Ипотечный кредит как выдается

Содержание

Каков порядок получения ипотечного кредита в 2018 году? Что такое возврат процентов по ипотечному кредиту? В каком банке выгоднее взять ипотечный кредит?

Привет постоянным читателям журнала «ХитёрБобёр», а также тем, кто посетил наш ресурс впервые! С вами Денис Кудерин.

Мы продолжаем многогранную тему «Ипотека». Тема новой публикации – ипотечный кредит.

Статья будет интересна не только тем, кто желает приобрести жильё в ипотеку, но и всем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

А теперь обо всем по порядку.

ипотечный кредит как выдается 1. Ипотечные кредиты – что это такое, виды и преимущества

Ипотечный кредит – вид займа, который выдаётся под залог. Залогом выступает имущество, которое приобретается на средства кредита. Как правило, таким имуществом становится недвижимость – квартира или частный дом.

Иными словами определяющим признаком ипотечного кредита выступает наличие залога. Если есть залог – есть ипотека, если нет, это какой-то другой кредит, например – потребительский.

Сам термин используется в настоящее время в двух значениях – это и залог в виде недвижимого имущества, и сама ссуда, которая под этот залог выдаётся.

Взять квартиру в ипотеку или по ипотеке – значит, приобрести жильё в долг и оставить его в качестве залога кредитной организации.

Другие признаки ипотечных кредитов:

  • выдаются на длительный срок (от 5 лет до 50);
  • имеют целевой характер – если займ выдаётся на покупку жилья, то приобрести на эти деньги что-то другое не получится;
  • распоряжаться залоговым имуществом в полной мере собственник не имеет права.

Само слово «ипотека» имеет греческое происхождение и в буквальном переводе означает «подпорка» или «столб». Имеется в виду, что взятое на выданный кредит имущество выступает в качестве подпорки – дополнительной страховки в случае невыплаты долга.

Более подробно о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной статье ресурса.

Важный нюанс

Ипотека, как уже было сказано, предполагает обязательный залог. Но залог этот должен обладать определенными свойствами. Прежде всего – иметь публичный характер.

Органы, регистрирующие сделки, делают в документах официальную запись об обременении имущества. До выплаты всей суммы долга собственник не имеет права продавать, дарить или менять квартиры с залоговым статусом.

Ставки по ипотечным кредитам не так высоки, как при выдаче потребительских займов, однако длительные сроки расчета позволяют банкам окупить выданные средства с лихвой.

Для финансовых учреждений такие займы весьма выгодны, но одновременно рискованны. По этой причине банки предъявляют серьёзные требования к заёмщикам и выдают ипотеку далеко не всем желающим.

Виды ипотечных кредитов

Существует несколько вариантов классификации ипотечных займов.

Критерии различия кредитов следующие:

  • цели займов (на квартиру, на дом, на строительство);
  • наличие или отсутствие первого взноса;
  • валюта кредита;
  • сроки;
  • источники финансирования;
  • процентные ставки.

Два принципиально разных вида ипотеки – кредит под залог уже имеющейся недвижимости или займ на покупку жилья, которое выступит в качестве залога после подписания договора купли/продажи.

В первом случае заемщик не обязуется тратить выданный кредит исключительно на жилищные нужды и может использовать его на другие цели. Такие кредиты не слишком популярны, поскольку не каждый готов отдать в залог своё личное жильё.

Конкуренция среди финансовых учреждений породила большое разнообразие кредитных программ. Каждый банк предлагает свои эксклюзивные продукты, но разница между ними редко бывает принципиальной.

Преимущества и недостатки ипотечных займов

Коротко о плюсах ипотеки.

Главные из них:

  1. Быстрое решение жилищного вопроса. Семьям не нужно копить на квартиру годами или арендовать чужую недвижимость, тратя на это собственные ресурсы. Можно взять кредит и приобрести собственное жильё уже в дебюте семейной жизни.
  2. Экономические преимущества. Речь о льготных категориях заёмщиков – молодых семьях с детьми, военных, молодых учителях. Всем этим гражданам государство предоставляет поддержку в оплате ипотечных кредитов и возможность реальной экономии собственных средств.
  3. Выгодное инвестирование. Полноценная жилплощадь, особенно новая, с годами не теряет своей ценности, а наоборот. Имея актив в виде недвижимости, вы можете быть уверены, что в любой момент сможете реализовать его по выгодной цене.

Нельзя не упомянуть о минусах ипотеки. Основной из них – переплата средств.

Пример

Квартира стоимостью в 2 млн. руб. по итогу обойдётся покупателю, который берет обычный ипотечный кредит без льгот, в 4 или даже 4,5 млн. при средней процентной ставке в 13% годовых. При этом каждый месяц необходимо выплачивать около 40% из общего семейного дохода.

Готовы ли вы платить банку в течение ближайших 10-30 лет, решать только вам. Однако в большинстве ситуаций особого выбора у граждан нет – либо ипотека, либо пожизненное отсутствие собственной жилплощади.

2. Порядок ипотечного жилищного кредитования в банках в 2018 году

Порядок оформления и выдачи ипотечных кредитов контролируется федеральным законодательством. В России основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, выступает закон от 1998 года, который так и называется «Об ипотеке».

Таким образом, финансовые учреждения не имеют неограниченной свободы в операциях с кредитами и залоговым имуществом – их деятельность строго определена рамками закона.

ипотечный кредит как выдается

Тем не менее, банки вправе решать, кому выдавать ипотечные кредиты, а кому нет.

К потенциальным заемщикам предъявляются следующие требования:

  • возраст: на момент выдачи клиенту не должно быть менее 21 года, а на момент предполагаемого окончания выплат – не больше 65;
  • уровень доходов – общий доход семьи должен превышать сумму ежемесячных выплат, по меньшей мере, в 2 раза;
  • наличие стабильной работы;
  • наличие гражданства страны, в которой выдаётся кредит (для большинства видов ипотеки).

Сам ипотечный займ характеризуется определенными показателями, которые обязательно указываются в договоре.

Важнейшие параметры кредитов под залог:

  • сроки кредита (5-30 лет, в некоторых банках – до 50 лет);
  • процентная ставка (в среднем в банках РФ – 12%);
  • максимальный размер кредита (в российских компаниях – от 1 до 20 млн. руб. и более);
  • размер штрафа за просрочку и сроки действия санкций.

В 16 году в РФ наметилась тенденция снижения процентных ставок в крупных кредитных учреждениях.

Причина данного явления очевидна – спрос на ипотечное жильё в условиях перманентного кризиса в экономике стабильно падает, и банкам приходится идти на послабления, чтобы привлечь новых клиентов.

Все подробности об условиях ипотеки – в отдельной статье.

3. Как взять ипотечный кредит – пошаговая инструкция

Порядок действий при получении ипотеки во многом зависит от финансового учреждения, в которое вы обращаетесь. Во всех конторах свои правила, свои требования к заемщикам и предоставляемым документам и свои сроки рассмотрения заявок.

Некоторые учреждения предоставляют потребителям льготные условия: ипотека выдаётся, что называется, «по двум документам», быстро и без нервотрёпки.

Оперативность, лояльность и прочие уступки банков редко бывают бескорыстными – в таких компаниях, как правило, больше первичный взнос и более высокие процентные ставки.

Теперь подробно о том, как взять ипотеку.

Шаг 1. Выбор объекта недвижимости

Большинство экспертов сходятся во мнении, что жильё стоит выбирать заранее, до обращения в банк. Правда, некоторые считают, что можно сделать это позже, когда все договоренности с кредитной компанией будут достигнуты.

В последнем случае клиент должен заранее знать, на какую сумму ему следует претендовать. То есть, изучить рынок недвижимости ему все равно придётся.

Какое жильё приобретается в ипотеку:

  • готовые квартиры в новостройках;
  • жильё на стадии строительства;
  • недвижимость на вторичном рынке;
  • частные дома, коттеджи.

Некоторые банки, например, Россельхозбанк или Сбербанк выдают займы на строительство дома.

Важная информация

Не все продавцы готовы работать с кредитными деньгами, поэтому предупреждать владельцев квартир о способе приобретения жилья (особенно на вторичном рынке) нужно заранее. Это избавит вас от недоразумений и срывов сделок на стадии оформления документов.

Банки тоже не работают со всеми подряд объектами недвижимости. Кредиты выдаются только под полноценное жильё, соответствующее установленным требованиям. Квартиры и дома не могут быть аварийными, ветхими, предназначенными под снос.

И ещё один нюанс – жильё требует профессиональной оценки. Банкам нужна уверенность, что размер кредита соответствует стоимости квартиры или дома.

Шаг 2. Выбор банка

Критерии выбора финансового учреждения у каждого заемщика свои. Но первое, на что смотрят клиенты, это процентные ставки. Именно этот показатель – определяющий.

Знатоки советуют для начала узнать всё об ипотечных программах в том банке, услугами которого вы регулярно пользуетесь. К постоянным клиентам у менеджеров более лояльное и доброжелательное отношение.

Ещё несколько советов:

  • обязательно поинтересуйтесь, каковы условия досрочного погашения – вдруг ваши доходы повысятся, и вы захотите рассчитаться с кредитом раньше;
  • ознакомьтесь с отзывами о банке других клиентов, уже воспользовавшихся ипотечными программами;
  • заранее составьте список интересующих вас вопросов, которые нужно будет задать менеджеру при первой беседе;
  • подсчитайте свой ежемесячный доход – если он слишком мал, подумайте о привлечении созаёмщиков.

Заранее выясните, каковы будут ежемесячные платы, и общую сумму, которую в итоге вам придётся заплатить.

Шаг 3. Подготовка документов

Чтобы увеличить шансы на плюсовой ответ от банков, подайте заявление сразу в несколько кредитных компаний. Если вам дадут добро сразу в 2-3 банках, вы сможете выбрать контору с максимально выгодными тарифами и условиями.

Список документов, которые обычно требуют менеджеры:

  • копия паспорта;
  • свидетельства рождения детей;
  • документ о браке;
  • справка из медучреждения об отсутствии психических заболеваний;
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки;
  • документы на объект недвижимости (если вы уже выбрали жильё).

Если есть созаёмщики, то потребуются справки об уровне их доходов.

Шаг 4. Страхование сделки

Страхование – обязательный этап любой ипотечной сделки. Все расходы по этому пункту ложатся на хрупкие плечи заёмщика. Однако обязательна лишь страховка залога, все остальные способы снижения рисков – добровольные.

Чтобы обезопасить свои активы, банки идут на хитрости, вынуждая клиентов страховать не только имущество, но также трудоспособность и жизнь.

ипотечный кредит как выдается

В итоге страхуются (за счет заемщика) риски банка, но не риски владельца квартиры. При наступлении страховых случаев все выплаты будут идти в пользу финансовой компании. Если же клиент желает отказаться от страхования, банки в ответ поднимают процентную ставку.

Иными словами, страховаться всё равно придётся. Чтобы снизить расходы, рекомендую выбрать комплексный вариант и застраховаться, что называется, «оптом» на все случаи сразу.

Шаг 5. Оформление ипотеки и договора купли/продажи

Подписание кредитного договора – важнейший этап сделки.

Думаю, нет нужды напоминать, что документ, каким бы длинным и сложным он вам не показался, нужно обязательно изучить досконально. Сделать это следует до того, как ваши подписи будут поставлены.

Особое внимание уделяйте финансовой стороне сделки – сумме взносов, виду платежей, размерам штрафов в случае неуплаты. Хорошо, если банк предоставляет подробную таблицу выплат на годы вперёд.

Сразу после подписания кредитного документа или одновременно с ним подписывается договор купли/продажи.

Способ передачи денег обсуждается в индивидуальном порядке. Это либо перечисление средств на банковский счет продавца либо передача финансов посредством банковской ячейки.

4. Досрочное погашение ипотеки – плюсы и минусы

Важный пункт, на котором следует остановиться отдельно.

Банки крайне отрицательно относятся к просрочкам выплат по кредиту. Не в восторге они и от досрочного погашения долгов, поскольку такие мероприятия лишают финансовые компании части прибыли.

Большинство кредитных организаций предпочитают аннуитетные платежи (выплаты одного размера каждый месяц). Досрочное погашение при такой системе приведёт либо к снижению процентной ставки, либо к сокращению срока выплат. Оба варианта для банка невыгодны.

Банки не имеют законных оснований отказывать клиентам в досрочном погашении, но могут всячески препятствовать в стремлении клиентов рассчитаться с долгом как можно скорее.

Применяются различные уловки:

  • ограничение размеров досрочных выплат;
  • мораторий на досрочное погашение – длительный период времени, в течение которого запрещено вносить дополнительные суммы;
  • усложненный порядок оформления досрочных выплат.

Иногда выгоднее продолжать платить вовремя, чем погашать кредит досрочно. Это касается и тех случаев, когда ради уменьшения срока кредита заёмщик экономит на уровне жизни своей семьи.

Для наглядности рекомендую полезное и информативное видео об ипотеке.

5. Что такое возврат процентов по ипотеке?

Возврат процентов – ещё один важный вопрос, касающийся ипотечного кредитования.

Юридическое определение

Возврат процентов по ипотечному займу – предоставленная законом РФ возможность вернуть часть средств, выплаченных заёмщиками по ипотеке.

Строго говоря, в карман клиента возвращаются не сами выплаты, а налоги с этой суммы. То, что вы получите на руки, именуется «имущественный налоговый вычет». По закону эта сумма составляет 13% от размера ипотечного кредита.

Возвращает эти проценты не банк, а государство. По сути, это как бы ваши личные деньги, которые ваш работодатель удерживал из зарплаты или выплачивали вы сами, если вы предприниматель или владелец бизнеса.

Если вы желаете получить вычет, следует передать соответствующие документы в налоговую инспекцию. Если ипотечная сделка была выполнена по всем правилам, отказа быть не должно.

6. Как выбрать банк – ТОП-5 банков с выгодными ипотечными программами

Выбирая банк, часть клиентов обращает внимание на размеры первичного взноса, другая – на процентную ставку. Третью категорию клиентов интересуют смягченные условия кредитов.

В таблице включены банки, которые лидируют среди финансовых компаний РФ по популярности среди всех категорий заемщиков:

7. Услуги кредитных брокеров – профессиональная помощь в получении ипотеки

Самостоятельное оформление и получение ипотечного кредита – трудоёмкий процесс, который потребует от вас концентрации, затрат времени и нервных ресурсов.

Облегчить свою задачу можно только одним способом – действовать через профессионального посредника. Такого человека называют кредитным брокером.

Данный специалист прекрасно осведомлён обо всех банковских программах и поможет вам найти самый привлекательный и экономически целесообразный вариант.

Ипотечных брокеров находят в специальных компаниях, есть они и в каждом крупном агентстве недвижимости.

ипотечный кредит как выдается

В столице признанные лидеры среди брокеров это:

Посредник между заемщиком и банком не только ищет лучшие варианты, но при необходимости может выступить поручителем своего клиента. Помощь такого человека особенно актуальна в тех случаях, когда оформление ипотеки усложнено рядом специфических факторов, которые ставят заемщика в тупик.

8. Заключение

Итак, ипотечные кредиты – вполне посильный и доступный способ покупки недвижимости для тех, кто в этом нуждается.

Однако брать такой кредит целесообразно людям с постоянным источником дохода и серьезными планами на будущее. Подавляющее большинство «ипотечных» клиентов в банках РФ – семейные люди с детьми и стабильной работой.

Коллектив журнала «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в ипотечном кредитовании. Мы просим вас дать оценку прочитанному и ждём комментариев, замечаний и своих мыслей по теме публикации.

Оцените статью:

(0 голосов, среднее: 0 из 5)

В последнее время все чаще можно услышать, что квартира приобретена в ипотеку. Приобрести собственное имущество в ипотеку предлагают сегодня все банки, на территории РФ. Рассмотрим, что такое ипотека на жилье и как ее получить. Отдельное внимание уделим тому, какие документы необходимо будет подготовить, и какие продукты представлены на рынке.

Ипотека — что это?

ипотечный кредит как выдается

Первым делом необходимо разобраться, что такое ипотека. Ипотека — это разновидность залогового договора, при котором финансовая компания выдает средства клиенту, с целью приобретения собственной недвижимости. Что касается залога, то им является та квартира, на которую банк выдает средства. Сегодня финансовые компании активно выдают ипотечный продукт для приобретения квартиры, дома или даже доли в недвижимости. При этом важно учитывать, что приобретенное имущество остается в собственности заемщика, то есть покупателя. Что касается кредитора, то он является выгодоприобретателем в части фактической задолженности по кредитному договору.

В рамках закона он имеет право продать квартиру только тогда, когда заемщик перестанет вносить плату по графику. Что касается клиента, который приобретает жилье, то он не может им распоряжаться по своему усмотрению, а именно продавать, обменивать или сдавать в аренду. Пока кредит на квартиру не будет погашен в полном размере, все действия связанные с квартирой необходимо согласовывать с финансовой компанией.

Кому дадут ипотеку и что для этого нужно?

ипотечный кредит как выдается

Оформить кредит на приобретение квартиры сегодня может практически каждый желающий, кто соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что условия кредитования сегодня не существенно различаются.

Все банки выставляют ряд требований:

Возраст Что касается возраста, то большинство банков готовы сотрудничать с гражданами, в возрасте от 21 года. Получить кредит с 18 лет практически невозможно.

Предельный возраст оформления ипотеки составляет:

  • для женщин 50-55 лет
  • для мужчин 60-65 лет
Гражданство На практике крупные банки, такие как Сбербанк, готовы сотрудничать исключительно с лицами с Российским гражданством. Некоторые коммерческие банки готовы пойти навстречу иностранному гражданину и предоставить необходимую сумму денег на покупку квартиры.
Доход Наличие стабильно дохода – обязательное условие для получения ипотеки. Банк должен быть уверен в том, что долг будет погашен согласно графику.
Занятость Каждый клиент должен быть официально трудоустроенным. При этом стаж работы, в большинстве случаев, не должен быть менее 3 месяцев.
Кредитное досье При оформлении кредита банк внимательно изучает не только самого клиента, но и его кредитное прошлое. Получить деньги на приобретение дома смогут только те клиенты, которые имеют положительную историю. Банки не готовы сотрудничать с закредитованными гражданами, которые допускали многочисленные просрочки и нарушали условия кредитного договора.
Залог Кредитор готов выдать средства только на ликвидное имущество, которое можно быстро продать и погасить долг, если условия договора будут нарушены. Получить средства на приобретение ветхого или аварийного жилья не получится.
Страхование В рамках закона приобретаемое имущество необходимо застраховать по риску «конструктивные элементы». При необходимости банк может запросить оформление титульного страхования.

Документы для физлица

ипотечный кредит как выдается

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

  • паспорт заемщика
  • второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
  • для мужчин в возрасте до 27 лет — наличие военного билета
  • свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
  • справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
  • справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
  • анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
  • заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

  • диплом о высшем образовании
  • справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Документы для индивидуального предпринимателя

Индивидуальные предприниматели – граждане, которые работают на себя. Для оформления ипотеки им следует подготовить:

  • паспорт заемщика
  • дополнительные документы, подтверждающие личность
  • выписка из государственного реестра предпринимателей
  • декларация, которая направляется в налоговую, как минимум за последние 12 месяцев
  • договор аренды, при наличии
  • счета и соглашения с партнерами
  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности
  • иные документы, подтверждающие финансовую стабильность индивидуального предпринимателя

Зачастую индивидуальные предприниматели предоставляют документы на личное имущество, которое служит гарантией возврата кредита (дополнительное залоговое обеспечение).

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

Выбор ипотечного кредита – важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно. Главное – не торопиться и внимательно изучить все условия и предложения на рынке. Для того чтобы сделать правильное решение и оформить кредит на выгодных условиях, предлагаем принимать во внимание несколько простых советов.

Сравниваем процентные ставки

Первое, с чего стоит начать – это изучение процентных ставок в крупных банках. Если внимательно изучить предложения, то станет ясно, что ставка находится в диапазоне от 10 до 15% годовых. Если вы получаете заработную плату на карту банка, то стоит уточнить условия получения кредита для корпоративных клиентов. Зачастую банки готовы зарплатникам снижать ставку на несколько пунктов.

Акции – то, что любят все клиенты. Очень часто банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформить кредит по минимальной ставке. Однако тут стоит учитывать, что кредитор требует:

  • внести минимальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемой квартиры
  • купить полис страхования в их компании

При этом важно учитывать, что аукционные кредиты оформляются на небольшой срок от 5 до 10 лет. Соглашаясь на сделку, вы должны понимать, что ставка по ипотеке будет минимальной, но ежемесячный платеж завышенным. Дополнительное внимание необходимо обратить не на проценты кредитора, а условия предоставления денег самого застройщика. Как правило, застройщики сотрудничают со многими финансовыми компаниями и предлагают льготный кредит, по ставке от 7 до 10% годов, при покупке имущества в конкретном доме. Поскольку предложений много, каждый сможет выбрать то, которое максимально подходит именно ему по процентной ставке и иным условиям кредитного соглашения.

Возможность досрочного погашения

ипотечный кредит как выдается

Поскольку ипотека – это долгосрочный договор, многие заемщики стараются погасить его досрочно. Важно понять, возможно ли погашение долга досрочно, без уплаты штрафов. Как показывает практика, такие выгодные условия сегодня предлагают практически все крупные банки.

Не лишним будет узнать и про условия частично-досрочного погашения. Важно уточнить:

  • как происходит оплата
  • после внесения взноса банк сокращает срок или размер платежа

Важно отметить, что именно сокращение срока будет выгодно клиенту, который принял решение погасить ипотечный договор быстрее.

Размер комиссионных

Помимо процентной ставки во время оформления следует внимательно изучить размер всех комиссий. Некоторые банки включают плату за:

  • ведение и обслуживание счета
  • различные выписки и оповещения
  • внесение ежемесячного платежа

За счет таких комиссионных размер процентной ставки может увеличиться на 2-5%. Именно поэтому при оформлении стоит писать отказ от различных дополнительных услуг или вовсе не пользоваться продуктом банка.

Условия страхования

ипотечный кредит как выдается

В рамках закона каждый кредитор обязан застраховать приобретаемое имущество только по одному риску – конструктивная гибель. При этом клиент сам принимает решение, в какой страховой компании оформить защиту.

На практике банки:

  • включают дополнительные риски, такие как страхование имущества, внутренней отделки (которой зачастую на момент кредитования вовсе нет) и гражданскую ответственность перед третьими лицами
  • обязывают покупать договор страхования у них, иначе ставка будет на 1-2% увеличена

Важно понимать, что все условия – незаконны и клиент имеет право не только отказаться, но и написать жалобу в Центральный банк.

Условия расторжения договора

Следует заранее внимательно изучить условия договора и понять, в каком случае расторгнуть ипотечное соглашение может банк и клиент.  Как правило, клиент может расторгнуть соглашение только в том случае – если банк нарушит условия договора, а именно завысит ставку после подписания, хотя данное право не предусмотрено условиями или начнет начислять дополнительные платы.

Банк имеет право расторгнуть договор, если:

  • при заключении клиент предоставил ложные сведения
  • заемщик не вносит оплату длительный срок

В последнем случае финансовая компания подает на расторжение, если оплата не поступала более 90 дней. Клиенту будет предложено погасить задолженность в кротчайшие сроки. Если этого не произойдет, то квартира будет продана, а долг погашен.

Как выбрать банк: самые выгодные ипотечные кредиты

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно. Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

  • сколько финансовая компания представлена на рынке
  • наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
  • наличие лицензии
  • финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)
  • отзывы клиентов

При этом банк должен быть в шаговой доступности, поскольку ежемесячно необходимо будет вносить оплату по договору. Что касается выгодных программ, то следует отметить социальный ипотечный и кредит для молодой семьи. Рассмотрим более детально каждую программу ипотечного кредитования.

Оставить заявку на ипотеку в банке Тинькофф онлайн

Социальный ипотечный кредит

Социальный кредит для приобретения жилья создан для поддержки социально незащищенных слоев населения. Это граждане, которые не имеют собственного жилья и не смогут оформить кредит на стандартных условиях. Для получения денег потребуется написать заявление и встать на учет в администрацию, по месту фактического проживания. Далее останется только ждать, пока все документы будут рассмотрены. На практике выделяется субсидия, в виде сниженной ставки в размере 7-8% годовых. Также такая категория граждан может купить квартиру без первоначального взноса.

Ипотека для молодой семьи

Не секрет, что молодой семье очень сложно приобрести собственное имущество за наличные средства. В таком случае можно воспользоваться привлекательным предложением и получить субсидию, в размере скидки на квартиру. Так называемый размер скидки составляет 35%, при условии, что у пары нет детей. При наличии детей государство компенсирует 40% от стоимости квартиры. Получить льготный кредит могут только состоящие в браке граждане, в возрасте до 35 лет. При этом у них не должно быть имущества в собственности. Сразу стоит отметить, что получить такой кредит не так просто. Однако, если хорошо постараться, то можно купить квартиру на 35-40% дешевле.

Ипотека для военнослужащих

Это привлекательный продукт исключительно для военнослужащих. При этом важно учитывать, что взносы по договору оплачивает не военный, а государство. Военный получает квартиру совершенно бесплатно. Воспользоваться предложением могут только те, кто открыл бесплатный накопительный счет и прослужил определенное время. Все что необходимо сделать военному – это ежегодно оплачивать договор страхования за счет собственных средств. При этом важно учитывать, что если военный покинет службу, то вносить взносы по договору, за оставшийся срок, придется самостоятельно.

Что будет, если не платить ипотеку?

Подписывая договор, следует внимательно изучить такой раздел, как «Права и обязанности сторон». Именно в нем кредитор прописывает ответственность, если оплата по кредиту не будет поступать согласно графику.

Банк имеет право:

Штрафы и пени Необходимо быть готовым к тому, что кредитор начнет начислять штрафы и пени за каждый день неоплаты. Получается, с каждым днем сумма будет только увеличиваться.
Перепродать долг Если заемщик игнорирует звонки специалиста финансовой компании, то банк может перепродать долг коллекторам. Будьте уверены, что они найдут способ возврата денег.
Обратиться в суд Самый простой вариант – это обратиться в суд. При этом личное присутствие заемщика необязательно. Как показывает практика, суд встает на сторону кредитора и обязывает клиента погасить всю задолженность в течение 30 дней. При этом клиенту ограничивают право выезда за пределы постоянного места проживания.
Продать имущество Это самая крайняя мера. В этом случае кредитору следует обратиться в суд и потребовать продать имущество. Как и в предыдущем случае суд принимает сторону финансовой компании. После получения разрешения квартира продается, а долг перед финансовой компанией погашается.

Однако стоит учитывать, что банк не будет стараться продать жилье по максимальной цене. Бывают случаи, когда после продажи и погашения у заемщика оставалась задолженность.

Опытные эксперты рекомендуют не скрываться от банка и попросить отсрочки оплаты или самостоятельной продажи квартиры. В этом случае есть возможность погасить кредит полностью и вернуть часть денег, которые были внесены по ипотеке.

Плюсы и минусы

В завершение стоит рассмотреть все преимущества и недостатки кредитования.

Плюсы:

Собственное жилье Это самый основной плюс, поскольку клиенту не нужно снимать жилье и платить «чужому дяде». В этом случае заемщик получает собственное жилье, в котором является хозяином и может делать ремонт по своему усмотрению.
Прописка В купленной квартире можно сразу прописаться.
Ставка Процентная ставка по ипотеке значительно ниже, чем по потребительскому кредитованию.

Минусы:

Страхование Ежегодно клиенту необходимо оплачивать страховку, стоимость которой может достигать нескольких тысяч рублей. Клиенту намного выгоднее внести данную сумму в счет погашения задолженности.
Срок Из-за максимального срока клиент вынужден сильно переплачивать. Если внимательно все просчитать, то сумма переплаты составляет 60-80% от суммы ипотечного займа.
Банк диктует условия К сожалению, не получится продать квартиру или сдавать аренду без письменного согласия финансовой компании. Пока долг не будет погашен, все действия согласовываются с банком.

Подводя итог, можно отметить, что банки готовы предложить выгодный кредит для приобретения собственной недвижимости. Прежде чем сделать выбор, следует внимательно изучить условия кредитования и доступные программы. При необходимости можно всегда получить льготный кредит или социальный, с поддержкой от государства.

Видео: Что такое ипотека?

Офисы банков на карте

Last modified: 11.07.2018

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Нажмите для увеличения изображения

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Определение ипотеки

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например, потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно. В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например, в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно. Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6  Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7  Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например, В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

История появления и развития ипотеки

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например, залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

Развитие ипотеки прервалось в 1917 г. октябрьской революцией.

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

  • кредитор;
  • заемщик;
  • застройщик;
  • оценщик;
  • страховщик;
  • государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов. Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

  • заемщик обращается за кредитом;
  • банк его одобряет;
  • стороны заключают договор;
  • банк выдает кредит;
  • заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

  • с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
  • риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
  • оценочная фирма проводит оценку залога;
  • страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
  • госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

  • возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно. Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

  • Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
  • Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
  • Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
  • Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
  • Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например, кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

  • При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
  • В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
  • Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
  • Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
  • Право на досрочное погашение.
  • Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

  • Возврат уплаченного подоходного налога.
  • Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Пример:

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

  • Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

  • Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
  • Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или кредитных каникул. В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

  • Сложность оформления.
  • Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

Промсвязьбанк, один из немногих, кто предлагает ипотеку без первого взноса. Программа предполагает покупку жилья в новостройке по ставке от 10,9% (только для определенных жилищных комплексов). Для остальных клиентов ставка выше.

  • Большой размер ежемесячного платежа.
  • Переплата.
  • Наличие стабильного дохода и необходимость его подтверждения.

Анна: «Ипотеку я оформляла в Альфабанке, там моя подруга работает. За ручку привела к ипотечникам, просила посодействовать.

Основная проблема в том, что для одобрения, мне нужен доход в районе 50 тыс. руб. в месяц. Фактически, у меня и больше выходит, но подтвердить официально могу только 22. Врать не стала, сказала как есть. Сказала, что знакомый – Ипэшник может сделать справку на недостающую сумму, но реально – я там не работаю.

Кирилл – начальник по ипотеке – сказал, чтоб в этом ИП сделали справку 2 НДФЛ на небольшую сумму: 3-5 тыс. руб. и справку по форме банка на всю недостающую. Так и поступили.

Ипотеку мне одобрили. Не знаю только, это общий подход ко всем клиентам или это потому, что моя подруга там работает. Она просто специалист, не начальник даже».

  • Обязательство на длительный срок.
  • Риск неплатежей. Например, при ухудшении финансовой ситуации или из-за болезни. Это чревато потерей квартиры, которую банк может продать для погашения долга.
  • Обязательное страхование с ежегодной платой.
  • Обременение залогом. В результате ограничение прав собственника, невозможность продать, подарить квартиру.

Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

Требования к приобретаемому жилью

Банки устанавливают жесткие требования к залоговому жилью. Это вопрос безопасности. Банку важно, чтоб недвижимость была ликвидной и имела хороший спрос на рынке в течение всего срока ипотеки. Ведь если заемщик не сможет погашать кредит, банку придется продавать жилье.

Требования, предъявляемые к жилью, могут отличаться в разных банках и кредитных программах. Но есть общий перечень требований, попадая под которые, можно претендовать на кредит почти в любом банке:

  • основательный фундамент и надежные перекрытия;

Деревянный дом или деревянные перекрытия не подходят для ипотеки.

  • хорошее состояние дома;
  • возраст дома: предпочтительно новое жилье, до 30 лет;

Жилье в строящемся доме банк кредитовать не любит. Оценку его стоимости провести сложно. Но если возникла необходимость покупки именно такого жилья, нужно обращаться за кредитом в банк, где аккредитован застройщик.

  • этажность: предпочтительны высотные здания. Кредитовать панельные пятиэтажки банки не любят. Не любят банки кредитовать квартиры крайних этажей;
  • квартира: не заложена, не арестована, не сдана в аренду, без прописанных людей;

Важно, чтоб не было граждан, снятых с регистрационного учета по причине отбытия в места лишения свободы или в Вооруженные силы. Если в квартире прописаны дети, ипотеку можно оформить только с согласия органов опеки. Это же касается престарелых и других лиц, находящихся под опекой.

  • приватизация: если она проводилась, важно выяснить, не было ли обделенных лиц, которые могут восстановить свои права;
  • предыдущие сделки купли – продажи (если были): необходимо проверить их юридическую чистоту;
  • регион расположения: совпадает с расположением банка или его офиса.
  • минимальная площадь. Для однокомнатной квартиры обычно от 32 кв. м., двухкомнатной – от 41 кв. м., а трехкомнатной – от 55 кв. м. Кухня от 5,9 кв. м.;
  • коммуникации: жилье отдельное с собственной ванной и туалетом, с исправным электричеством, отоплением и водоснабжением;

Комнату в квартире купить в ипотеку сложно. Банк не захочет иметь дело с таким жильем. Ведь для продажи комнаты понадобится согласие всех соседей. Но если заемщик хочет купить последнюю комнату, а все остальные уже выкупил, шансов больше.

  • перепланировка: квартира без перепланировки, или с зарегистрированной официально;
  • продавец жилья: дееспособный; не близкий родственник (жена / муж, родители, дети);
  • оформление собственности: при зарегистрированном браке – долевая собственность супругов.

Если ипотека оформляется на частный дом, банки предъявляют к нему стандартные требования:

  • дом и участок должны быть поставлены на кадастровый учет;
  • в доме должны быть проведены коммуникации: свет, вода, тепло;
  • хорошее состояние дома, не аварийное;
  • месторасположение и развитость инфраструктуры. Например, если дом находится в районе промзоны, он может быть признан неподходящим;
  • бетонный фундамент и отсутствие деревянных перекрытий.

Выдвигая требования, банк исходит из того, что дом должен быть ликвидным – то есть при необходимости его можно будет быстро продать без существенной потери в цене.

Правовой статус приобретенного жилья

Правовой статус жилья характеризует порядок владения и распоряжения им и включает набор дозволений и запретов. Это то, что можно и нельзя сделать с жильем, это риски при его покупке, законность всех предшествующих сделок. Информацию о правовом статусе можно получить в БТИ и Росреестре.

Правовой статус подтверждается документами при государственной регистрации. Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью заемщика. Но имущественные права собственника частично ограничены. Это связано с тем, что на жилье устанавливается обременение. Оно становится залогом для банка. Поэтому есть риск утраты собственности при невыполнении обязательств перед кредитором.

Недвижимость, обремененную залогом, нельзя продать, подарить, обменять, завещать, заложить повторно и даже сделать перепланировку без согласования с банком – залогодержателем. Также, без согласия банка, нельзя зарегистрировать других людей.

Важно. Приписать супруга, детей и родителей можно беспрепятственно. Но, супруги или родители обычно в этом случае становятся созаемщиками. Так банк снижает свои риски. С другими людьми – сложнее. Здесь обычно требуется согласие банка. На этот счет в кредитном договоре должен быть отдельный пункт – его нужно внимательно изучить. Прописка без согласия банка дает ему право требовать немедленного возврата долга.

Обременение снимается с жилья после полной выплаты кредита. Для этого банк предоставляет заемщику пакет документов свидетельствующих о погашении долга и прекращении действия договора залога. Эти документы являются основанием для оформления нового документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, без обременения.

С этого момента человек имеет полное право распоряжаться жильем.

В определении правового статуса приобретаемого в ипотеку строящегося объекта, есть особенности. Объект станет собственностью только по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию. До этого момента жилье не является залоговым обеспечением. Следовательно, риски для банка резко возрастают. Для компенсации рисков, банки увеличивают процентные ставки. Или требуют оформить залог другой собственности.

Право собственности на ипотечное жилье

Собственник ипотечного жилья – покупатель. Если предусмотрены созаемщики – жилье становится долевым. Они тоже имеют право собственности.

Поручители права собственности не имеют.

Если на покупку жилья используются средства материнского капитала, право собственности должно быть у всех членов семьи, в том числе детей, которые могут родиться в будущем. Обязательство заемщика выделить долю несовершеннолетним детям и детям, которые возможно еще родятся, оформляется у нотариуса. Исполнить обязательство заемщик обязан после погашения кредита.

Размер выделяемых долей в законе не оговаривается, поэтому может быть любым. Важно то, что сделки с недвижимостью при регистрации в ней несовершеннолетних, совершить труднее. Для сделки обязательно требуется разрешение органов опеки.

Случай из жизни

Антон: «Решили с женой переехать в деревню. Продать квартиру и купить дом. Опека сделку зарубила, потому что в квартире есть доля сына. А наш переезд сочли ухудшением его жилищных условий, не согласились даже на увеличение доли. В квартире у него 10%, в доме хотели оформить 25%.

Пришлось сначала поменять долю сына в нашей квартире на долю в квартире свекрови. Опять таки – с согласия опеки. Хорошо, у нее внук единственный и проблем не возникло. А потом уже продавать квартиру и покупать дом.

Худшее в том, что пока длилась волокита с опекой и переоформлением доли ребенка, нашелся еще покупатель нашего дома. Пришлось перебивать цену. В итоге заплатили чуть дороже, чем изначально планировали. Жена хотела именно этот вариант и другие даже не обсуждались».

Если ипотека оформляется при законном браке, право собственности может быть зарегистрировано только на одного из супругов – заемщика. Но при разводе, имущество будет поделено, как нажитое совместно. Если только другой вариант не прописан в брачном договоре.

Виды ипотечных кредитов

Виды ипотечных кредитов отличаются по различным критериям. Рассмотрим основные:

1 По виду приобретаемой недвижимости:

  • незавершенное строительство;
  • новостройка;
  • вторичное жилье;
  • частный дом;
  • строительство дома и т.п.

2 По способам расчета ежемесячных платежей:

  • аннуитетные;
  • дифференцированные.

Разница в том, что при дифференцированной схеме, каждый платеж меньше предыдущего (в таблице показаны первый и последний), а при аннуитетной – все одинаковые.

показатель аннуитетный дифференцированный
сумма, руб. 1 000 000
ставка, % 10
срок, лет 10
первый платеж, руб. 13 215 16 667
последний платеж, руб. 13 215 8 402
переплата, руб. 585 809 504 167

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *