Что такое коммерческая ипотека?

Коммерческая ипотека — это кредитный продукт, который широко используется в зарубежных странах. В России же он новичок и только набирает обороты.

Коммерческая ипотека – это вид целевого кредита, который предоставляется банком на приобретение коммерческой (нежилой) недвижимости.

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости может быть отнесено:

  • помещение под производство или склад;
  • строение или часть его для устройства офиса.

Из-за того, что коммерческая ипотека сравнительно недавно появилась в России, предоставляют данный кредит на покупку коммерческой недвижимости далеко не все банки. Но если по определенным причинам ни один из банков, предоставляющих такой кредит, не подходит предпринимателю, можно смело обращаться в любой другой банк или кредитную организацию. Учитывая глобальность подобной сделки, почти каждая организация, занимающаяся кредитованием, рассмотрит заявку на индивидуальных условиях.

Преимущества коммерческой ипотеки для бизнесмена

Начиная или развивая свой бизнес, вопрос о помещении для него встает обязательно. В зависимости от специфики бизнеса, это может быть помещение под офис или склад, магазин или производство. Высокая стоимость таких коммерческих площадей, заставляет рассматривать вариант с арендой, так как помещение не единственная статья расходов для осуществления предпринимательской деятельности.

Аренда помещения имеет ряд недостатков, в сравнении с коммерческой ипотекой

Оформляя ипотеку под коммерческую недвижимость, предприниматель точно знает, сколько и когда он будет выплачивать денежных средств. Арендатор же может в любой момент изменить условия аренды, повысив ее стоимость.

Взносы арендной платы будут несколько меньше ежемесячных взносов по кредиту, однако, при кредите на покупку коммерческой недвижимости — это вложение денег в актив, который не потеряет своей ценности и через 10 лет. Аренда же это просто статья расходов, без каких-либо перспектив.

Арендатор может в любой момент отказать в аренде. В таком случае у фирм, работающих в сфере услуг или торговли, может произойти потеря значительной части клиентов. Клиентам будет неудобно посещать новый офис или магазин. Это может существенно сказаться на финансовых делах фирмы. Для производственных организаций, использующих сложное оборудование, такой поворот событий потребует дополнительных затрат на переезд и монтаж оборудования. На значительный срок остановится производство.

Преимущество коммерческой ипотеки для банка

Для банка коммерческая ипотека выгодна крупностью сделки и низким риском, так как в залоге у него находится кредитуемый объект. Помещение, пригодное в качестве коммерческой недвижимости, как правило, в цене с годами только растет.

Недостатки коммерческой ипотеки

Недостатки вытекают из ее новизны и «необкатанности» на территории РФ:

  1. Нет законодательной базы.
  2. Каждый банк выставляет свои условия.
  3. Как правило, предоставляется на короткий срок (не более 10 лет).
  4. Высокая процентная ставка, в сравнении с жилищной ипотекой.

И, несмотря на недостатки и недоработки этого вида кредита, для малого и среднего бизнеса коммерческая ипотека остается весьма актуальной и привлекательной. Так как процентная ставка на другие виды кредитов для этой категории бизнеса еще выше.

Вы можете связаться с нами по email: contact@mirfinin.ru

Всего несколько лет назад на российском рынке появился новый банковский продукт — ипотека на коммерческую недвижимость. Хотя для нас это явление достаточно новое, западные компании уже давно оценили его по достоинству. Давайте подробнее рассмотрим этот вид коммерческого кредитования, его особенности, преимущества и недостатки.что такое коммерческая ипотека

Недвижимость для бизнеса

Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое. Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса. С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.

Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса. Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан. Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.

Правовые вопросы

Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.что такое коммерческая ипотека

Условия кредитования

Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:

  • сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
  • валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
  • процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
  • первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
  • срок займа — от 5 до 10 лет;
  • обязательное страхование утраты или повреждения объекта.

При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.

Требования к помещению

Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости. что такое коммерческая ипотекаИх довольно много:

  1. Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
  2. Площадь помещения — не менее 150 м2.
  3. Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
  4. Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
  5. Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
  6. Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
  7. Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
  8. Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
  9. Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.

Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.

Требования к заемщику

А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:

  • заемщик является резидентом РФ;
  • возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
  • срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).

что такое коммерческая ипотекаДля оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:

  • заявление на оформление кредита;
  • анкета (своя для каждого банка);
  • учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
  • документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
  • финансовые отчеты.

Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.

Бизнес-ипотека для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц — и вовсе новое понятие для российских банковских учреждений. Прежде всего подобную услугу предоставляют крупные банки:

  • «Сбербанк».
  • «Внешторг».

Также обратиться можно и в другие учреждения:

  • «АбсолютБанк».
  • «Москоммерцбанк».
  • «РосБанк».
  • «Русский Ипотечный банк».
  • «ВТБ 24».
  • «СОЮЗ АКБ».
  • «ПромТрансБанк» и другие.

что такое коммерческая ипотекаКаждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:

  • паспорт, ИНН;
  • военный билет (если есть);
  • копии документов о семейном положении;
  • справка о доходах и из налоговой инспекции;
  • документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
  • лицензия на предпринимательскую деятельность;
  • экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
  • документы о страховании объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • другие документы по требованию банка.

Преимущества

Конечно, основной плюс, который предлагает коммерческая ипотека — приобретение собственного бизнес-помещения в короткие сроки. Это очень важно. Ведь наличие собственного офиса, торгового зала или другого помещения делает предпринимателя независимым от изменения цен на аренду и других неприятных моментов. Конечно, ипотека не освобождает от обязанности ежемесячно уплачивать довольно большую сумму. Но это уже будут платежи за личную недвижимость, а не аренда. Совсем другое дело, не правда ли?

Еще одним преимуществом является то, что многие банки предоставляют довольно большой срок кредитования — до 10 лет. Иногда можно оформить бизнес-ипотеку даже без первого взноса. Правда, для этого понадобится предоставить банку дополнительный залог.

Многие банки практикуют также досрочное погашение без штрафных санкций, а также отсрочку в погашении основного долга сроком до полугода.что такое коммерческая ипотека

Недостатки

Как и любой другой кредит, коммерческая ипотека, несомненно, имеет и недостатки. К основным можно отнести такие:

  • отсутствие четкого законодательного регулирования;
  • отсутствие у многих банков достаточной практики, ипотечных схем, четко установленных лимитов риска и так далее;
  • наличие спорных моментов при оформлении земельного участка в качестве залога в тех случаях, когда приобретается целое здание;
  • явно завышенный объем требуемых документов;
  • необходимость проведения и оплаты дополнительных процедур: страхование, экспертиза, оценка стоимости и так далее; все это влечет за собой долгий срок оформления и дополнительные расходы.

Особенности кредитования для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения. Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом. Кредитным учреждениям приходится идти на дополнительные ухищрения. Деньги в этом случае часто помещаются в банковскую ячейку, принадлежащую этому финучреждению, или поступают на особый аккредитив без возможности отзыва.

Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль. Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна. В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.

Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:

  • бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
  • анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
  • сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • информацию банка о состоянии счетов предприятия;
  • сведения об основных средствах;
  • информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
  • другие документы на усмотрение банка.

Схемы оформления

Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.что такое коммерческая ипотека

Вариант № 1:

  • стороны заключают договор купли-продажи;
  • покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
  • покупатель регистрирует право собственности;
  • оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.

Вариант № 2:

  • покупатель отдает продавцу первый взнос;
  • помещение передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
  • продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.

Вариант № 3:

  • регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
  • после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.

Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос. На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни. А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране. Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом. Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Особенности коммерческой ипотеки

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

  • специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
  • оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
  • длительность оформления кредита;
  • банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
  • спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
  • заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
  • дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
  • выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
  • банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
  • высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

что такое коммерческая ипотека

Преимущества коммерческой ипотеки

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

  • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
  • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
  • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
  • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.

что такое коммерческая ипотекаНеобходимые документы:

  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 +7 (499) 500-96-41Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *