Что такое перекредитование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

По мере снижения ключевой ставки Центробанка всё больше кредитных организаций предлагают услугу замены старых жилищных кредитов более выгодными. Что же такое рефинансирование ипотеки, и почему оно так популярно?

Что такое рефинансирование ипотеки

С формальной точки зрения это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, либо необходимо вывести квартиру из-под залога для продажи. Продукт достаточно специфичен: в периоды стабильности ставки рефинансирования он почти не используется.

Нынешняя ситуация в РФ, когда в течение двух лет ставки по кредитам сначала взлетели на 30-50%, а потом упали более чем вдвое – уникальная. Именно сейчас перекредитование ипотеки наиболее выгодно.

Существует два способа рефинансирования ипотеки:

  1. Смена банка-залогодержателя. Вы получаете жилищный кредит в новом банке и передаете квартиру в залог уже ему. Такой способ удобен тем, что в рамках рефинансирования предлагается удешевление ипотеки по сравнению с первоначальной. Разновидностью является объединение нескольких видов кредитов в один потребительский под залог квартиры – за счет этого устанавливается более низкая ставка по сравнению со средней из всех рефинансируемых продуктов.
  2. Вывод квартиры из-под залога. Вы берете беззалоговый потребительский кредит, которым гасите ипотечный. Происходит удорожание займа, зато квартира оказывается в полном вашем распоряжении, вы можете в любое время продать ее и погасить остатки кредита.

Читайте также: Что такое потребительский кредит и на что обратить внимание при оформлении

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

Параметры кредита Первоначальная ипотека Ипотека после рефинансирования
Сумма 2 400 000 2 346 000
Процентная ставка 13,5% 11%
Срок 15 лет 15 лет
Переплата 3 210 000 2 453 000
Общая стоимость отдельно взятого кредита 6 210 000 4 799 000
Фактически уплаченная сумма по первому кредиту

373 920

(в том числе 54 000 – основной долг)

Ежемесячный платеж 31 160 26 665
Итоговая реальная стоимость кредита 6 210 000 5 172 920

Перекредитование ипотеки набирает все большую популярность у заемщиков. Разберемся, в чем выгода данной процедуры, каким образом ее можно осуществить и с какими препятствиями придется столкнуться.

Что такое перекредитование и зачем оно нужно?

что такое перекредитование ипотекиРаспространенное в банковских кругах название перекредитования – рефинансирование. Эта процедура представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. Если мы говорим об ипотечном кредите, то, в случае его рефинансирования, право залога на недвижимое имущество обязательно тем или иным образом оказывается у банка, произведшего перекредитование.

Рефинансирование – это не «перезайм», когда не хватает денег на оплату по кредиту. Самое важное в нем – получение выгоды от смены кредитора-банка. Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. В последнее время по рынку ипотеки вообще наметилась четкая тенденция к ее снижению. Поэтому ипотечные кредиты, взятые несколько лет назад, выглядят слишком дорогими на фоне сегодняшних предложений банков.

Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой выдан кредит. Например, перейти с рублевого кредита на долларовый или наоборот.

Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит или в другом кредитном учреждении.

Когда выгодно перекредитование?

Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.

Во-первых, разница в процентной ставке между действующим и планируемым к заключению договором банковского кредита должна составлять не менее 2 %. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Во-вторых, необходимо перечитать действующий договор ипотечного кредита и график платежей. В договоре не должно быть запрета на досрочное погашение и штрафных санкций за это. Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем – сама сумма, взятая в долг у банка. Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, рефинансирование не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.

Наконец, если рефинансирование планируется в другом банке, стоит подсчитать расходы на его оформление. Они могут включать в себя комиссию банка и ипотечного брокера за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также жизни и здоровья заемщика. Если оценочная компания, готовившая отчет об оценке предмета ипотеки (заложенного дома или квартиры), не аккредитована в банке, оформляющем перекредитование, то и оценку придется проводить заново. Сравните, не превысят ли эти растраты выгоду от уменьшения процентной ставки.

Что требуется для перекредитования?

Основное условие для перекредитования – согласие банка, давшего первоначальный кредит, и обладающего правом залога на недвижимость. Конечно, банк-залогодержатель не жаждет отпускать клиента, исправно оплачивающего ипотеку, в цепкие руки конкурентов.

В качестве способов добиться рефинансирования, если банк вас «не отпускает», можно предложить перекредитование под отлагательным условием (далее мы рассмотрим, что это такое) либо использование программ рефинансирования самого банка-залогодержателя. Иногда обязанность банка пойти на рефинансирование по заявлению клиента прямо предусмотрена договором и локальными нормативными актами.

Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности. Кроме того, у банков, предлагающих программы рефинансирования ипотеки, обычно есть свои списки кредитных организаций, обязательства которых они могут перекредитовать. Если ваш банк в этот список не вошел, то вам, скорее всего, откажут.

Наконец, при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не земельный участок для строительства дачи.

Способы оформления перекредитования

Самыми важными моментами при оформлении рефинансирования ипотеки являются:

  • когда будут получены денежные средства, чтобы погасить первый кредит;
  • каким образом снять ипотеку по первому кредиту, чтобы передать недвижимость под залог по второму кредиту.

Предварительная оплата первого кредита

В данном случае необходимо получить второй кредит под залог какой-либо другой недвижимости. И, не вступая с первым банком-кредитором в долгие дискуссии, погасить кредит досрочно.
Плюсы и минусы этого способа очевидны. Плюсом является то, что ограничивает его применение только наличие в договоре пункта о запрете на досрочное погашение кредита. Ни отказ первого банка в рефинансировании, ни проблемы с залоговым имуществом не помешают. Минус в том, что необходимо наличие недвижимости для залога по второму договору.

Передача закладной между банками

что такое перекредитование ипотекиЭто рефинансирование в чистом виде. Необходимо договориться о процедуре с обоими банками. Если при оформлении первоначальной ипотеки изготавливалась закладная, это упрощает процесс передачи недвижимости под залог другого банка.

Закладная – документ, удостоверяющий право залога на недвижимость и содержащий все основные условия договора, согласно которому она получена. Закладная является именной ценной бумагой. Поэтому, в случае рефинансирования, банку, выдавшему первый кредит, достаточно сделать передаточную надпись на закладной, указав точное наименование банка, осуществляющего перекредитование.

Таким образом, если представители трех сторон (оба банка и заемщик) одновременно подписывают документы, то банки ничем не рискуют: первый банк получает деньги в счет погашения кредита, второй – нового клиента-заемщика и право залога на его недвижимость.

Разумеется, такая удобная схема станет одной из привлекательных черт новой сделки для банка, когда вы обратитесь за рефинансированием кредита. Соответственно, ваши шансы на заключение сделки повысятся.

Последующая ипотека

Законодательство об ипотеке разрешает так называемый «последующий залог». Он предполагает, что, уже единожды заложенная недвижимость, закладывается еще раз. В случае, если кредиторы захотят обратить требование на предмет залога, то сначала погашается долг предшествующего, а затем – последующих залогодержателей.

Стоит ли говорить, что этот вариант менее привлекателен для занимающихся перекредитованием банков? Ведь после погашения долга по первому кредиту им, последующим залогодержателям, может ничего не достаться.

Плюсом последующего залога недвижимости для заемщика является то, что если уж банк согласится рефинансировать на таких условиях, то согласия первоначального заемщика не потребуется – только его уведомление. Кроме того, здесь нет необходимости заранее расторгать первый кредитный договор: он прекратится с момента оплаты кредита деньгами, полученными в результате рефинансирования.

Получение кредита с отлагательным условием

В этом случае рефинансирующий банк идет навстречу клиенту. Договор перекредитования заключается с условием, что в срок, определенный периодом времени или календарной датой, заемщик предоставит обеспечение ипотекой. Например, Сбербанк дает на оформление ипотеки 120 дней.

Получив деньги по рефинансированию, заемщик в течение вышеуказанного срока оплачивает первый кредит, чем освобождает ипотечную недвижимость от обременения залогом первого банка. А затем оформляет залог (ипотеку) на эту недвижимость по договору перекредитования со вторым банком.

На каких условиях возможно рефинансирование?

Для рефинансирования не существует жестких правил и ограничений. Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов. Поэтому кредитные организации стремятся предложить особенные условия, занять свою нишу – и переманить заемщиков у конкурентов. Встречаются самые разнообразные предложения: перекредитование с максимальным сроком в 3 года или в 50 лет; с минимальной суммой в 15 или в 600 тыс. руб.; с процентной ставкой в 15 или 11,7 % годовых.

Программы рефинансирования есть в таких солидных банках как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк.

Таким образом, сегодня перекредитование – довольно распространенная услуга, позволяющая серьезно сэкономить на оплате ипотеки. Однако использование рефинансирования требует точного расчета и внимания к деталям со стороны заемщика.

Рефинансирование ипотеки представляет собой отличный вариант снизить кредитное бремя и получить наиболее выгодные условия погашения жилищного займа. В настоящее время такое перекредитование пользуется большой популярностью, однако, к сожалению, доступно далеко не каждому и сопряжено с некоторыми нюансами.

что такое перекредитование ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование (или перекредитование) – это процедура, когда человек берёт новый кредит, чтобы его средствами погасить уже имеющийся у него заём. Однако не нужно путать рефинансирование с ситуацией, когда человек, не имея средств на ежемесячный взнос по кредиту, бежит в банк и берёт на себя ещё больше долгов, тем самым окончательно увязая в кредитной яме.

Рефинансирование – прозрачная процедура, направленная на облегчение ипотечного бремени для заёмщика. Банк в курсе, куда направляются его денежные средства (на полное погашение займа в другом банке), и выдаёт их на заведомо более выгодных, для клиента, условиях.

К примеру, была у клиента давняя ипотека в ВТБ под 14% годовых. Клиент в 2018 году рефинансировался в Сбербанке, и теперь он будет выплачивать тот же остаток основного долга, но уже в Сбербанке, и под ставку, скажем, 9% годовых, тем самым, каждый год экономя 5%.

А все те ситуации, когда человек не может расплатиться с текущими кредитами и набирает новые, рефинансированием не считаются и с точки зрения финансовой грамотности крайне нежелательны.

Подводные камни рефинансирования

Перекредитование при грамотном подходе выгодно и заёмщику, и банку, однако, эта процедура не лишена определённых сложностей и нюансов.

Первый и основной риск для заёмщика – банк может отказать в рефинансировании на любом этапе. Даже когда клиент уже известил первичного кредитора о намерении досрочно погасить ипотеку, уже заказал недешёвый отчёт об оценке недвижимости и сделал все возможные приготовления. И банк по-прежнему не обязан объяснять причины своего отказа.

Второй нюанс – рефинансирование доступно далеко не каждому. Вот несколько ситуаций, при которых не стоит даже пытаться подавать заявку:

  • наличие просроченного долга по ипотеке;
  • плохая кредитная история (даже если ипотеку выплачивали безупречно, но при этом нахватали просрочек по потребительским займам, например, в МФО – это тоже послужит причиной отказа);
  • слишком «свежая» ипотека – обычно банки требуют, чтобы клиент как минимум 6 месяцев успешно выплачивал заём;
  • слишком маленький остаток долга – как правило, нужно, чтобы до полного погашения оставалось хотя бы 3 года (хотя этот срок может разниться от банка к банку);
  • по ипотеке проводилась реструктуризация.

Третий нюанс – рефинансирование позволяет объединять несколько кредитов разного характера в один, а также брать дополнительные суммы по желанию заёмщика. На практике это может обернуться проблемами с получением имущественного вычета по ипотеке, т.к. рефинансированный кредит может по договору уже не значиться целевым.

Ещё один возможный корень проблем – повторное рефинансирование. В Налоговом Кодексе в статье про имущественные вычеты прописана возможность получения вычета по ипотечному кредиту, и по рефинансированному ипотечному кредиту. А вот про рефинансированный повторно заём ни слова, что теоретически может послужить основанием для отказа в вычете.

В данной ситуации можно лишь посоветовать отложить перекредитование на некоторый срок – дождаться, пока вычет будет получен в полном размере, а потом уже перекредитовываться на более выгодных условиях.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например,

«Газпромбанк» предлагает рефинансирование

только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока возврата кредита;
  • «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
  • пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
  • в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

На что обращать внимание при рефинансировании ипотеки

Важные моменты, которые помогут вам принять правильное решение.

  • Всегда присматривайтесь к тем банкам, где вы имеете право претендовать на льготные условия (зарплатные и корпоративные клиенты).
  • Обращайте внимание на цели рефинансируемого кредита – покупка квартиры, дома, земли, долевое строительство.
  • Не начинайте оформлять документы, не получив конкретного предложения от банка по рефинансированию – фактические предложения могут сильно отличаться от того, что говорится в рекламе банковских продуктов.
  • Всегда рассчитывайте выгоду, опираясь на разницу в процентах по кредиту – основной долг придётся выплачивать в любом случае, а вся выгода кроется именно в процентах.
  • Смотрите на то, как прописана цель кредита в договоре о рефинансировании – по нецелевому займу невозможно будет получить налоговый вычет.

Помимо вышеперечисленного, отталкивайтесь от своих нужд – при желании можно подыскать рефинансирование с возможностью объединения нескольких займов (в т.ч. и долгов по кредитным картам), а также с выдачей дополнительных заёмных средств.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *