособность — необходимое условие для одобрения ипотеки, т.к. банк никогда не заключит договор с лицом чья дееспособность вызывает подозрения.

Наличие всех необходимых бумаг вызвано особенностью договора и рисками, возникающими из него. Они нужны для определения платежеспособности иобеспечения договора залоговой недвижимостью.

Необходимые документы

Пакет документов включает в себя различные сведения о заёмщике. При этом, интересующая информация касается как трудовой деятельности, так и личных(таких, как брачно-семейные).

Для физических лиц это:

  1. Анкета банка.
  2. Заявка оформленная должным образом на получение ипотеки.
  3. Общегражданский паспорт.
  4. СНИЛС.
  5. ИНН.
  6. Военный билет либо приписное свидетельство.
  7. Документ о получении образования.
  8. Свидетельство о браке.
  9. Свидетельство о рождении ребенка.
  10. Трудовая книга.
  11. Справка о полученных доходах.
  12. Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Для ИП это:

  • Документ о государственной регистрации.
  • Квитанции об оплате налоговых и иных отчислений предусмотренных законом.
  • Копии выписок по банковским счетам.
  • Копии документов, которые могут подтвердить возможность оплаты кредита.

Какой вид жилья можно приобрести по ипотеке?

Данный договор позволяет приобрести как объекты на рынке нового жилого и нежилого фонда. Это позволяет реализовать большему количеству граждан потребность в приобретении недвижимости.

Сделки с применением ипотеки направлены на покупку:

  1. Квартиры.
  2. Дома.
  3. Коттеджа.
  4. Дачного участка.
  5. Комнаты.

Последствия невыплаты кредита

В случае не уплаты необходимых платежей в срок, установленный договором, к заемщику применяются штрафные санкции и так вплоть до того времени, пока банк не отберет предмет залога.

Однако не стоит думать, что банк пойдет на крайнюю меру, ведь получив залоговое имущество он не вернул себе денег, а наоборот велика вероятность понесения дополнительных расходов.

На начальной стадии сотрудники банка постараются:

  • Связаться с заемщиком.
  • Выяснить причину просрочки.
  • Установить факт возможности погашать задолженность далее.

Если этого будет недостаточно, банк постарается направить свои усилия на применение штрафных санкций. Крайней мерой будет обращение взыскания на предмет залога.

Преимущества и недостатки ипотеки

Данный вид кредитования имеет как свои плюсы так и минусы, которые могут кому-то определится с необходимостью его получения.

Плюсы:

  1. приобретение недвижимости;
  2. возможность пользоваться недвижимостью сразу после покупки;
  3. возможна компенсация процентов государством;
  4. возможна компенсация подоходного налога и имущественный вычет;
  5. заемщик оформляет недвижимость на свое имя и является владельцем.

Минусы:

  • нельзя отчуждать недвижимость без согласия залогодержателя (банка);
  • переплата процентов;
  • длительный срок выплаты;
  • риск утраты недвижимости в случае просрочки при внесении очередного платежа;
  • сложная процедура получения.

Кредитование населения для покупки жилья является важным фактором развития рынка недвижимости. При этом, банки позволяют развиваться строительной отрасли и одновременно помогать гражданам приобрести недвижимое имущество.

источник: Очевидные способы экономии при оформлении ипотечного кредита При оформлении пакета документов заемщику придется платить за ряд дополнительных услуг. На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов.

Внимание!

Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле.

Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту.

То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить.

При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлтеров. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой.

Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют.

Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре.

Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место.

Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.

Предупреждение!

Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е.

Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной).

Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 – только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет – 192 000 у.е.

Выбор банка

Первое на что стоит обратить внимание при выборе банка, в котором заемщик будете кредитоваться, это, конечно же, процентная ставка по ипотечному кредиту. Разумеется, чем она ниже, тем лучше. Об этом уже говорилось в предыдущих статьях и не будем на этом подробно останавливаться.

Правда есть один важный момент: процентная ставка может быть фиксированной или плавающей, то есть она может изменяться с течением времени. Не стоит обольщаться этой возможностью.

Ведь, если, скажем, плавающая процентная ставка установлена в пределах от 11 до 15%, кредитополучатель подсознательно рассчитывает на нижний уровень процентов, а банк, естественно, на верхний. И хотя нижний уровень процентных ставок в этом случае зачастую выглядит очень привлекательным, такая сделка может быть весьма рискованной.

Немаловажным фактором при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации.

Однако многие банки с целью привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса. При этом, как правило, выше становится процентная ставка по кредиту. Поэтому, выбирая банк, следует сопоставлять размер первоначального взноса и уровень процентной ставки.

Внимание!

Кроме того, в разных банках разные размеры дополнительных расходов на оформление ипотечного кредита (рассмотрение заявки, оценка недвижимости, открытие ссудного счета и пр.).

Выбирая ипотечный банк, следует иметь в виду также тот факт, что не каждый банк работает с ипотекой на первичном рынке недвижимости. Это и понятно: при вложении денег в новостройку многократно возрастают риски.

Ведь дом могут строить достаточно долго, могут даже не достроить вообще, за период строительства стоимость квартир в нем может измениться, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому большинство отечественных банков предпочитает работу на вторичном рынке недвижимости, так надежнее.

Выбирая ипотечный банк, необходимо поинтересоваться, возможна ли в будущем такая операция, или, по крайней мере, возможно ли досрочное погашение кредита. Если есть мораторий на досрочное погашение, то на какой срок он действует. Срок, на который банк готов выдать ипотечный кредит – также немаловажный фактор.

Не многие отечественные банки согласятся выдать ипотечный кредит на срок более 20 лет: сказались времена перемен и всеобщей нестабильности. Поэтому столь долгосрочные финансовые вложения у нас в стране вообще непопулярны.

Максимальный срок, на который можно реально рассчитывать – 27 лет. Но чаще всего срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет от 10 до 15 лет.

Но раз уж речь зашла о сроках, то стоит упомянуть то, что, совершая выбор между различными ипотечными банками, необходимо обратить внимание ещё и на срок рассмотрения заявки на получение кредита. Он может составлять от 1 дня до 1 месяца.

Сроки погашения

Погашение ипотечного кредита может происходить как равными частями на протяжении всего периода выплат (аннуитетный кредит), так и уменьшающимися с течением времени (дифференцированный кредит). В случае дифференцированного кредита первый платеж по нему (не путать с первоначальным взносом) будет самый большой.

Затем каждый месяц сумма погашения ипотечного кредита будет все меньше. Если заемщик в состоянии по своим финансовым возможностям платить ежемесячно сумму, которую уплатил в первый месяц, то можно смело вносить постоянно такую сумму, невзирая на то, что обязаны платить уже меньше. При этом срок погашения ипотечного кредита сократится.

Совет!

Вдобавок, общая сумма выплат уменьшится за счет того, что будут погашаться не только проценты по ипотечному кредиту, но и часть основного долга. Разумеется, описанный выше механизм выплат возможен только в том случае, если банк не возражает против досрочного погашения ипотечного кредита.

А вообще практика такова, что банки, как правило, выступают против, ведь в этом случае за счет уменьшения процентов они теряют часть своей прибыли. Но, тем не менее, последние исследования показывают, что досрочные погашения ипотечных кредитов в России носят массовый характер.

Обычно при оформлении ипотечного кредита кредитополучатель получает на руки график платежей по кредиту. В разных банках отношение к соблюдению сроков погашения может быть разным, но вряд ли кому-то понравится, если сроки платежей будут систематически нарушаться. Вслед за нарушением сроков погашения ипотечного кредита могут последовать штрафные санкции.

Поэтому об этих сроках важно всегда помнить и неукоснительно их соблюдать. При этом чтобы не оказаться в неприятной ситуации, не надо забывать о том, что поздно вечером или в выходные дни касса банка может не работать. Чтобы избегать подобных казусов имеет смысл заключить договор с работодателем об удержании суммы ежемесячного платежа из зарплаты и безналичном перечислении ее банку-кредитодателю, если, конечно, такое возможно.

Налоговые вычеты

Кроме собственных доходов для погашения ипотечного кредита можно привлечь и другие источники, например, такие как налоговый вычет. Суть его в том, что доход гражданина России может быть освобожден от подоходного налога в сумме, направленной на строительство или приобретение готового жилья. Сумма налогового вычета может быть весьма ощутимой.

Для получения налогового нужно представить в налоговую инспекцию соответствующие документы (договор купли-продажи жилого помещения, квитанции о платежах в погашение кредита и др.), после чего заемщику будет возвращена сумма подоходного налога, излишне уплаченная в прошедшем календарном году.

Ну и, разумеется, налоговые вычеты актуальны только для граждан получающих «белую» зарплату, так как получатели «серой» зарплаты и так не платят налогов.

Материнский капитал – альтернативный источник погашения

Как известно, с 1 января 2007 года в России действует закон о материнском капитале. Согласно этому закону женщина, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка после 1 января 2007 года, получает материнский капитал в сумме 250 000 рублей. В последующие годы эта сумма будет изменяться с поправкой на инфляцию.

Так вот, этот самый материнский капитал может быть использован полностью или частично на погашение ипотечного кредита.

Правда воспользоваться этой возможностью можно будет позже, так как в законе заложена норма, что использование материнского капитала возможно только по достижении ребенком 3-летнего возраста. Но такой способ погашения ипотечного кредита не стоит списывать со счетов.

источник:

Слово ипотека приходится слышать каждому из нас довольно часто, ведь данный вид кредитования приобрел огромный спрос в последнее время. В нашей стране купить жилье без заемных средств крайне сложно, стоимость объекта недвижимости во много раз превосходит средний ежемесячный заработок россиянина. Для многих из нас ипотека ассоциируется с многолетним тяжелым бременем, которые приходится нести по 20—30 лет. Рассмотрим, что такое ипотека и как она работает, способы оформления и нюансы жилищного кредитования.

Что такое ипотека и ипотечный кредит

Многие из нас полагают, что ипотека – это вид кредитования, с помощью которого можно приобрести только недвижимое имущество. Но это ошибочное мнение, потому что ипотека – это форма залога, при которой приобретаемый за счет заемных средств объект находится в полном распоряжении заемщика, а банк получает право на его реализацию только в том варианте, если должник не справился с возложенными на него обязательствами по выплате кредита.

Если говорить простыми словами, то понятие ипотека применимо лишь к тому виду кредитования, в котором приобретаемые за счет банковских средств имущество не попадает в собственность заемщика в полной мере. Фактически он может пользоваться объектом, но и здесь его права ограничены, он не может совершать сделки с ним переделывать или перестраивать объект недвижимости и производить любые действия, вследствие которых может снизиться его стоимость.

Ипотечный кредит – это денежные займы с залогом приобретаемого недвижимого имущества. Если говорить простыми словами, то ипотека, которая выдается в банке это и есть целевой кредит на недвижимость с обеспечением, которым выступает приобретаемое имущество.

Кстати, не стоит путать ипотеку и жилищный займ, это совершенно два разных вида кредитования, ведь во втором варианте средства предоставляются без обеспечения залогом.

Итак, продолжим изучение термина ипотека. Что это такое простыми словами? Слово ипотека было заимствовано из греческого языка, значение его «Залог». Причем в законодательстве нашей страны ипотека выдается строго под залог недвижимого имущества, хотя об этом чуть позже. Итак, если речь идет об ипотеке в банке, то заемщик должен понимать, что он фактически приобретает за счет заемных средств объект недвижимости, но вступает в права собственности только после исполнения своих обязательств перед кредитором.

Как работает ипотека

На самом деле схема ипотечного кредитования довольно простая. Рассмотрим ее:

  1. Потенциальный заемщик выбирает банк и подает заявление на оформление ипотечного кредита.
  2. Кредитно-финансовая организация проводит анализ заявления, оценивает платежеспособность заемщика, а также свои риски, и выносят решение.
  3. В случае положительного решения у заемщика есть от 30 до 120 дней для подбора объекта недвижимости.
  4. После того как заемщик определится с объектом, он подает документы в банк на оформление ипотеки, предоставляет документы на недвижимость и свои документы для получения денежного кредита.
  5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре, при этом на объект накладывается обременение, или запрет на регистрационные действия.
  6. После завершения регистрационных действий продавец получает денежные средства путем перевода на банковский счет, а покупатель становится заемщиком.
  7. Именно по такой схеме работает большинство коммерческих банков России.

Но на самом деле условия договора и порядок предоставления денежных средств в долг в каждой банке могут немного различаться. Ведь с целью повышения выгоды, банки вводят некоторые коррективы в условия ипотечного кредитования. Например, есть такие два понятия, как ипотека в силу закона и в силу договора, согласно законодательству объектом залога выступает приобретаемая недвижимость, хотя по договору банк может предоставить денежный займ под залог иного недвижимого имущества, находящиеся в собственности заемщика.

Обратите внимание, что в России отношения между кредитором и заемщиком по ипотечному кредитованию регламентированы статьей 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости.

Риски кредитора и заемщика при ипотечном кредитовании

Опять вернемся к вопросу, что значит ипотека, как уже было сказано выше это в первую очередь залог. Поэтому стоит внимательно рассмотреть, какие риски несет потенциальный заемщик при оформлении ипотечного кредита. Основной риск заемщика это потеря приобретаемого в кредит объекта недвижимости, ведь в случае неплатежеспособности, снижение заработной платы, потери здоровья, или иных форс-мажорных обстоятельств, предмет залога, безусловно, переходит в распоряжение к кредитору.

Причем банки при выдаче ипотечного кредита практически ничем не рискуют, но это только в теории. На практике все намного сложнее. Ведь если заемщик не справляется со своими обязательствами, то банк дает ему порядка 90 дней для решения финансовых трудностей и оплаты просроченной задолженности. Если быть точнее, то именно в течение трех месяцев банк не предпринимает решительных действий по отношению к должнику. По пришествию данного срока банк дает должнику выбор: продать объект недвижимости и расплатиться по кредиту либо подает в суд, в случае если консенсуса мирным путем достигнуть не удалось.

Кстати, по закону банк имеет полное право продать объект недвижимости находящейся у него в залоге, но перед этим ему нужно расторгнуть договор с заемщиком сделать он может это с помощью переговоров или по решению суда. Впоследствии банк все же вернет утраченную прибыль, заемщик, если говорить простыми словами, остается без крыши над головой.

В чем же здесь риск? Во-первых, за тот срок, когда платежи не поступали на кредитный счет, банк не получал ожидаемую прибыль. Во-вторых, судебные издержки – это дополнительные расходы для кредитно-финансовой организации. В-третьих, стоимость залогового имущества на 20—30% ниже рыночной, хотя даже в том случае, если вырученных средств не хватает для полного погашения кредита, заемщик не освобождается от своих кредитных обязательств до тех пор, пока долг не будет погашен полностью.

Важно! При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк оценивает: доход заемщика за вычетом выплаты по ипотечному кредиту, доход за вычетом расходов по другим обязательствам, размер запрашиваемой суммы по отношению к оценочной стоимости объекта недвижимости, сумму займа по отношению к минимальной стоимости жилья на рынке.

На что берут ипотеку

Чтобы понять, на что можно взять ипотеку, обратимся к законодательству. В законе об ипотеке, а именно в пятой статье, указано, что предметом ипотечного кредитования может быть только недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если говорить простыми словами, то предметом залога может выступать дом или квартира, а также земельный участок гараж, производственные помещения, комнаты, и иные объекты недвижимости.

Советы потенциальным заемщиком

Зная, что такое ипотека на жилье, многие потенциальные заемщики наверняка сомневаются: стоит ли брать такой вид кредита или нет. Ведь риски слишком велики по нескольким причинам. Во-первых, срок выплаты ипотечного кредита может достигать 30 лет, а за это время может многое измениться, в том числе и в финансовом положении заемщика. Во-вторых, если посчитать переплату по ипотеке, то этих средств хватит для покупки одного или двух аналогичных объектов недвижимости.

Тем не менее, для многих это единственный вариант для покупки собственного жилья, а именно оформление ипотечного кредита. Действительно, накопить на собственное жилье практически невозможно, даже при заработке выше среднего. Но не стоит бояться таких долгосрочных обязательств, нужно руководствоваться лишь некоторыми советами:

  1. Берите в ипотеку только ту сумму, платежи по которой вы можете вносить без большого ущерба для своего бюджета.
  2. Не стоит оформлять кредит на длительный срок, чем меньше срок, тем меньше переплата.
  3. Чтобы получить минимальный процент по ипотеке внимательно изучить рынок предложений и постарайтесь максимально соответствовать требованиям кредитора.
  4. При оформлении ипотеки нужно всегда иметь запас средств, которые вы в будущем можете внести в счет оплаты ипотеки, если в жизни случится непредвиденное обстоятельство.

Обратите внимание, если вы не сможете вносить платежи по кредиту и не справляетесь со своими обязательствами, обязательно постарайтесь решить вопрос с банком мирно и не сопротивляетесь продаже залогового имущества.

Подведем итог, что ипотека – это, в нашем понимании, кредит на приобретение недвижимого имущества. Сегодня практически каждому из нас предоставлена возможность купить собственное жилье с помощью заемных средств банка. Кстати, если вы решились на оформление ипотечного кредита, то обязательно стоит учитывать, что государство предоставляет возможность оформить ипотеку молодым семьям на льготных условиях по специализированной программе, а также вернуть подоходный налог от стоимости объекта и процент по ипотеке, если воспользоваться всеми предложениями, то можно значительно снизить кредитную нагрузку.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *