Что нужно для кредита на квартиру?

что нужно для кредита на квартируИпотека – наиболее быстрый и простой способ приобретения личного жилья для многих семей в России. Стабильный доход, положительная кредитная история и соответствие требованиям банка – главные условия ипотечного кредитования без проблем и отказа. Далее рассмотрим подробнее, что нужно, чтобы взять ипотеку в 2018 году.

Требования к заемщику

Ипотеку в банках Российской Федерации в подавляющем большинстве случаев может получить только гражданин страны, хотя некоторые коммерческие финансово-кредитные организации готовы предоставить иностранцам такую возможность. Большое значение имеет прописка или регистрация заемщика в регионе банка.

Сбербанк и любой другой коммерческий банк не выдает ипотечные ссуды лицам младше 21 года, предельный возраст получения кредита: 55 лет – для женщин, 60-65 лет – для мужчин. Наибольшим весом в принятии положительного решения относительно заемщика обладает его стабильный доход.

Стабильный доход

что нужно для кредита на квартируСамый важный критерий, подтверждение которого означает для банка достаточное количество дохода у заемщика для своевременного погашения регулярных платежей. Какие особенности в глазах банка – явные преимущества:

  • Официальная работа на основании трудового договора.
  • Трудовой стаж на одном и последнем месте работы 1-3 года. Для того чтобы взять ипотеку, нужно отработать на последнем месте минимум полгода, однако длительный стаж и отсутствие «перебежек» значительно увеличивают шансы на положительный ответ.
  • Нахождение в браке при условии, что супруг работает.
  • Высшее образование.

Сколько нужно зарабатывать для получения ипотечного кредита? Минимальный размер ежемесячной зарплаты должен быть в два раза больше предстоящих платежей. Некоторые кредитные программы предлагают более лояльные условия и учитывают общие доходы всех членов семьи, к примеру, программы для молодых семей оценивают совместные доходы молодоженов и их родителей, которые нужны в качестве поручителей.

Кредитная история

что нужно для кредита на квартируОценка кредитной истории – важный этап, который проводится банком для ответа по заявке на ипотеку. Положительная кредитная история значительно увеличивает шансы заемщика на получение кредита, что нельзя сказать об отрицательной оценке. Кроме того, банк может отказать в выдаче кредита тем лицам, у которых кредитная история отсутствует.

Обратите внимание! Не стоит расстраиваться из-за небольших просрочек по прошлым платежам, во многих случаях банки идут навстречу клиенту, тем более, заемщик может оправдать себя, представив новому кредитору доказательства своей невиновности в просрочках – уважительной причиной может быть принудительное увольнение с работы в результате сокращения или болезнь.

Ликвидная залоговая недвижимость

что нужно для кредита на квартируЧто нужно знать об ипотеке при заявке на кредит под залог недвижимости? В качестве залогового объекта кредитные организации предпочитают квартиры в хорошем состоянии, они не должны располагаться в старых и тем более аварийных домах, а также в домах, которые являются историческими и архитектурными памятниками. Ликвидной залоговой недвижимостью считаются дома, стоящие на пустующих земельных участках.

Нужна ли оценка объекта под залог? Определенно нужна, оценка ликвидности определяет быстроту продажи и стоимость недвижимости, поэтому в отчете указывается не только залоговая стоимость квартиры, но и рыночная цена.

Порядок действий

Самые первые действия заключаются в оценке своих материальных возможностей, выборе конкретного банка, определении требований к новому жилищу. Далее следует подробно ознакомиться с условиями предоставления ипотечного кредита.

Важно! Обращайте внимание на все детали и не стесняйтесь спрашивать непонятные для вас моменты, так как зачастую рекламные брошюры и даже сами консультанты умалчивают о некоторых особенностях банковского продукта. Под некоторыми особенностями следует понимать дополнительное страхование, комиссионные платежи, выпуск банковской карты и так далее.

Заявка на кредит

что нужно для кредита на квартируЗаявка на кредит заполняется в офисе банка, заемщику предварительно нужно позаботиться о предоставлении вместе с заявкой на получение ипотечного займа необходимого пакета документов, основу которого составляют личные документы, а также официальные бумаги, подтверждающие доходы будущего плательщика и подтверждающие право собственности на объект залога.

Многие банки рассматривают кредитную заявку на платной основе, результат принятого решения оглашается заемщику через несколько дней, в редких случаях недель. Банк предоставляет кредитуемому лицу форму, содержащую условия ипотечного договора, срок действия данного решения. Положительное решение банка сохраняется в течение 3-6 месяцев, поэтому воспользоваться им нужно в этот период.

Выбор жилья и его оформление

что нужно для кредита на квартируИпотечная ссуда остужает пыл заемщика, кредит сужает границы выбора – не каждый продавец согласен на продажу недвижимого имущества по принципу ипотеки. Крупные компании — застройщики предлагают своим клиентам ипотечные условия, однако они предпочитают сотрудничать с избранными банками. Банки же, наоборот, откажут в выдаче кредита на приобретение жилья у строительной компании с сомнительной репутацией.

Выбрав оптимальный вариант, заемщик заключает с продавцом кредитный договор. Договор обязывает покупателя передать приобретенное жилье в залог банку в течение нескольких недель после заключения сделки.

Страхование жилья

что нужно для кредита на квартируПосле приобретения жилья и получения документов о праве собственности заемщику необходимо выполнить следующее условие, но не банка, а закона об ипотеке. Владелец должен застраховать объект недвижимости от повреждения и рисков утраты.

Политика страховой компании такова – оценка объекта зависит от степени вероятности наступления возможных рисков. Страховщик может, как увеличить размер взносов, рассмотрев все подробности, касаемые жилища, так и вовсе оказаться от его страхования.

Выгодоприобретателем страхования залоговой недвижимости выступает сам банк, то есть все страховые платежи клиента предназначены ему.

Обратите внимание! Кроме обязательного страхования недвижимого объекта, банк настойчиво может предложить клиенту страхование его жизни и право собственности на залоговое жилье. Такие действия не являются правомерными.

Передача жилья в залог банку

Последний этап – оформление договора залога по форме банка. Договор регистрируется на государственном уровне, в силу вступает только после проведения регистрации. Росреестр делает отметку в базе данных об обременении квартиры или частного дома залогом.

Необходимые документы

Какие документы нужны для ипотеки – далее мы рассмотрим особенности подачи официальных бумаг для физического лица, частного предпринимателя, а также лиц, которые имеют право воспользоваться специальными программами ипотечного кредитования.

Для физического лица

что нужно для кредита на квартируСбор необходимой документации начинается с документов, подтверждающих личность заемщика, к этой категории относятся:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Второй документ на выбор – загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет, пенсионное удостоверение, ИНН, паспорт супруга и так далее.

Хотя многие ипотечные программы рассчитаны на людей от 21 года, на деле банки не спешат выдавать суммы такого размера лицам моложе 25 лет, молодые люди, не отслужившие в армии также могут не получить доверие банка.

Для оформления ипотеки нужно обязательно представить банку документы, подтверждающие платежеспособность:

  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  • Копия трудового договора.
  • Правка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ, альтернатива — справка по форме банка.
  • Копия налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, если клиент за последний год имел дополнительный доход, не относящийся к заработной плате.
  • Копии свидетельства на право владения дорогим имуществом или ценными бумагами, если клиент является владельцем движимых и недвижимых объектов.
  • Документы, подтверждающие наличие у заемщика вкладов и дополнительных счетов в банках РФ.
  • Бланк выписки по банковскому счету.
  • Справка с реквизитами счета по образцу банка.

В некоторых случаях банк – кредитор может потребовать от заемщика перечень дополнительных документов и сведений. Какие справки нужны по требованию банка:

  • Справка о регистрации по форме №9.
  • Копии паспортов родственников, проживающих с клиентом на одной жилищной площади.
  • Копии пенсионных удостоверений и справка из Пенсионного фонда РФ о размере пенсии, если в семье есть пенсионеры.
  • Справки о состоянии здоровья клиента из наркологического, психоневрологического диспансеров.
  • Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика, если в прошлом клиент уже брал кредиты.
  • Характеристика с места работы.

Для индивидуального предпринимателя

что нужно для кредита на квартируОформить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю несколько труднее, чем физическому лицу. Для того чтобы с получением кредита на приобретение жилплощади не возникло проблем, ИП необходимо представить банку пакет документов, в который входят такие официальные бумаги, как:

  • Декларация по единому налогу за последний год предпринимательской деятельности, если ИП работает по системе упрощенного налогообложения. Если единый налог выплачивается на ЕНВД – вмененный доход, тогда банк потребует налоговую декларацию за последние два года.
  • Налоговые декларации по форме НДФЛ за последний налоговый период, если ИП работает по общему режиму налогообложения.
  • Выписка из ЕГРИП.
  • ИНН и ОГРН.
  • Копия лицензии при условии, что предприниматель ведет деятельность, подлежащую обязательному лицензированию.

Документы на приобретаемую недвижимость

что нужно для кредита на квартируЗаемщик должен представить банку не только личные документы и документы, подтверждающие наличие стабильного дохода, но также и бумаги на приобретаемую недвижимость, будь то квартира, частный дом или участие в долевом строительстве.

Что нужно для ипотеки на квартиру, основные требования финансово-кредитных организаций:

  • Документы, подтверждающие право собственности. К таковым относятся договора купли-продажи, дарения, приватизации, вступления в наследство.
  • Справка о том, что в приобретаемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Справку можно получить в ЖЭК или в паспортном столе. Обратите внимание, документ имеет определенный срок действия.
  • Копия кадастрового паспорта квартиры. Получить документ можно в БТИ.
  • Документы бывших собственников недвижимости.

Обратите внимание! Если при продаже квартиры заемщику затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, в этом случае потребуется разрешение органов опеки.

Документы на приобретаемый дом по программе ипотечного кредитования аналогичны пакету официальных бумаг для квартиры. Кроме вышеперечисленных заемщик обязуется представить банку документы:

  • Копия технического паспорта.
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Выписка из кадастра недвижимости на дом.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Результаты независимой оценки.

Если заемщик подает заявку на ипотечный кредит для участия в долевом строительстве, пакет документов будет включать:

  • Договор участия в долевом строительстве. Для положительного решения застройщик должен иметь аккредитацию от этого банка.
  • Документы о продаже юридическим лицом объекта недвижимости клиенту банка, содержащие информацию о стоимость приобретенной доли, ее технических характеристиках.

В том случае, если банк не сотрудничал ранее с застройщиком, заемщику необходимо представить документы по строительной компании: учредительные бумаги, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, документы, подтверждающие права застройщика на продажу недвижимого объекта.

Для участников специальных программ

Многие бани предлагают своим клиентам участие в специальных ипотечных программах с лояльными условиями. К наиболее распространенным относятся программы Материнский капитал и Военная ипотека.

Для Материнского капитала

Для участия в ипотечной программе Материнский капитал заемщик предоставляет банку обычный пакет документов, прикладывая к нему сертификат на получение материнского капитала.

Некоторые субъекты Российской Федерации принимают участие в этой программе и оказывают семьям аналогичную поддержку при рождении второго и последующих детей.

Региональные сертификаты на получение денег по материнскому капиталу также следует приложить к остальным документам.

Для Военной ипотеки

Участники программы Военная ипотека предоставляют банку стандартный набор документов, дополняют его:

  • Копия документа, подтверждающего членство заемщика в Накопительно — ипотечной системе (НИС) и его право на получение займа.
  • Подробная анкета заемщика.
  • Согласие второго супруга на приобретение недвижимости в ипотеку.

Ипотека по двум документам

Некоторые банки предлагают ипотечный кредит всего по двум документам – паспорту и второму на выбор заемщика. В большинстве случаев заманчивые условия доступны только для участников зарплатных проектов, так как банк и так имеет достаточные сведения о доходах таких клиентов, финансовой устойчивости и надежности компании, на которую трудится заемщик.

Получение ипотеки — трудоемкий и долгий процесс, однако при правильной подаче документов и последующем решении банка в пользу заемщика, приобретение жилой недвижимости в собственность становится решенным вопросом.

Видео: Как не допустить ошибок при взятии ипотеки

Видео: Личный опыт — стоит ли брать ипотеку?


Сергей Ефремов

Первую собственную квартиру я приобрел шесть лет назад, — рассказал «Вестям» наш читатель, 30-летний Виктор Гладченко. — Тогда это было довольно просто: на рынке было множество предложений от банков с небольшим первым взносом (достаточно было иметь 10% от стоимости квартиры), а банки верили историям о высоких доходах на слово. Оформление было настолько простым, что с момента общения с продавцом до момента оформления сделки тогда прошла всего неделя. Ставка в 12–14% годовых на тот момент не смущала. Ведь вкладывать в недвижимость было выгодно: стоило в июне 2007 года мне купить однокомнатную на Борщаговке за $60 тыс., как через два месяца за аналогичные квартиры уже давали $100 тыс. И даже обвал гривни в 2008 году (а вместе с ним и резкий рост выплат по долларовому кредиту) не заставил пожалеть о принятом решении: ежемесячные взносы по кредиту все равно были ниже (около 2,5 тыс. грн), чем если бы квартиру пришлось арендовать (не менее 3 тыс. грн за однокомнатную), а цены хоть и упали, но как раз до уровня начала 2007 года. Зато появился стимул выплатить кредит за квартиру скорее — справиться удалось за пять лет».

После последнего платежа этой весной у Виктора возникла идея повторить пройденный путь — купить трехкомнатную квартиру, причем с учетом транспортных проблем столицы, недалеко от метро: «Привычка платить определенную сумму каждый месяц осталась, а тратить свободные деньги на развлечения и излишества не хотелось. Тем более что банки восстановили кредитование — этот вопрос я мониторил в течение нескольких лет».

Как продавали «ненужное»

«Предварительный опрос знакомых брокеров внушал оптимизм, — рассказывает наш герой. — Однокомнатные квартиры в Киеве продаются всегда в течение двух месяцев после того, как их выставили на продажу. А выгодные предложения, например, если скинуть $2–3 тыс. от рыночной цены, улетают буквально за день. На практике оказалось все не так и просто. Высокий спрос есть лишь на дешевые варианты — убитые квартиры и/или с явно выраженным недостатком, например, отсутствием балкона — за $40–45 тыс. По нашим объявлениям с ценой в $55 тыс. (квартира на Борщаговке) с перечислением цифр-параметров (площадь, количество комнат, планировка) и описанием транспортной развязки никто даже не звонил. Но стоило вывесить фотографии, на которых явно было видно качество ремонта (плитка, сентехника, дорогой ламинат), как телефон тут же оборвали. По словам потенциальных покупателей, у нас на тот момент была чуть ли не единственная однокомнатная квартира, где можно жить, не делая ремонта.

Мы выбирали покупателя из большого количества желающих по критерию «нормальности» — так как нужно было не просто продать, а продать и сразу купить. После общения появилась уверенность, что человек не подведет в день сделки и пойдет на уступки по срокам в том случае, если мы к моменту сделки либо не успеем собрать все документы для банка, либо не найдем подходящую для покупки квартиру.

Как оказалось, эта договоренность оказалась нелишней — несколько квартир, которые мы затем собирались купить, оказались с проблемными документами либо с нюансами, делающими сделку рисковой (о подводных камнях читайте в следующем блоке. — Ред.)».

Почему вторичка и кредит

«Разницу в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой (около $25 тыс.) мы могли бы найти и без участия банка: продать машину, попросить у родственников и одолжить у знакомых, — объясняет свои мотивы Виктор. — Но хотелось, во-первых, трехкомнатную (первый ребенок растет на глазах, а в планах есть и второй), тем более что разница между ними в цене не такая уж и большая. Во-вторых, покупка через банк безопаснее — финучреждение дополнительно проверяет квартиру, которая является залоговым имуществом. В-третьих, одалживая у знакомых и родственников, ты доставляешь им определенный дискомфорт, а добрые отношения часто намного дороже денег. Переплата же не смущала — если выплачивать не по графику, а быстрее, то она не такая уж и большая. Риска остаться без квартиры также не было: в крайнем случае можно жить у родственников, а квартиру сдавать и с этих денег платить по кредиту, ведь стоимость аренды превышает ежемесячные выплаты банку. Если же говорить о том, почему мы искали жилье именно на вторичном рынке, то здесь причина проста: договора инвестиций, которые предлагает застройщик, не гарантируют сдачи жилья в срок».

Шесть подводных камней при покупке недвижимости

В договоре задатка (правильное название — предварительный договор) обычно указано, что если продавец передумал продавать квартиру, он должен вернуть двойную сумму задатка. Но забрать эти деньги через суд крайне сложно. А если договор оформлен нотариально, можно попросить нотариуса взыскать сумму задатка и штрафные санкции с помощью исполнительного предписания — этот документ принимает Исполнительная служба.

Если дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной, и суд признает за ними право на часть квартиры. Нужно также проследить за тем, куда выписали детей из продаваемой квартиры: если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия.

Популярная до появления Налогового кодекса схема ухода от уплаты налогов при оформлении квартиры — занижение в документах стоимости квартиры — действует и сейчас, но в меньшей степени. Так, независимые оценщики согласились занизить цену квартиры нашего героя на 10% от рыночной. Порядка $300 в такой способ сэкономить можно. Но если сделку вдруг признают недействительной, продавец вернет покупателю на 10% меньше, чем получил.

Лучше отказаться от покупки, если в квартире живут люди, состоящие на учете у психиатра, алкоголики, наркоманы, или прописаны люди, находящиеся в тюрьме (в процессе поиска Виктор нашел две такие квартиры по сниженной на 10–15% цене). Осторожно нужно относиться к квартирам, где живут инвалиды. Дело в том, что любой из вышеперечисленных может потребовать через суд аннулировать сделку, мол, не давал согласия или не понимал, что подписывает.

Если квартира была конфискована банком за неуплату, всегда есть риск, что предыдущий владелец будет пытаться ее отсудить. Поводов для этого опытный юрист найдет массу — начиная от того, что при конфискации не учли интересы кого-то из членов семьи, и заканчивая мелкими нарушениями процедуры (например, если владельца квартиры не уведомили о дате проведения аукциона). Срок давности в Украине — 3 года.

Лучше не связываться с квартирами, которые продают по дубликатам документов: неизвестно, что конкретно произошло с оригиналами после того, как их украли или потеряли. Перед оформлением сделки нужно взять копии документов продавца (и на квартиру, и личные) и отнести нотариусу на проверку: по реестрам и базе данных утерянных паспортов он и восстановит историю квартиры, и проверит личности продавцов.

Посредники дают до 98% объявлений о продаже жилья

Фото: «Вести»

Анализ 42 тысяч интернет-объявлений о продаже квартир в Киеве показал, что лишь 1,5% из них — прямые (размещенные продавцом или покупателем самостоятельно), сообщил нам эксперт рынка Максим Школьник. При этом, по его словам, количество сделок с сопровождением риелторов в итоге не превышает 50% (остальные либо продают-покупают сами, либо «кидают» риелтора, договариваясь напрямую с другой стороной). Средний размер комиссии риелтора — 3–4%. Для сравнения, в США 93% сделок проходят с риелторами, а их комиссия составляет 6%.

С ноября можно зарегистрировать квартиру по почте

Фото: odessa-life.od.ua

Глава Укргосреестра Дмитрий Ворона рассказал «Вестям», что с 1 ноября этого года по вопросам регистрации прав на недвижимость можно будет обращаться не только к государственным регистраторам, но и в любое отделение «Укрпочты» — они отправят ваши документы в Укргосреестр по специально защищенному режиму. А с 1 января 2014 года предоставлять услуги по регистрации прав на недвижимое имущество смогут также частные нотариусы по согласованным с государством ценам. Сеть госрегистраторов будет расширена в 10 раз: с 2 тыс. до 22 тыс. помещений Укргосреестра.

Ипотека в Украине в пять раз дороже, чем в США

Согласно результатам исследований ипотечного агентства Freddie Mac, ставки по ипотечному кредитованию в Украине в пять раз больше, чем в США. Средняя ставка по жилищным кредитам со сроком погашения в 30 лет в этой стране составляет 4,58%, а на 15 лет — около 3,6%. Для сравнения, в Украине реальная ставка по ипотечным ссудам составляет порядка 19%. Но, по словам директора гендепартамента денежно-кредитной политики НБУ Елены Щербаковой, уже в ближайшие месяцы ставки по ипотечным кредитам снизятся до 17% (благодаря дешевому кредитованию комбанков НБУ).

Кликните по изображению для увеличения

Шаг 1: поиск квартиры

За большинством объявлений в интернете и СМИ, как рассказал Виктор, скрывались риелторы, которые ленились организовывать просмотры и даже сами ни разу не были в квартире, которую они продают. Второе наблюдение — в столице жилой фонд большей частью находится в ужасном состоянии. В поисках хорошего варианта Виктор с женой каждый день тратили не меньше часа на просмотр: «Чаще всего попадались квартиры, где криминальные фильмы можно снимать без помощи декораторов. Правда, это не мешало хозяевам выставлять их по неадекватно высоким ценам». Иногда квартиры перед продажей убирают, а иногда даже клеят обои, чтобы придать жилой вид. Но нужно понимать, что если там прогнившая канализационная труба, старая проводка и неровный пол, то даже свежие обои придется снять, плитку в туалете демонтировать, а стяжку на полу удалить и залить заново. Также советуем не полениться и постоять минут 15 у подъезда: посмотреть на местный контингент и поинтересоваться у жильцов, чем плох и хорош этот дом.

Шаг 2: переговоры с банком и брокером

Квартирные брокеры всегда просят 5% от стоимости квартиры. Однако с ними несложно сторговаться до 2%, аргументируя это тем, что остальную часть брокер все равно возьмет с продавца. «Мы сделали проще, — делится опытом Виктор. — Так как в нашем случае квартиру продавали за $95 тыс. (она того стола), мы объяснили брокеру, что он получит $2 тыс., если уговорит продавца уступить эту же сумму в цене». Кроме того, есть вариант сэкономить и с помощью банка. Так как каждый третий банк дает брокеру комиссионное вознаграждение в размере 0,5–1% от стоимости квартиры за оформление ипотеки в данном банке, то на эту сумму брокера несложно уговорить на скидку по комиссионным.

Банк требует, чтобы между продавцом и покупателем был нотариально оформлен договор задатка (1–1,5 тыс. грн), а квартира была оценена у аккредитованного банком оценщика (800–1200 грн). Кроме того, перед принятием окончательного решения о выдаче кредита он требует документы владельца квартиры — продавца.

Шаг 3: сделка купли-продажи

Чтобы ничего не сорвалось, нужно чтобы у продавцов были на руках документы на недвижимость: отчет об оценке, правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, праве наследования, регистрационное свидетельство, договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и прочее), выписка из реестра прав собственности на недвижимость (берется у нотариуса или в Укргосреестре вместо справки-характеристики из БТИ), идентификационные коды и паспорта участников сделки, «форма 3» из ЖЭКа, техпаспорт на квартиру, свидетельство о браке или о расторжении брака (если квартира покупалась в браке, то согласие супруги/супруга на продажу). Также нотариус в момент оформления сделки делает справку об отсутствии налогового залога и запрета на недвижимость. На оформление Виктору пришлось потратить всего 28 тыс. грн (1% — сбор в пенсфонд и 1% — спецпошлина плюс услуги нотариуса, а также банка за выдачу кредита и оформление страховки жизни заемщика) плюс 16 тыс. грн он заплатил брокеру.

Кто сейчас может претендовать на получение ипотечного кредита

Для подавляющего большинства украинцев банковский кредит — единственный способ приобрести первую квартиру или расширить жилплощадь. В течение нескольких лет после кризиса-2008 банки либо вообще не давали кредитов, либо выставляли такие условия (например, ставка в 30–50% годовых), что смысла брать кредит не было. Этой весной ситуация изменилась — практически каждый банк предлагает вполне приемлемые условия. Это возможность взять деньги на срок до 30 лет под 16,5–18,5% годовых, а первый взнос составляет 30–50% (чем он выше, тем ниже ставка кредитования в указанном выше интервале). «Мы взяли кредит на $40 тыс. на 20 лет под 17% годовых — то есть будем платить каждый месяц около 5300 грн. Поскольку в семье работают два человека, эта сумма для нас приемлема», — рассказал Виктор.

Но если до осени 2008 года кредиты выдавали чуть ли не под честное слово, то сегодня к заемщику предъявляется набор жестких требований.

  • Возраст и семейное положение. Как ни странно, в опрошенных Виктором банках (он пообщался с менеджерами 12 финучреждений) первый вопрос касался именно возраста зае мщика, а не доходов. Дело в том, что срок кредитования ограничен датой выхода на пенсию (60 лет). То есть, если кредит берется на 20 лет, то заемщик должен быть моложе 40 лет. Причем все без исключения банки потребовали поручителя примерно такого же возраста, как заемщик, из числа близких родственников. Идеально, если заемщик женат (замужем) и жена (муж) является поручителем. Однако есть нюанс для тех, у кого есть несовершеннолетние дети — банки требуют, чтобы они были прописаны у кого-то из родственников, либо нужно получить согласие опекунского совета на то, что детей выпишут из квартиры в том случае, если заемщик перестанет платить по кредиту (получить согласие нереально).
  • Доходы. Банки требуют, чтобы работали оба супруга. Фактически это значит, что с момента рождения ребенка должно пройти более трех лет (должен закончиться декретный отпуск). Уровень дохода должен быть такой, чтобы выплата по кредиту не превышала 50% расходов всех членов семьи. Отметим, что банки сейчас вообще не учитывают неофициальных доходов.
  • Кредитная история. Должна быть идеальной — эту информацию банки берут в Бюро кредитных историй. Например, к Виктору прицепились по поводу просрочки по кредиту 2006 года (давно погашен): попросили принести справку из банка, где брался заем на небольшую сумму, о том, что там нет никаких претензий к нему.

Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.

Что такое ипотека

Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.

При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).

Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.

Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.

На какой срок оформляется ипотека

Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…

Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.

Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.

Рассмотрим далее и еще глубже вопрос ипотека, что нужно знать при ее оформлении, чтобы не попасть в ловушку.

В какой валюте оформлять

Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?

Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.

Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.

Первоначальный взнос

Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.

Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:

  • банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
  • банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
  • банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
  • ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).

И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.

Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.

График погашения

При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.

В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.

Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.

Кто еще участвует в ипотечной сделке

Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.

Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.

Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.

Выводы

Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?

Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:

  • желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
  • ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
  • если не хватает собственных средств для первоначального взноса, то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
  • самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
  • имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки, не подлежит отчуждению до полного погашения долга.

Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.

Сегодня взять ипотеку на квартиру можно в большинстве банков, предлагающих такой кредитный продукт. Как получить ипотеку на жилье и что для этого потребуется – вот одни из наиболее популярных вопросов среди клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. 

Количество банков, предлагающих взять ипотеку, с каждым днем все больше, так как для многих россиян это единственный способ приобретения жилья. Среди популярных банков, в которых можно оформить ипотечный кредит, следующие: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и другие.

Чтобы получить ипотеку, прежде всего, нужно иметь высокий и стабильный доход и трудоустройство, которое вы сможете подтвердить офциально при помощи справок с работы. Это уверит банк в том, что выданные им деньги будут возвращены в срок.

Кроме того, обязательны наличие российского гражданства, прописки (регистрации) и хорошей кредитной истории. По каким причинам могут отказать в выдаче кредита, рассказываем здесь.

Процедура оформления ипотеки может различаться в зависимости от банка, но в основном все этапы сводятся к следующим:

  1. Выбор банка и программы, по которой вы хотите кредитоваться.
  2. Предоставление в банк необходимых документов.
  3. Подбор недвижимости, приобретаемой в кредит.
  4. Оценка недвижимости.
  5. Страхование жилья.
  6. Расчет с продавцом недвижимости.
  7. Государственная регистрация ипотеки.

Среди документов, которые нужно собрать перед оформлением следующие:

  • анкета-заявление — можно взять на официальном сайте банка или в его отделении;
  • оригинал и копия паспорта заемщика и созаемщиков, если они есть. Супруги обязательно становятся созаемщиками и поручителями;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ, можно и по форме банка, но тогда ставка повышается;
  • документы, свидетельствующие о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки, приказ для военнослужащих, копия трудового договора;
  • свидетельство о государственной регистрации брака и свидетельства о рождении детей при наличии;
  • справка о наличии материнского капитала для многодетных семей;
  • военный билет для мужчин младше 27лет.

 Детальнее о таких документах читайте здесь. Если вы хотите участвовать в программе «Молодая семья» от Сбербанка, вам понадобятся дополнительные бумаги, о них рассказано в этой статье.

После сбора документов их нужно отнести в отделение выбранного вами банка и подать заявление на ипотеку. Сроки рассмотрения могут различаться, например, при оформлении онлайн-заявки на ипотеку некоторые банки укладываются в сроки 3-5 дней.

Перед тем, как получить ипотеку на квартиру, стоит оценить свои возможности, взвесить все плюсы и минусы. Только после всего этого можно приступить к подготовке того, что нужно для этого

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

этой ссылке

. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

статью

. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

сюда

.

Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

этой ссылке

. Другие записи на эту тему ищите

здесь

.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *